A – Plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP)

3. Des plans d’exposition aux risques (PER) aux plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP). Les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ont remplacé les anciens plans d’exposition aux risques naturels prévisibles (PER) issus de la loi du 12 juillet 19834. En effet, l’ancien article R. 111-3 issu du règlement national d’urbanisme (RNU) précisait : « La construction sur des terrains exposés à un risque tel que : inondation, érosion, affaissement, éboulement, avalanches, peut, si elle est autorisée, être subordonnée à des conditions spéciales. Ces terrains sont délimités par arrêté préfectoral pris après consultation des services intéressés et enquête dans les formes prévues par le décret n° 59-701 du 6 juin 1959 relatif à la procédure d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et avis du conseil municipal ». Le décret n° 95-1089 du 5 octobre 1995 relatif aux plans de prévention des risques naturels prévisibles a annulé l’article R. 111-3 du Code de l’urbanisme. Il faut rappeler que la circulaire interministérielle du 30 avril 2002 relative à la politique de l’État en matière de risques naturels prévisibles et de gestion des espaces situés derrière les digues de protection contre les inondations et les submersions marines est venue préciser le rôle de l’État en la matière5.

4. Contenu du PPRNP. Le PPRNP délimite les zones directement exposées aux risques en tenant compte de la nature et de l’intensité du risque encouru6. Par conséquent, il y interdit tout type de construction, d’ouvrage, d’aménagement, ainsi que toute exploitation agricole et forestière7. En l’espèce, le service d’urbanisme a refusé le permis de construire un local technique pour une piscine chauffée fondé car la zone était couverte par un PPRNP. Il faut noter également que le PPRNP peut délimiter les zones qui ne sont pas directement exposées aux risques, mais où des constructions, des ouvrages, des aménagements pourraient aggraver ces risques ou en provoquer de nouveaux8. Dans le même ordre d’idées, le PPRNP prévoit des mesures d’interdiction, et des prescriptions dans ces zones en définissant des mesures de prévention, de protection et de sauvegarde, qui doivent être prises dans les zones concernées9.

B – La mise à jour du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP)

5. Le site internet de la préfecture n’a qu’une valeur informative. En l’espèce, la haute juridiction estime que « la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n’ayant qu’une valeur informative, en a exactement déduit qu’à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ». En d’autres termes, pour la Cour de cassation, la consultation de ce recueil, qui était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, a une simple valeur informative. Celle-ci n’empêche donc pas la résolution de la vente. L’acquéreur ne peut en principe se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur et n’empêche pas l’acquéreur de se retourner contre le vendeur. Comme le souligne Béatrice Vial-Pedroletti en matière de diagnostic de performance énergique (DPE) : « Le DPE est établi par des personnes habilitées selon certains critères légaux (V. CCH, art. L. 271-6) et il a une durée de validité de 10 ans. Lorsque l’immeuble est offert à la location, le propriétaire doit tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat locataire qui en fait la demande et il doit l’annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et ce, depuis le 1er juillet 2007. Lorsque la location porte sur un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur la partie privative du lot. Ce diagnostic n’ayant qu’une valeur informative, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations qui y sont contenues »10. Au demeurant, le ministre du Logement avait répondu à ce sujet que « ces mesures font l’objet, depuis environ un an, d’une consultation de l’ensemble des parties prenantes (associations de consommateurs, représentants des diagnostiqueurs, organismes de certification). Elles seront rendues publiques très prochainement. De plus, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. Mais cette disposition n’empêche pas l’acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité professionnelle ou délictuelle »11. Le ministère du Développement durable a édité à partir de 2014 un site web Géorisques dédié à l’information globale sur les risques naturels et technologiques à destination des autorités publiques, des professionnels et du grand public12.

A – Résolution judiciaire de la vente

7. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement : législation spéciale13. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement énonce clairement : « (…) En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix (…) ». Les auteurs estiment à propos de l’obligation d’information sur les risques pesant sur le vendeur que « les sanctions de son omission sont assez lourdes. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement prévoit que l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Le délai d’action est de trente ans »14. Quant au domaine d’application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, la jurisprudence retient, au regard de la finalité de la loi et en l’absence de toute distinction dans le Code de l’environnement entre les immeubles bâtis et non bâtis, que le plan de prévention de risques naturels doit également être fourni à l’acquéreur d’un terrain nu15.

8. Absence de démonstration de la réalité d’un préjudice. En l’espèce, il est précisé dans l’arrêt : « qu’à la suite du refus d’un permis de construire un local technique pour une piscine chauffée fondé sur les dispositions du plan local d’urbanisme, les sociétés Christelle et Marc et Chloé et Maëlle ont, sur le fondement de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, assigné les vendeurs en résolution des ventes et en indemnisation de leurs préjudices pour défaut d’information sur l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ; que M. W. et Mme U. ont appelé M. I. en garantie, lequel a formé un recours identique contre le cabinet Cayon ». Il n’est donc pas surprenant que l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice subi par l’acquéreur pour défaut d’information sur les risques naturels et technologiques facilite grandement la mise en œuvre de la résolution judiciaire de la vente16. On ne saurait en dire autant en matière d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), où la jurisprudence ne semble pas clairement fixée sur le point de savoir si la résolution judiciaire de la vente est subordonnée à la preuve d’un préjudice. Pour certains juges du fond, l’absence de démonstration d’un préjudice ne justifiait pas la résolution judiciaire de la vente. À l’inverse, certaines juges du fond ont pu juger que l’absence d’information sur l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) par le vendeur suffisait en tant que telle à entraîner la résolution judiciaire de la vente17.

B – L’exclusion de la garantie des vices cachés et de la réticence dolosive

9. Vices cachés et article L. 125-5 du Code de l’environnement. La plus remarquée des obligations incombant au vendeur est sans nul doute celle qui figure à l’article 1641 du Code civil qui dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». De plus, l’article 1643 du Code civil précise : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie »18. Il n’en reste pas moins qu’il est fréquent que les demandeurs puissent exciper l’existence d’un vice caché à condition de prouver l’existence d’un préjudice19. C’est ainsi que dans une affaire les époux A. ont fait assigner les époux C., au visa des articles 1641 et suivants du Code civil et L. 125 du Code de l’environnement, en résolution de la vente et indemnisation de leurs préjudices. En effet, pour les acquéreurs le risque d’inondation rend le sous-sol de l’immeuble impropre à son usage et constitue donc un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil. L’acte de vente contenait une clause d’exclusion de garantie pour cause de vices cachés. Une telle clause ne peut recevoir application s’il est démontré que le vendeur connaissait le vice et l’a dissimulé à l’acquéreur lors de la vente. Or les acquéreurs n’ont pas rapporté que les vendeurs avaient eu connaissance de l’existence d’inondation avant la vente du bien. La cour d’appel poursuit en considérant que de même, faute d’établir que les époux C. aient eu connaissance d’inondations antérieures, les époux A. doivent être déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement20.

10. Dol ou réticence dolosive. Il faut signaler qu’avant 2003, date d’entrée en vigueur de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement voté par la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003, les acquéreurs excipaient souvent la réticence dolosive du vendeur21. C’est ainsi que la cour d’appel d’Agen a jugé que « c’est donc à bon droit par des motifs, que la cour s’approprie, que le premier juge a considéré que les vendeurs avaient dissimulé intentionnellement aux acquéreurs le sinistre dont l’immeuble avait été l’objet et qui s’il avait été connu d’eux les auraient empêchés de contracter compte tenu de son importance et de la gravité de ses conséquences »22.

11. Quid de la responsabilité du notaire ? Pour répondre à cette question, on pourrait se référer à un arrêt rendu par de la cour d’appel de Bastia qui estime que « le notaire, en se bornant à demander une note de renseignement d’urbanisme, avait accompli les diligences suffisantes »23. Au cas d’espèce, le notaire doit s’assurer qu’il n’existe pas de risques naturels et technologiques ; pour ce faire, il lui faut obtenir des informations à partir du site Géorisques. Il en résulte que le notaire a été diligent, car il a accompli une série de pièces préalables relatives à ladite vente immobilière dont la recherche d’informations sur les risques naturels et technologiques existants. Mais les diligences du notaire sont-elles suffisantes en l’espèce ? Une chose est certaine c’est que la Cour de cassation a toujours considéré « (..) que les diligences du notaire ne pouvaient être les mêmes lors des actes préparatoires et de l’acte définitif »24. Comprenne qui voudra et qui pourra !