A – La notion de caducité au regard des lois du 6 janvier 1986, des lois Alur de 2014 et Élan de 2018

4. L’ancien article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme issu de la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 relative à diverses simplifications administratives en matière d’urbanisme et à diverses dispositions concernant le bâtiment. En une analyse magistralement menée le professeur Jean-Louis Bergel avait établi la complexité de l’institution en précisant que : « Pour faire prévaloir la réglementation d’urbanisme actuelle sur les règles d’urbanisme préexistantes des lotissements couverts par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, une loi du 6 janvier 1986 a instauré un principe de caducité automatique des règles d’urbanisme des lotissements au bout de dix ans, tout en permettant cependant à une double majorité qualifiée de colotis d’en demander le maintien »7. En effet, aux termes de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme : « Lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur ». Les dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l‘urbanisme sont entrées en vigueur le 8 juillet 1988. C’est ainsi que la Cour de cassation a pu juger que : « la disposition relative à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites parcellaires étant contenues dans le règlement approuvé d’un lotissement revêt un caractère réglementaire et d’autre part, qu’aux termes de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme, le délai de 10 ans court à compter de l’autorisation de lotir »8. L’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme est relatif à la caducité des règles d’urbanisme.

5. L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme issu de la loi ALUR9. Après quelques errements concernant l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme issu de la loi ALUR10, le professeur Jean-Louis Bergel remarque : « (…) qu’en dépit de nombreuses controverses, ces règles, si elles figurent dans un cahier des charges, subsistent à titre contractuel dans les rapports entre les lotis et que l’autorité administrative ne peut délivrer des autorisations d’urbanisme que “sous réserve des droits des tiers” que protègent les juridictions judiciaires »11.

6. La loi ÉLAN12. La ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargé de la Ville et du Logement apportant une réponse à un député de la République en marche, estime que : « L’article 47 de la loi nº 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a supprimé les dispositions en cause de l’article L. 442-9. Ainsi, la modification ou la suppression des clauses qui sont sans rapport avec les règles d’urbanisme, donc insusceptibles d’entrer en contradiction avec celles-ci, ne peut intervenir qu’avec l’accord unanime des colotis en application de l’article 1193 du Code civil ou, le cas échéant, dans les conditions définies par le cahier des charges »13.

B – La clause limitant le nombre de lot est une règle d’urbanisme

7. La mention relative au nombre maximal de lots constitue une règle d’urbanisme. Il est acquis en jurisprudence que l’autorisation de principe de constituer un lotissement en divisant en lots un terrain initial n’est pas une règle d’urbanisme devant cesser de l’appliquer au terme du délai de 10 ans prévu par l’ancien article L. 315-2-1 devenu l’article 442-9 du Code de l’urbanisme14. En revanche, au cas d’espèce, selon l’avis du Conseil d’État, « la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé (…) constitue une règle d’urbanisme (…) » susceptible de devenir caduque sur un plan réglementaire, « cette caducité ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 (…) pour modifier un cahier des charges sur ce même point »15. La notion de nombre de lots implique sans conteste que la subdivision de lots constitue également une règle d’urbanisme puisque l’avis du Conseil d’État prend soin de préciser que : « L’article R. 442-21 du même code précise que : ʺles subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :/a) lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ;/b) lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation˝ ». Aujourd’hui encore, la plupart des auteurs restent perplexe sur la qualification de certaines clauses contenues dans le cahier des charges en règle d’urbanisme. Ils professent que : « Derrière cette formule16, toujours un peu mystérieuse, il y a sans doute l’idée qu’elle n’est pas étrangère à l’occupation du sol, ce qui est après tout de la substance même de la règle d’urbanisme ». On ne saurait tirer argument de cette formule utilisée par le Conseil d’État pour la généraliser à d’autres cas similaires.

A – Les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis

9. Respect des règles prévues par le Code de l’urbanisme. S’agissant de la formule employée par le Conseil d’État17, on serait tenté de croire que les colotis restent soumis uniquement aux règles de droit privé contenues dans le cahier des charges approuvé. Tel n’est pas le cas, bien au contraire. Ainsi, certaines modifications du cahier des charges bien que frappées de caducité demeureront soumises aux normes urbanistiques régissant le droit des lotissements.

10. Les subdivisions et ablotissements18. Classiquement, on s’accorde à reconnaître que les subdivisions opérées par un acquéreur de lot tombent dans le champ d’application des règles du lotissement19 et partant, au droit de l’urbanisme. Toutefois, selon un auteur : « Les subdivisions de macro-lots intervenant dans la limite du nombre maximal de lots fixés dans l’autorisation de lotir ne sont pas soumises à la procédure de modification de lotissement, mais à un simple accord du lotisseur »20. Il en va de même des ablotissements qui sont des réunions de lots contigus échappant aux dispositions des articles L. 442-10 (et L. 442-11) du Code de l’urbanisme21. En effet, ces clauses de droit privé se rencontrent couramment dans le règlement du lotissement :

Article 11 – Ablotissement. « L’ablotissement entre plusieurs lots est autorisé, la S.H.O.N. constructible sur le nouveau lot ainsi créé sera égale à la somme de chaque lot. Il pourra être construit autant de construction que de lots réunis. La zone d’implantation sera alors définie par la réunion des zones aedificandi des lots d’origine »22.

11. Divergence entre le Conseil d’État et la Cour de cassation sur le mode de calcul des majorités. Il y a fort à parier que la procédure de vote des colotis ne sera pas aisée à obtenir. Si l’on peut hésiter à trouver une qualification qui emporte la conviction, force est cependant de constater qu’il existe une divergence jurisprudentielle à propos du mode de calcul des majorités en matière de lotissement23. En témoigne d’abord l’arrêt de la Cour de cassation du 17 juillet 1973 qui considère qu’il convient de procéder à un décompte par lot, chaque propriétaire disposant d’autant de voix que de lots24. À l’opposé le Conseil d’État considère que chaque propriétaire doit être considéré individuellement, quel que soit le nombre de lots qu’il possède25.

B – Quid des clauses stipulées dans le cahier des charges ?

12. Diverses questions en suspens. S’il semble acquis que la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, on pourrait davantage hésiter sur le point de savoir si d’autres clauses du cahier des charges pourraient être considérées comme étant de nature réglementaire26. À cet égard, la haute juridiction judiciaire a pu juger que : « Mais attendu, d’une part, que, M. et Mme X n’ayant pas soutenu dans leurs conclusions d’appel que la disposition du cahier des charges relative à la hauteur des haies touchait à la sécurité de la circulation dans le lotissement, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d’autre part, qu’ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n’avait pas une nature réglementaire et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l’article L. 315-3 du Code de l’urbanisme, reprise à l’article L. 442-10, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que la modification votée le 7 décembre 2013 n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente »27. Une interprétation a contrario de l’avis rendu par le Conseil d’État semble possible et permet à un auteur d’en déduire que « les clauses fixant notamment des règles de recul, de retrait, de hauteur, d’emprise au sol pourraient être considérées comme étant de nature réglementaire »28.

13. En guise de conclusion. On ne peut manquer de citer un auteur qui estime que : « Le notaire doit systématiquement vérifier si le bien est situé dans le périmètre d’un lotissement et, dans l’affirmative, rechercher si ce lotissement est doté d’un cahier des charges (étant précisé que les clauses d’un cahier des charges d’un lotissement engageant les colotis entre eux prévalent sur les actes individuels de vente) (…). À défaut, il s’expose à ce que sa responsabilité soit mise en cause en cas de démolition du bâtiment édifié sur cet immeuble en violation des stipulations du cahier des charges »29.

14. Procédure complexe. Les praticiens sont parfois confrontés à des questions délicates quant à l’évolution30 et à la modification du cahier des charges approuvé ou non approuvé31 si bien qu’un tableau récapitulatif nous paraît utile.