Le cadre contractuel des travaux sur existants

Publié le 14/10/2016

La nature a horreur du vide… et finalement notre système juridique aussi ! L’idée de cette contribution est née du constat de l’existence d’un vide juridique affectant le champ des opérations de rénovation en matière immobilière. Pour parler simplement, il manque un « contrat de rénovation d’immeubles ».

Si l’on considère le nombre important des contrats spéciaux qui existent déjà dans le domaine de la promotion immobilière, le constat selon lequel il manquerait un contrat spécial de rénovation immobilière peut surprendre. Il pourrait même sembler paradoxal ! En effet, on pensait être parfaitement pourvu en la matière avec le contrat de vente d’immeubles à construire, le contrat de vente d’immeubles à rénover, le contrat de promotion immobilière, le contrat de construction de maison individuelle, le contrat d’architecte… Toutefois, force est de constater qu’un contrat spécial de rénovation immobilière fait encore défaut dans la nomenclature des outils à la disposition des acteurs du secteur de la construction.

Ce manque a été révélé ou plutôt généré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation lors d’un arrêt en date du 20 mars 20131. À l’occasion de cet arrêt, la haute juridiction a refusé la qualification de contrat de construction de maison individuelle à une opération de travaux ayant pour objet la rénovation lourde, c’est à dire assimilable à une véritable reconstruction2, d’une maison individuelle.

En d’autres termes, par leur ampleur et leur nature, les travaux en cause constituaient de véritables travaux de construction et non de simples travaux de rénovation. Ils portaient sur une maison individuelle ne comportant pas plus de deux logements pour un même maître de l’ouvrage. Les travaux étaient réalisés sur la base de plans et documents techniques fournis au maître de l’ouvrage par le constructeur.

En application des dispositions de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, la question pouvait donc légitimement se poser de déterminer si l’opération devait recevoir la qualification de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Et tout aussi légitimement, par une application méthodique du droit aux faits de l’espèce, on pouvait penser que tel était bien le cas. Toutefois, le régime de ce contrat étant mal adapté aux hypothèses de rénovation immobilière, fussent-elles lourdes, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a refusé de qualifier la relation liant le maître de l’ouvrage au constructeur de contrat de construction de maison individuelle, posant en principe « qu’un contrat portant sur la rénovation ou la réhabilitation d’un immeuble existant ne constitue pas un contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

Autrement dit, à bien y regarder, dans le secteur protégé du logement, il existe un déséquilibre gênant entre les deux grandes catégories de situations de travaux sur existants que sont les ventes avec travaux d’une part et les travaux sans transfert de propriété d’autre part.

Ce déséquilibre est même flagrant !

En effet, lorsque les travaux sur existants sont l’accessoire d’une vente d’immeuble à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, les parties ne disposent d’aucune liberté dans la qualification de l’opération et sont contraintes de conclure soit un contrat de vente d’immeuble à rénover, soit un contrat de vente d’immeuble à construire, selon l’importance des travaux à réaliser sur l’immeuble vendu.

En revanche, en présence de travaux secs – c’est-à-dire lorsque les travaux sur existants ne sont accompagnés d’aucun transfert de propriété de l’immeuble –, il n’existe aucune formule contractuelle spécifique qui ait été développée. Les parties n’ont donc à leur disposition que le seul contrat d’entreprise classique de l’article 1710 du Code civil. Ceci même si l’immeuble à rénover est une maison individuelle ou un appartement à usage d’habitation !

Évidemment, ce constat ne vaut que pour le secteur protégé du logement puisque dans le secteur libre, par définition, aucune qualification n’est imposée de manière impérative et la liberté des parties prévaut pour l’organisation de leurs rapports contractuels.

Toutefois, dans le secteur protégé, force est de constater que le déséquilibre est criant entre l’encadrement presque excessif des ventes d’immeubles existants assorties de travaux et le retour au seul droit commun pour les opérations de travaux non assortis d’un transfert de propriété de l’immeuble.

Or qu’est ce qui peut justifier que la loi protège, voire surprotège, l’acquéreur d’un immeuble dans lequel un simple coup de peinture doit être donné par le vendeur après conclusion définitive de la vente – car, nous le verrons, tel est le champ d’application de la vente d’immeuble à rénover –, alors qu’elle ne protège pas du tout le particulier qui fait entièrement rénover une maison d’habitation ou un appartement pour y loger sa famille ?

L’architecture du système tel qu’il existe aujourd’hui laisse donc une impression saisissante de vide, d’incohérence, voire de décalage avec les attentes et les besoins de la pratique et des différents acteurs du secteur ! Ceci d’autant plus que d’un côté, l’objectif du « tout sécuritaire » associé au champ mal calibré du contrat de vente d’immeuble à rénover conduisent à une désaffection avouée de la pratique pour ce contrat3, et que d’un autre côté les hypothèses de rénovation d’immeubles à usage d’habitation par des particuliers se multiplieront nécessairement à l’avenir – sous le double effet de l’objectif de reconstruction de la ville sur la ville qui prévaut depuis la loi SRU du 12 décembre 2000 et du principe de transition énergétique posé par la loi du 17 août 20154.

Or il n’est pas certain que les formules contractuelles actuellement à disposition des parties pour organiser leurs rapports soient parfaitement adaptées pour encadrer de manière satisfaisante les opérations de rénovation de logement5.

Ce déséquilibre conduit à distinguer nettement, d’une part, les ventes d’immeubles existants assorties de travaux qui, dès lors que l’on se situe dans le secteur protégé, sont rigoureusement encadrées avec des contrats spéciaux aux champs mal adaptés, susceptibles de se chevaucher et, d’autre part, les hypothèses de travaux secs, c’est-à-dire sans transfert de propriété, qui vont reposer sur les seuls contrats du droit commun, quelle que soit la destination de l’immeuble – habitation ou mixte et même s’il s’agit d’une maison individuelle.

Nous présenterons donc brièvement dans une première partie le cadre contractuel – rigoureux dans le secteur protégé – des ventes d’immeubles existants assorties de travaux (I), avant d’envisager quelles formules contractuelles pourraient être proposées pour encadrer efficacement les opérations de travaux réalisées sur un immeuble d’habitation existant (II).

I – Le cadre contractuel des ventes d’immeubles existants assorties de travaux

Selon que l’on se situe dans le secteur libre ou dans le secteur protégé du logement, le cadre contractuel des ventes d’immeubles existants assorties de travaux oscille entre une totale liberté accordée aux parties dans l’organisation de leurs rapports contractuels et une rigueur imposée aux acteurs du secteur pour préserver les intérêts des acquéreurs.

A – Liberté contractuelle dans le secteur libre

Dans le secteur libre, aucun cadre contractuel n’est imposé quelle que soit la nature de l’opération – travaux secs ou vente d’un bâti existant, assortie de travaux – ou l’ampleur des travaux envisagés – simple rénovation ou travaux assimilables à une (re)construction.

Sous réserve de l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur est un non-professionnel bénéficiant de la protection spécifique du droit de la consommation, les parties jouissent donc d’une totale liberté dans l’organisation de leurs rapports contractuels.

Ainsi, les parties peuvent valablement faire le choix de décomposer l’opération et de dissocier le transfert de propriété du bâti existant et les travaux de rénovation qui y seront effectués en concluant d’un côté un simple contrat de vente d’immeuble existant, et de l’autre un contrat d’entreprise classique ayant pour objet les travaux sur l’existant vendu. En pareille hypothèse, les parties n’encourent aucun risque de requalification de l’opération.

Dans le secteur libre, la même personne peut donc d’une part transférer la propriété d’un local à usage commercial, industriel, artisanal, agricole ou simplement professionnel et, d’autre part, prendre l’engagement d’y faire effectuer des travaux, même substantiels, sans que les deux opérations doivent nécessairement être réunies dans une qualification englobante unique. Cette liberté est précieuse pour les opérateurs économiques du secteur de la construction qui resteront soumis aux régimes du droit commun de la vente et du louage d’ouvrage immobilier sans être contraints de se soumettre aux exigences imposées par le législateur en matière de ventes d’immeubles à construire ou à rénover.

B – Rigueur contractuelle dans le secteur protégé

La liberté contractuelle n’est évidemment pas de mise dans le secteur protégé du logement, au sein duquel le type de montage envisagé en amont est totalement prohibé. En effet, lorsque l’immeuble vendu, siège des travaux à réaliser par le vendeur, est à usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, les acteurs de l’opération perdent toute liberté dans l’organisation de leurs rapports contractuels. Ils sont alors contraints d’utiliser l’une des formules imposées par le législateur.

Cela ressort clairement de la lecture combinée du premier alinéa des articles L. 261-10 et L. 262-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Selon le premier de ces textes, qui traite de la vente d’immeubles à construire, « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ».

Propre aux travaux de rénovation, le second dispose, quant à lui, que « Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre ».

Ainsi, selon l’ampleur et la nature des travaux que le vendeur s’engage à réaliser sur l’immeuble vendu postérieurement à la vente, les parties devront impérativement conclure soit une vente d’immeuble à construire, soit une vente d’immeuble à rénover. Simplement, on notera que dans l’hypothèse d’une « petite opération » de rénovation ou d’aménagement intérieur, si modiques que soient les travaux que s’engage à réaliser le vendeur, il se trouve contraint de conclure au moins un contrat de vente d’immeuble à rénover.

Toute faculté de dissociation de l’opération entre d’un côté vente du bâti existant et de l’autre conclusion d’un simple contrat de louage d’ouvrage ou d’un contrat de promotion immobilière est donc écartée ! Ainsi, que l’on soit en présence de travaux de (re)construction, de rénovation, voire d’aménagement intérieur d’un appartement ou d’une maison, le législateur a prévu des formules contractuelles impératives aux régimes contraignants.

Le principe de la distinction entre travaux de construction et simples travaux de rénovation est posé au troisième alinéa de l’article L. 262-1 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, ce texte précise que le régime de la vente d’immeubles à rénover ne s’applique pas « aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction ».

Les critères de distinction entre ces deux catégories de travaux – construction ou rénovation – et donc entre les champs respectifs du contrat de vente d’immeubles à construire et du contrat de vente d’immeubles à rénover sont, quant à eux, posés à l’article R. 262-1 du même code. Selon ce texte, « Les travaux de rénovation d’un immeuble au sens de l’article L. 262-1 sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n’incluent pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l’alinéa 3 de l’article L. 262-1 et qui rendent à l’état neuf :

1° Soit la majorité des fondations ;

2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

4° Soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :

a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

b) Les huisseries extérieures ;

c) Les cloisons intérieures ;

d) Les installations sanitaires et de plomberie ;

e) Les installations électriques ;

f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage ». 

À la lecture de ce texte, la frontière semble donc nette entre travaux de rénovation et travaux d’agrandissement ou de restructuration assimilables à une reconstruction. Les critères tiennent à la fois à la nature des travaux à réaliser, à leur ampleur et à leur siège. Toutefois, force est de reconnaître qu’ils sont particulièrement techniques. Or, en pratique, il ne sera pas toujours aisé pour les parties de déterminer si les travaux objet du contrat relèvent de l’une ou de l’autre des catégories, et donc si le contrat qu’elles doivent conclure est un contrat de vente d’immeubles à construire ou à rénover.

La question n’est pas que théorique. Elle présente même un intérêt pratique considérable dans la mesure où les régimes juridiques respectifs de ces différents contrats ne sont pas exactement identiques.

Par exemple, la grille d’échelonnement des paiements imposée par l’article R. 261-14 du CCH en matière de vente d’immeuble à construire est plus détaillée que celle prévue par l’article R. 262-10 du même code pour la vente d’immeuble à rénover. En effet, si le premier de ces textes prévoit des plafonds de versement au stade de l’achèvement des fondations, de la mise hors d’eau de l’immeuble et, enfin, de son achèvement, le second ne prévoit que deux paliers : « l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux » et « l’achèvement de l’ensemble des travaux ».

De plus, dans la vente d’immeuble à construire, ces plafonds concernent la totalité du prix payé par l’acquéreur, alors que dans la vente d’immeuble à rénover le prix global est scindé entre prix de vente de l’existant, qui peut être payé immédiatement, et prix des travaux dont le paiement sera seul soumis à la grille de l’article R. 262-10 du CCH6. Ces différences de traitement se comprennent intuitivement lorsque l’on compare une opération de construction d’un immeuble neuf et une simple rénovation d’un bâti existant.

En revanche, elles se justifient moins dès lors que l’on est en présence de la vente d’un immeuble existant assortie de l’engagement de réaliser des travaux assimilables à une véritable reconstruction, c’est-à-dire en présence d’une vente d’immeuble à construire ayant pour objet un immeuble… existant. Pour ne prendre qu’une seule et unique illustration des difficultés générées, la question se pose légitimement de déterminer si à l’instant de la conclusion d’un tel contrat de vente d’immeuble à construire, le vendeur est en droit de solliciter 69,5 % du prix de l’immeuble, les fondations n’étant pas concernées par les travaux de rénovation et l’immeuble existant étant – dans son état antérieur aux travaux à réaliser – déjà pratiquement hors d’eau.

Autre différence notable, en vertu des dispositions de l’article R. 261-17 du CCH, le vendeur d’immeuble à construire peut fournir à l’acquéreur soit une garantie financière d’achèvement, soit une garantie financière de remboursement, alors que les articles L. 262-4 et R. 262-12 et R. 262-13 du CCH imposent au vendeur d’immeuble à rénover de souscrire une garantie extrinsèque qui ne peut être que d’achèvement.

S’agissant de cet achèvement de l’immeuble ou des travaux prévus, les modalités de sa constatation, tout comme les personnes compétentes pour le constater, diffèrent également dans les deux types de contrats.

Dans le même sens, la vente d’un immeuble à construire ne peut être précédée que par la conclusion d’un contrat préliminaire de réservation, alors que le régime de la vente d’immeuble à rénover n’impose aucune formule particulière d’avant-contrat, les articles L. 262-9, R. 262-14 et R. 262-15 du CCH se contentant d’encadrer et de préciser les mentions obligatoires et les annexes imposées pour la validité de « toute promesse de vente » d’un immeuble à rénover.

Néanmoins, malgré ces différences qui les distinguent, force est de constater que les régimes respectifs de ces deux contrats présentent de nombreux point de convergence et, surtout, ont pour point commun d’être particulièrement protecteurs des intérêts de l’acquéreur.

Ainsi, qu’il s’agisse de s’assurer de sa parfaite information en règlementant strictement le contenu formel du contrat et en imposant la formalité de l’acte authentique, ou de sécuriser sa situation financière en encadrant rigoureusement les paiements et en imposant l’intervention d’un tiers financier garant, l’acquéreur paraît très efficacement protégé dans les deux cas.

Cette sécurisation a été encore renforcée avec la suppression de la garantie intrinsèque par l’ordonnance du 3 octobre 2013. En effet, le vendeur d’immeubles à construire qui, auparavant, avait le choix entre garantie extrinsèque et garante intrinsèque, se trouve maintenant contraint de solliciter le concours d’un établissement financier qui sécurisera la bonne fin de l’opération7.

Dans le secteur protégé, en matière de contrats de ventes d’immeubles assorties de travaux à la charge du vendeur, le législateur a donc clairement fait le choix du tout sécuritaire, en imposant aux parties des qualifications juridiques déterminées ouvrant sur des régimes juridiques rigoureux.

À un tel point, que l’on pourrait presque s’interroger sur l’opportunité d’une telle (sur)protection des acquéreurs dans certaines hypothèses. En effet, si le régime renforcé imposé par le législateur se justifie pleinement et ne souffre aucune contestation dans les hypothèses dans lesquelles l’immeuble est vendu en cours de construction ex nihilo ou dans lesquelles il fait l’objet d’une rénovation substantielle8, il n’en va pas de même lorsque le vendeur s’engage simplement à passer un coup de peinture, à changer les volets ou à poser un nouveau parquet dans le salon et dans la salle à manger.

Dans de telles hypothèses, le régime de la vente d’immeubles à rénover paraît inadapté en ce qu’il est exagérément contraignant. En effet, le coût d’une garantie financière d’achèvement des travaux ne se justifie pas lorsque les travaux sont de moindre ampleur ou n’ont pas de fonction technique. Simplement, on notera que l’efficacité du mécanisme réside probablement dans le fait que l’existence de ce régime impératif incite largement les opérateurs économiques, notamment les marchands de biens ou les tout petits promoteurs, à achever les menus travaux projetés avant de vendre effectivement l’immeuble d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, objet du contrat. Certainement que la protection la plus efficace des acquéreurs d’un immeuble à rénover se trouve dans cette incitation à vendre l’immeuble après achèvement des travaux.

Néanmoins, lorsque l’on envisage cette (sur)protection des acquéreurs à l’aune de l’absence d’encadrement qui gouverne les opérations de travaux sur existants non assorties d’un transfert de propriété de l’immeuble, force est de constater que le contraste est plus que saisissant.

En effet, comment justifier que dans la première hypothèse, le vendeur se trouve contraint de fournir une garantie d’achèvement des travaux si modiques que soient les travaux, alors que dans la seconde, l’entrepreneur qui se charge de la rénovation complète d’une maison d’habitation ne se trouve soumis à aucun régime particulier protecteur des intérêts du maître de l’ouvrage, leurs rapports s’organisant sur la base du seul contrat d’entreprise de l’article 1710 du Code civil ?

Ce décalage, qui interpelle nécessairement le praticien du droit de la construction, conduit à s’interroger sur les formules contractuelles qui pourraient être proposées dans le champ du secteur protégé du logement pour encadrer plus efficacement les hypothèses de travaux sur existants réalisés indépendamment de toute vente de l’immeuble.

II – Le cadre contractuel (à développer) des travaux sur existants sans transfert de propriété de l’immeuble

Le maître de l’ouvrage qui réalise des travaux sur un bâtiment existant ne bénéficie pas, en l’état, du droit positif d’une protection particulière9. Or, les sommes en jeu lors de rénovations lourdes peuvent être particulièrement importantes. Il n’est pas rare d’ailleurs que le montant de ces travaux avoisine celui du CCMI. Dès lors, il peut apparaître justifié de proposer d’instaurer un nouveau contrat en secteur protégé, un contrat de rénovation. Remarquons que dans son avis du 26 novembre 2009, le Conseil national de la consommation relatif à la construction de maisons individuelles a proposé de « systématiser le recours à un contrat écrit et signé ; rendre obligatoire la fourniture par le maître d’œuvre et les entreprises d’un plan des ouvrages, ainsi que d’une attestation ou référence aux assurances obligatoires ; mentionner, dans le contrat de maîtrise d’œuvre, « l’enveloppe budgétaire prévue pour les travaux » ; préciser, dans les contrats de maîtrise d’œuvre à prix révisable, que le choix de l’indice de révision est libre et que celui retenu est l’indice publié à la date de signature du contrat ; indiquer que le prix doit être notamment payé en fonction de l’état d’avancement des travaux ; rappeler les modalités de réception de la construction, à savoir son caractère contradictoire ainsi que la fixation dans le procès-verbal de réception du délai de levée des réserves »10. En outre, il peut être remarqué que certains professionnels proposent d’ores et déjà des contrats de rénovation à leurs clients11, mais avec une protection qui n’apparaît pas toujours à la hauteur suivant le contrat en cause12. Bien entendu, la conclusion de ces contrats dépend du libre-arbitre des entrepreneurs et leur existence ne peut être considérée comme suffisamment protectrice des maîtres de l’ouvrage.

Après avoir milité en faveur d’un renouveau du champ d’application de la VIR, nous ne pouvons retenir un champ d’application différent pour le contrat de rénovation dont nous proposons la création. Dès lors, celui-ci ne devrait concerner que les opérations de rénovation les plus importantes, à savoir celles actuellement exclues du champ d’application de la vente d’immeuble à rénover. Le contrat de rénovation serait ainsi à la vente d’immeuble à rénover ce que le CCMI est à la vente d’immeuble à construire.

L’intérêt d’une telle instauration peut être démontré par comparaison entre le droit positif et le nouveau contrat proposé, tant lors de la formation du contrat (A) que lors de l’exécution du contrat (B).

A – La formation du contrat

Le maître de l’ouvrage qui conclut actuellement un contrat d’entreprise n’est pas sans protection. Pour autant, cette protection n’est pas nécessairement suffisante et un renforcement de cette protection doit être envisagé pour l’établissement du contrat et les délais de réflexion pouvant bénéficier au maître de l’ouvrage (1), les clauses interdites (2) et les conditions suspensives (3).

1 – Un écrit, des mentions obligatoires et des délais de réflexion

Le contrat d’entreprise est un contrat consensuel. En de multiples occasions, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que le contrat d’entreprise n’est soumis à aucune forme déterminée13. Lorsqu’il est conclu entre un consommateur et un professionnel, le Code de la consommation n’impose pas d’écrit mais uniquement que plusieurs informations soient portées à la connaissance du consommateur par écrit, ainsi qu’en disposent les articles L. 111-1 et L. 111-2, comme, par exemple, le prix et les caractéristiques essentielles du service.

Remarquons d’ailleurs que ces obligations légales d’information précontractuelles sont complétées par des obligations jurisprudentielles d’information. Ainsi, la Cour de cassation retient-elle que le maître de l’ouvrage doit être informé des risques du sol ou des problèmes techniques ou esthétiques posées par la conception choisie, des autorisations d’urbanisme nécessaires et des assurances obligatoires14.

S’agissant de l’application de l’article L. 271-1 CCH, il ne fait pas de doute qu’il s’applique au CCMI, acte ayant pour objet une construction15. Qu’en est-il du contrat d’entreprise ayant pour objet une rénovation ? À cet égard, un rapprochement peut être effectué avec l’arrêt de la Cour de cassation du 20 mars 2013 dans lequel la Cour a retenu que « viole les dispositions de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation la cour d’appel qui, pour qualifier le contrat de contrat de construction de maison individuelle, retient que la société s’est engagée en qualité de constructeur à effectuer une opération de rénovation immobilière lourde assimilable à des travaux de construction, alors qu’un contrat portant sur la rénovation ou la réhabilitation d’un immeuble existant ne constitue pas un contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article de L. 231-1 du CCH ». Il est possible que lorsque la Cour de cassation sera amenée à se prononcer sur l’application de l’article L. 271-1 du CCH à un contrat d’entreprise ayant pour objet une rénovation, elle retienne également que l’acte n’a pas pour objet la construction d’un immeuble à usage d’habitation. Dès lors, l’exclusion de l’application de l’article L. 271-1 CCH exclut l’obligation d’établir un écrit.

Il reste toutefois à tenir compte de la loi Hamon pour les contrats conclu à distance et hors établissement. Sans revenir sur ce qu’il faut entendre par de tels contrats, il peut être constaté que le champ d’application de ces nouvelles dispositions était plus large que celui de l’article L. 271-1 CCH puisque s’appliquant à tous les contrats de service, sauf exceptions prévues par la loi, parmi lesquels ne figure pas le contrat d’entreprise ayant pour objet des travaux de rénovation. On remarquera que le II de l’article L. 121-16-1 du Code de la consommation ne restreignait l’application de ces nouvelles dispositions que pour les contrats ayant pour objet la construction, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers. Dès lors, l’entrepreneur devait fournir au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties. Le contrat devait également comprendre, à peine de nullité, toutes les informations mentionnées au I de l’article L. 121-17 dont notamment les caractéristiques essentielles du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ; le prix du service ; en l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à exécuter le service ; les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte, ainsi que, s’il y a lieu, celles relatives aux garanties légales. Surtout, le consommateur pouvait disposer d’un délai de réflexion de 14 jours courant à compter de la conclusion du contrat et bénéficiera de l’interdiction d’exiger tout versement avant l’expiration d’un délai de 7 jours courant à compter de la conclusion du contrat.

Ainsi, le droit de la consommation était susceptible d’apporter une protection conséquente au maître de l’ouvrage mais seulement si celui-ci était conclu hors établissement. Tel n’est plus le cas depuis la modification de l’article L. 121-16-1 du Code de la consommation par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dite loi Macron. En effet, le champ d’application des règles relatives aux contrats conclus à distance et hors établissement a été réduit et n’englobe plus les contrats portant sur la transformation importante d’immeubles existants.

Compte tenu de cette modification, il apparaît d’autant plus nécessaire qu’une protection spécifique du maître de l’ouvrage soit mise en place avec la création d’un contrat spécial de rénovation. Pourraient ainsi être évitées des situations comme celle soumise à la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mai 2013 où il a été relevé que « le devis initial était très imprécis, que les conditions d’exécution des travaux, la masse des travaux et les conditions de règlement étaient mal définies, que M. Y avait adressé plusieurs devis démontrant l’absence de convention originelle sur le prix définitif du marché en ce que le volume, la nature et les modalités des travaux n’avaient pas été déterminés avec précision »16. On remarquera d’ailleurs que le contrat de rénovation énergétique de la FFB comprend de nombreuses clauses visant à informer suffisamment le maître de l’ouvrage.

2 – Les clauses abusives

Afin de déterminer la protection dont bénéficie actuellement le maître de l’ouvrage quant aux clauses abusives pouvant se trouver dans le contrat d’entreprise ayant pour objet des travaux de rénovation, il faut à nouveau se tourner vers le Code de la consommation.

À cet égard, il convient de constater un avantage de la législation des clauses abusives sur les règles du secteur protégé du droit de la construction : le champ d’application. En effet, tout consommateur concluant un contrat d’entreprise pourra bénéficier de cette législation, même si l’immeuble faisant l’objet des travaux de rénovation n’est pas un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

À l’égard des clauses susceptibles de se retrouver dans un contrat d’entreprise, on relèvera que sont abusives, car figurant sur la liste noire :

  • la clause réservant au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives à sa durée, aux caractéristiques ou au prix du service à rendre ;

  • la clause qui accorde au seul professionnel le droit de déterminer si les services fournis sont conformes ou non aux stipulations du contrat ou lui confère le droit exclusif d’interpréter une quelconque clause du contrat ;

  • la clause qui supprime ou réduit le droit à réparation du préjudice subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l’une quelconque de ses obligations.

Outre les clauses de la liste noire et la liste grise, le juge peut toujours qualifier d’abusive une clause qui ne figure ni sur l’une ni sur l’autre dès lors que celle-ci crée, au profit du professionnel et au détriment du consommateur ou non-professionnel, un déséquilibre significatif entre leurs droits et leurs obligations. En outre, depuis la loi Hamon du 17 mars 2014, le juge a l’obligation d’écarter d’office les clauses abusives.

Si l’on compare le champ d’application des clauses abusives avec la liste des clauses réputées non écrites dans les contrats de construction du secteur protégé, on ne peut que constater que le premier est plus large que le second.

Il demeure toutefois que l’intérêt d’un nouveau contrat est de pouvoir lister précisément un certain nombre de clauses qui seront prohibées, à l’instar de celles interdites dans un CCMI, ce qui constitue un avantage considérable pour le maître de l’ouvrage lorsque la clause en question ne figure ni sur la liste noire ni la liste grise des clauses abusives puisqu’il n’a pas alors à prouver le caractère abusif de la clause.

3 – Les conditions suspensives

Le contrat d’entreprise ayant pour objet des travaux de rénovation peut être soumis à la condition suspensive d’obtention du crédit immobilier.

Il doit être ici constaté que l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 a réduit le champ d’application des règles du crédit immobilier. En effet, suivant le nouvel article L. 313-1 du Code de la consommation, les règles relatives aux crédits immobiliers s’appliquent uniquement aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien.

Quoi qu’il en soit, si les conditions d’application des règles du crédit immobilier sont réunies, le contrat d’entreprise devra être conclu sous condition suspensive d’obtention du crédit immobilier dès lors que le maître de l’ouvrage a déclaré vouloir recourir à un prêt pour financer les travaux.

Il demeure qu’en dehors de cette condition suspensive, aucune autre condition n’est imposée par le législateur. Or, il peut être utile pour le maître de l’ouvrage que le contrat d’entreprise ne soit conclu que sous condition suspensive d’obtention des autorisations d’urbanisme, de justification de la souscription des assurances obligatoires, etc., ainsi que cela est prévu dans le CCMI. C’est d’ailleurs ce que prévoit le contrat de rénovation énergétique de maison individuelle de la FFB en son article 10.

B – L’exécution du contrat

Qu’il s’agisse du prix (1), de l’obligation de délivrance (2), des garanties extrinsèques (3), des responsabilités du constructeur (4) et des délits (5), il peut être constaté que l’instauration d’un nouveau contrat contribuera à améliorer la protection du maître de l’ouvrage de façon conséquente.

1 – La fixation et le versement du prix

La fixation du prix

Le contrat d’entreprise est un contrat à titre onéreux. Le prix ne constitue pas pour autant un élément essentiel de ce contrat. Il peut en effet faire l’objet d’un accord en cours d’exécution du contrat, lors, par exemple, de l’achèvement de l’ouvrage.

Lors de la réalisation de travaux sur un bâtiment existant, c’est le plus souvent un marché à forfait qui sera conclu, mais non obligatoirement. Un prix global et définitif pour l’ensemble de l’ouvrage sera donc fixé. Les intérêts pour le maître de l’ouvrage sont multiples. Tout d’abord, il connaîtra précisément le prix qu’il paiera pour la prestation, objet du contrat. Ensuite, en l’absence de changement de l’objet du contrat bouleversant l’économie du contrat suite à une demande du maître de l’ouvrage, le prix ne pourra être modifié17. Ainsi, l’entrepreneur ne peut se prévaloir des modifications des circonstances économiques (augmentation des charges par exemple) pour obtenir la remise en cause du forfait18. Mais encore, lorsque des travaux supplémentaires sont nécessaires à la réalisation de l’objet du contrat, l’entrepreneur devra financer ces travaux sans pouvoir réclamer un supplément de prix au maître de l’ouvrage.

Il faut ici également invoquer l’article 1793 du Code civil. Suivant ce texte, lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit et le prix convenu avec le propriétaire. Et il ne semble pas que l’article 1195 du Code civil, tel que résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, puisse l’emporter sur l’article 1793 du Code civil.

La situation du maître de l’ouvrage ne semble donc pas devoir donner lieu à davantage de protection. Toutefois, trois éléments au moins doivent être pris en considération.

Tout d’abord, l’article 1793 du Code civil, dont l’objectif est de protéger le maître de l’ouvrage contre des dépassements de forfait résultant de travaux supplémentaires fortement suggérés par l’entrepreneur, vise la construction d’un bâtiment. La jurisprudence l’applique tant à l’édification de celui-ci qu’aux travaux sur existants si ce sont des travaux de construction19. Dès que les travaux ne peuvent être qualifiés de travaux de construction, l’application de l’article 1793 du Code civil est exclue. Ainsi dans une espèce où des travaux exécutés dans un appartement constituent des travaux intérieurs sur les cloisons et d’installation d’équipements, et s’analysent en une rénovation ponctuelle des parties privatives sans intervention sur les murs de refend ni sur les planchers, et ne portant pas sur la construction d’un bâtiment, la Cour de cassation a déduit que les dispositions de l’article 1793 du Code civil, exigeant l’autorisation écrite du maître de l’ouvrage pour l’engagement de travaux supplémentaires dans la construction à forfait d’un bâtiment, ne sont pas applicables20.

Enfin, il doit être rappelé que dans le contrat de CCMI, est posé un principe de prohibition des contrats d’études préliminaires rémunérées. Il en résulte que les frais d’étude du terrain sont compris dans le forfait, ce qui est très protecteur du maître de l’ouvrage. Une telle protection pourrait également être très utile au propriétaire de l’immeuble qui entend, par exemple, procéder à sa surélévation, une étude des fondations s’avérant souvent indispensable avant la réalisation des travaux. À cet égard, il peut être relevé que dans le contrat proposé par l’UMF, il revient au maître de l’ouvrage de fournir au rénovateur les renseignements concernant la qualité du sol et qu’il doit s’engager à faire établir par un expert immobilier un constat de l’état des ouvrages existants et des immeubles avoisinants si nécessaire.

Le versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux

Le paiement du prix intervient, le plus souvent, de manière échelonnée et au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour autant, il ne s’agit nullement d’une obligation et l’entrepreneur pourrait dès lors imposer un paiement plus rapide.

Est susceptible alors d’entrer en jeu l’article 1er de la loi n° 71-584, du 16 juillet 1971, qui autorise le maître de l’ouvrage à amputer des acomptes versés à l’entrepreneur une retenue égale au plus à 5 % de leur montant. Ces retenues ont pour objectif de garantir contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage. Tant que la prestation de l’entrepreneur n’aura pas été correctement exécutée et achevée, le maître de l’ouvrage pourra invoquer le bénéfice de l’article 1er précité. L’article 2 de la même loi précise qu’à l’expiration du délai d’une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, des travaux, les sommes consignées sont versées à l’entrepreneur, même en l’absence de mainlevée, si le maître de l’ouvrage n’a pas notifié au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l’inexécution des obligations de l’entrepreneur.

Ces dispositions semblent particulièrement protectrices du maître de l’ouvrage, d’autant que l’article 3 de la loi précitée du 16 juillet 1971 dispose que « sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements, qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions des articles 1er et 2 de la présente loi ». Toutefois, il n’y a nulle obligation d’insérer dans un contrat d’entreprise une possibilité de retenue de garantie. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle précisé qu’en l’absence de preuve d’une retenue de garantie contractuellement prévue, le solde du marché est dû à la réception21.

À nouveau, il peut être constaté que l’instauration d’un contrat de rénovation aurait un réel intérêt pour le maître de l’ouvrage qui pourrait bénéficier d’un paiement échelonné, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. S’agissant de la grille des paiements, il faut ici tenir compte de la variété des travaux de rénovation susceptibles d’entrer dans le champ d’application d’un nouveau contrat de rénovation. Ayant choisi de le restreindre aux travaux emportant restructuration complète de l’immeuble ou agrandissement au sens de l’article R. 262-1 du CCH, il n’apparaît pas nécessairement justifié de s’en tenir à la grille des paiements de l’article R. 262-10 du Code de la construction et de l’habitation. Pour autant, la diversité des travaux explique la grille des paiements de la vente d’immeuble à rénover et cette diversité se retrouve également pour le contrat de rénovation. Dès lors, une grille de paiement pourrait être établie en fixant des seuils par rapport à l’achèvement de travaux représentant un certain pourcentage du prix total. Comme dans la vente d’immeuble à rénover, pourrait être imposée l’intervention d’un homme de l’art pour attester que les travaux dont le paiement est réclamé et représentant un certain pourcentage du prix total sont achevés.

Quant aux contrats actuellement proposés, ils n’apparaissent pas satisfaisants. Ainsi, le contrat de rénovation énergétique de la FFB prévoit un versement de 20 % du prix lors de la signature de contrat et un autre de 25 % en début de chantier. Autrement dit, avant même que les travaux n’aient commencé, le maître de l’ouvrage a déjà versé 45 % du prix. Quant au contrat de rénovation ou d’agrandissement de l’UMF, il prévoit un versement entre 40 et 70 % du prix avant le début des travaux. À titre de comparaison, lors de l’ouverture du chantier, le constructeur, dans le cadre d’un CCMI, n’aura pu recevoir au plus que 20 % du prix. Ces contrats proposés par la FFB et l’UMF n’apparaissent pas ainsi suffisamment protecteurs du maître de l’ouvrage.

La révision du prix

Une clause de révision du prix peut parfaitement être insérée dans un contrat d’entreprise, y compris lorsqu’il s’agit d’un marché à forfait. La révision doit alors se faire sur la base d’indices officiels et publiés. Cette révision du prix est davantage encadrée dans le CCMI avec plan et pourrait également l’être dans un contrat de rénovation, inspiration pouvant être trouvée dans l’article L. 231-11 du CCH.

2 – L’obligation de délivrance

Retard et pénalités

L’entrepreneur est tenu de respecter le délai de livraison contractuellement fixé. Il peut éventuellement bénéficier d’une prolongation pour cause d’intempérie et/ou de grève générale si le contrat fait référence à la norme Afnor P03-001 qui s’applique notamment aux travaux de rénovation. S’il a été fait référence à ladite norme, sauf stipulation différente du marché, il est appliqué, après une mise en demeure, une pénalité journalière de 1/1000e du montant du marché. Le montant des pénalités est plafonné à 5 % du montant du marché.

À titre de comparaison, pour le CCMI, il est impérativement prévu un taux minimum de 1/3000e du prix convenu par jour de retard de livraison, sans plafond et sans mise en demeure préalable. Un tel encadrement pourrait être également prévu dans le contrat de rénovation.

Délivrance non conforme

L’entrepreneur doit livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles. En outre, en l’absence de dispositions contractuelles spéciales, l’ouvrage doit être conforme à l’usage auquel il est généralement destiné.

Lorsque l’ouvrage n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, le maître de l’ouvrage va pouvoir agir en exécution forcée. L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des obligations et des contrats doit ici être évoqué. En effet, l’article 1221 du Code civil précise que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Ce texte pourra-t-il jouer lorsqu’aura été conclu un marché à forfait ? Pourquoi pas. Imaginons ainsi un contrat d’entreprise ayant pour objet la surélévation d’un immeuble et qu’en cours de réalisation des travaux, les murs porteurs et les fondations se fissurent. L’entrepreneur abandonne le chantier. A priori, le maître de l’ouvrage pourrait se voir opposer le coût des travaux confortatifs. Si le coût peut être déraisonnable pour un entrepreneur, il peut ne pas l’être pour un garant. À nouveau, il y aurait ici un intérêt à l’instauration d’un nouveau contrat de rénovation comportant l’obligation de fournir une garantie extrinsèque.

Litige portant sur l’exécution du contrat d’entreprise et réglementation du crédit immobilier

L’article L. 313-44 du Code de la consommation dispose que « lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties ». Ce texte est susceptible, en l’état, d’être appliqué au contrat d’entreprise financé au moyen d’un crédit immobilier. Remarquons que la Cour de cassation a précisé relativement à ce texte que la contestation doit intervenir pendant la durée de l’exécution des contrats visés par l’article L. 313-44 du Code de la consommation. La Cour de cassation semble vouloir lier exécution des travaux et application dudit texte22. Cette protection du maître de l’ouvrage par les règles du crédit immobilier peut parfaitement être doublée par une protection spécifique résultant de l’instauration d’un contrat de rénovation. À cet égard, il doit être remarqué que l’article L. 313-44 du Code de la consommation s’applique lorsqu’a été conclu un CCMI, un contrat de promotion et également une VEFA, ainsi que l’a admis récemment la Cour de cassation23. Autant de contrats où en secteur protégé, l’emprunteur bénéficie de dispositions protectrices et d’ordre public.

3 – Les garanties extrinsèques

Afin de garantir le maître de l’ouvrage des défaillances, financières ou autres, de l’entrepreneur et de l’abandon de chantier, il y a lieu d’imposer la fourniture d’une garantie extrinsèque, ainsi que le prévoient systématiquement les règles du secteur protégé des contrats de construction.

Pour cette garantie, on peut hésiter entre une garantie de remboursement, une garantie d’achèvement ou une garantie de livraison. Pour notre part, notre choix se porte sur la garantie de livraison, à l’instar donc de ce qui est prévu pour le CCMI. D’ailleurs, il ne peut en aller autrement. En effet, alors que dans la VEFA ou dans la VIR, il revient au vendeur de financer les travaux, dans le CCMI, c’est au maître de l’ouvrage qu’il revient, même en cas de défaillance du constructeur, de financer les travaux. Il en va de même dans le contrat d’entreprise ayant pour objet la rénovation d’un immeuble. Cette garantie extrinsèque de livraison serait impérativement souscrite avant la signature du contrat de rénovation. Sa souscription donnerait lieu à la fourniture par l’entrepreneur d’une attestation annexée au contrat. Remarquons à cet égard que le contrat de rénovation énergétique de maison individuelle de la FFB prévoit la fourniture d’une garantie de livraison lorsque le montant des travaux dépasse le prix de 25 000 €.

Le garant prendrait à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement des travaux, les conséquences du fait de l’entrepreneur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix et les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. En cas de retard de livraison ou d’inexécution des travaux permettant la levée des réserves, le garant, après mise en demeure infructueuse de l’entrepreneur, devrait désigner sous sa responsabilité la personne chargée de terminer les travaux, objet du contrat de rénovation.

4 – Les responsabilités du constructeur et les assurances construction

Que le contrat soit un contrat d’entreprise ou un nouveau contrat relevant du secteur protégé, l’appréciation de la responsabilité du constructeur sera identique. Tout dépendra de l’importance des travaux réalisés. Il en va d’ailleurs de même dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover où le vendeur n’est pas obligatoirement soumis au régime du constructeur.

Il n’en demeure pas moins que des aménagements sont envisageables. Ainsi, s’agissant de la réception des travaux, celle-ci peut être expresse, tacite ou judiciaire. Or, dans le contrat de CCMI, la réception est nécessairement expresse et fait l’objet d’un écrit. L’écrit ainsi imposé évite les litiges sur la preuve de la réception, sa date et sur le nombre et la nature des réserves. Une telle obligation pourrait parfaitement être étendue aux contrats de rénovation. C’est ainsi la solution qui est retenue dans le contrat proposé par l’UMF qui précise que « la réception est formalisée par la signature, par les deux parties, d’un procès-verbal de réception, dans lequel le maître de l’ouvrage indique les éventuelles réserves qu’il a pu constater ».

Pour ce qui est par ailleurs de la souscription des assurances construction et de leur justification, l’entrepreneur doit justifier de la souscription des assurances responsabilité décennale. Il ne peut qu’être relevé que bien souvent, la garantie décennale n’est pas même évoquée par l’entrepreneur et encore moins l’existence d’une assurance responsabilité décennale. Par ailleurs, le maître de l’ouvrage n’a pas à justifier de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, du moins tant qu’il ne vend pas l’immeuble, sachant qu’il peut ignorer l’obligation qui lui incombe lorsque l’entrepreneur ne l’informe pas sur ce point. À cet égard, on ne peut qu’approuver la proposition faite par le Conseil national de la consommation relatif à la construction de maisons individuelles dans son avis du 26 novembre 2009 : « qu’il soit rappelé au maître d’ouvrage l’obligation faite par la loi de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (C. assur., art. L. 242-1) »24.

Pour améliorer la situation du maître de l’ouvrage, inspiration peut à nouveau être trouvée dans les dispositions relatives au CCMI. Ainsi, pourrait être imposée une mention relative à l’assurance de dommages à l’ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage et à l’assurance responsabilité décennale souscrite par l’entrepreneur, ce à peine de nullité. Il pourrait également être prévu que si le maître de l’ouvrage n’a pas souscrit d’assurance dommages au jour de la conclusion du contrat, ce dernier est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de souscription d’une assurance dommages-ouvrage et de la justification de cette souscription. Le contrat de rénovation énergétique de maison individuelle de la FFB prévoit ainsi en son article 9 que l’entrepreneur doit justifier de l’existence de l’assurance responsabilité décennale à l’ouverture du chantier. Il indique de même que le rénovateur informe le maître d’ouvrage que dans le cas de travaux soumis à l’assurance dommages-ouvrage conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances, il doit obligatoirement souscrire, pour son compte et celui, le cas échéant, des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont les constructeurs sont responsables sur le fondement des articles 1792 et 1792-2 du Code civil. Il est toutefois prévu que « la délivrance de l’assurance dommages-ouvrage ne constitue cependant pas une condition suspensive au présent contrat ». Il est dommage qu’une telle solution ait été retenue et qu’inspiration n’ait pas été trouvée sur ce point dans les dispositions relatives au CCMI. La même remarque peut être faite à propos du contrat de rénovation proposé par l’UMF.

5 – Les délits

Outre ceux résultant des violations du Code de l’urbanisme ou du Code des assurances ou encore des règles relatives à la construction comme celles, par exemple, relatives aux incendies, peuvent être également retenu le délit d’escroquerie25 ou celui d’abus de confiance26.

À ces délits, pourraient être ajoutés ceux spécifiques à la violation des règles du secteur protégé. Ainsi, seraient rendus applicables aux contrats de rénovation les articles L. 241-1 à L. 241-9 du Code de la construction et de l’habitation. Il en résulterait, par exemple, que l’entrepreneur exigeant un paiement anticipé par rapport à l’avancement des travaux pourrait être sanctionné pénalement.

Secteur libre

Contrat

Formalisme

Prix

Garantie de bonne fin

Forme

Mentions obligatoires

Fixation

Échelonnement

Travaux de rénovation sans transfert de propriété

Contrat d’entreprise

Libre

Aucune

Avant ou après travaux.

Possibilité de recourir à un marché à forfait (C. civ., art. 1793) ?

FacultatifPratique : versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux

Article 1er de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971

Facultative

Contrat de promotion immobilière

Libre

Aucune

Honoraires et prix convenu pour les travaux

Poste pour imprévu

Non obligatoire

Facultative

Contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée

Libre

Aucune

Avant ou après exécution

Facultatif

Facultative

Travaux de rénovation avec transfert de propriété

(1) Vente et (2) contrat(s) d’entreprise

(1) Acte authentique pour publicité foncière

(1) Pour la vente

(1) Déterminé ou déterminable

(1) Aucun pour la vente puisque paiement lors de la signature de l’acte authentique

(1) Aucune

(2) Libre

(2) Aucune

(2) Avant ou après travaux pour le contrat d’entreprise. Possibilité de recourir à un marché à forfait (C. civ., art. 1793)

(2) Non obligatoirePratique : versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux

(2) Facultative

Vente inspirée de la VIR ou de la VIC

Acte authentique pour publicité foncière

Mentions pouvant être reprises de la VIR ou de la VIC

Déterminé

Au fur et à mesure de l’avancement des travaux avec versement du prix de l’existant lors de la conclusion du contrat

Garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement

Secteur protégé27

Contrat

Formalisme

Prix

Garantie de bonne fin

Forme

Mentions obligatoires

Fixation

Échelonnement

Travaux de rénovation sans transfert de propriété

Contrat d’entreprise

Libre

Exception : contrat conclu hors établissement

Non, mais informations précontractuelles (C. consom., art. L. 111-1 et L. 111-2)

Exception : contrat conclu hors établissement

Avant ou après travaux.

Exception : contrat conclu hors établissement

Possibilité de recourir à un marché à forfait (C. civ., art. 1793) ?

Non obligatoire

Pratique : versement au fur et à mesure de l’avancement des travauxArticle 1er de la loi n° 71-584, du 16 juillet 1971

Facultative

Contrat de promotion immobilière

Écrit obligatoire à peine de nullité

CCH, art. L. 222-3 et C. consom., art. L. 312-1 et s.

Honoraires et prix convenu pour les travaux

Poste pour imprévu

Prix des travaux et honoraires : CCH, art. R. 222-7 et R. 222-8 ; versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et grille des paiements

Garantie financière (CCH, art. R. 222-9) sauf exception de CCH, art. R. 222-11

Contrat de rénovation

Écrit obligatoire à peine de nullité

Oui (mentions voisines de celles du CCMI)

Prix déterminé (marché à forfait)

Versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et grille des paiements

Garantie de livraison

Travaux de rénovation avec transfert de propriété

Vente d’immeuble à rénover

(tous travaux sauf agrandissement ou restructuration complète de l’immeuble)

Acte authentique pour validité (CCH, art. L. 262-4)

CCH, art. L. 262-4 et R. 262-8

Déterminé (CCH, art. L. 262-4)

Versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; grille des paiements ; paiement de l’existant lors de la conclusion du contrat

Garantie extrinsèque d’achèvement

Vente d’immeuble à construire (agrandissement ou restructuration complète de l’immeuble)

Acte authentique pour validité (CCH, art. L. 261-11)

CCH, art. L. 261-11 et R. 261-13

Déterminé (CCH, art. L. 261-11)

Versement au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; grille des paiements ; paiement de l’existant lors de la conclusion du contrat

Garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 20 mars 2013, n° 11-27567, obs. Tricoire J.-P. : Gaz. Pal. 18 mai 2013, n° 130s7, p. 38.
  • 2.
    D’après les critères de distinction entre travaux de rénovation et de construction posés par l’article R. 262-1 du CCH.
  • 3.
    Qui semble clairement avoir été élaboré pour ne pas être utilisé.
  • 4.
    L. n° 2015-992, 17 août 2015, relative à la transition énergétique pour la croissance verte.
  • 5.
    A fortiori si on leur refuse la qualification de CCMI.
  • 6.
    CCH, art. R. 262-9.
  • 7.
    Ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas d’inachèvement de l’immeuble.
  • 8.
    Pas nécessairement assimilable à une reconstruction.
  • 9.
    Cass. 3e civ., 20 mars 2013, n° 11-27567, obs. Tricoire J.-P. : Gaz. Pal. 18 mai 2013, n° 130s7, p. 38 – CA Aix-en-Provence, 2 avr. 2015, n° 13/23186 – CA Colmar, 19 nov. 2010, n° 07/03189 – CA Lyon, 23 mars 2010, n° 06-08328 – CA Versailles, 18 déc. 2006, n° 05/06020. V. en sens contraire : CA Limoges, 17 mars 2011, n° 10/00664 – CA Douai, 19 juin 2007, n° 06-03615.
  • 10.
    NOR ECEC2909014 V.
  • 11.
    Par ex. : CA Rouen, 10 juin 2009, n° 08-03311.
  • 12.
    S’agissant de ces contrats, v. le contrat de rénovation énergétique de maison individuelle de la FFB et le contrat de rénovation et/ou d’agrandissement par l’Union des maisons françaises.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 7 déc. 1997, n° 94-20709 : Bull. civ. III, n° 226.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 15 févr. 2006, n° 04-19757 : Bull. civ. III, n° 37 ; Contrats, conc. consom. 2006, comm. 100, obs. Leveneur L. ; RD imm. 2006, p. 191, obs. Trébulle F.-G. – CA Versailles, 28 nov. 2005 : RJDA juill. 2006, n° 769 – Cass. 3e civ., 11 févr. 1998, n° 96-12228 : Bull. civ. III, n° 30 ; Gaz. Pal. 1999, 1, somm. p. 112, obs. Peisse M.
  • 15.
    Cass. 3e civ., 8 oct. 2014, n° 13-20294.
  • 16.
    Cass. 3e civ., 14 mai 2013, n° 11-28416.
  • 17.
    Cass. 3e civ., 8 mars 1995, n° 93-13659.
  • 18.
    Cass. 3e civ., 20 nov. 2002, n° 00-14423.
  • 19.
    Cass. 3e civ., 15 déc. 1982, n° 81-11459: Bull. civ. III, n° 254.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 23 juin 1999, n° 98-10276 : Bull. civ. III, n° 147 – v. pour autant : Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-17439 – Cass. 3e civ., 30 mars 2011, n° 10-12802 – Cass. 3e civ., 6 oct. 2009, n° 08-15355 – Cass. 3e civ., 19 mai 2009, n° 08-14107 – Cass. 3e civ., 11 mars 2008, n° 07-10300.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-70030 : Bull. civ. III, n° 213.
  • 22.
    Cass. 1re civ., 26 mai 1994, n° 92-12524 : Bull. civ. I, n° 189.
  • 23.
    Cass. 1re civ., 18 déc. 2014, n° 13-24385 ; Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, n° 14-29655, FS-PB.
  • 24.
    NOR ECEC2909014 V.
  • 25.
    Cass. crim., 10 oct. 2012, n° 11-85777.
  • 26.
    Cass. crim., 19 oct. 1999, n° 98-85259.
  • 27.
    Contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée : interdit en secteur protégé sauf exception de l’article L. 222-1 du CCH (1. construction en vue de la vente ; 2. société, autre qu’une société d’attribution ou une société coopérative, construisant plus de deux locaux à usage professionnel ou d’habitation ; 3. société de vente, d’attribution ou coopérative s’engageant à livrer au vendeur certains des locaux qu’elle va édifier).
  • 28.
    Contrat de construction de maison individuelle : non obligatoire en cas de rénovation.

À lire également

Référence : LPA 14 Oct. 2016, n° 114r7, p.11

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