I – Le contrat de séjour, exclusif de la qualification de contrat de bail

Les indices de qualification. Tous les contrats sont spéciaux. Pour qualifier chaque situation, il faut naturellement bien connaître les contrats en question. À cet égard, il existe des contrats bien identifiés et d’autres qui résultent de la fusion de contrats existants. Enfin, d’autres contrats « sur mesure » ne sont que des créations de la pratique et répondent à des besoins ponctuels. Les méthodes de qualification sont, par ailleurs, variées. La méthode unitaire suppose de tenir compte de l’obligation caractéristique ou de l’économie générale de la convention. À défaut, souvent l’on classera la figure contractuelle dans la catégorie des accords sui generis. Mais à la croisée des chemins existe une méthode que nous qualifierons de mixte. Ici, il sera opportun de retenir soit la qualification dominante, comme ce pourra être le cas lorsqu’une prestation se distinguera clairement, soit la qualification distributive, dès lors qu’il sera possible de distinguer clairement les prestations. Pour ce qui retient l’attention, la cour d’appel de Caen a opté pour une qualification distributive, en retenant que le contrat de séjour consiste en une prestation d’hébergement et d’autres prestations. Dans ce raisonnement, l’hébergement est considéré comme un élément du contrat de louage de choses et, par voie de conséquence, soumis aux dispositions régissant le contrat de bail en ce compris la présomption de responsabilité de l’occupant. Pour le reste, c’est-à-dire les prestations de services et de soins, cela peut relever du contrat de séjour. La Cour de cassation n’a pas suivi cette méthode de qualification distributive. À l’inverse, la cour d’appel de Reims a choisi d’appliquer une autre méthode de qualification, par distinction entre ce qui relève du principal et ce qui est de l’ordre de l’accessoire. Ainsi, suivant ce raisonnement, elle considère que le principal du contrat qui lie l’occupante à l’association qui gère des logements pour personnes retraitées est la mise à disposition d’un logement et d’une cave à titre exclusif en contrepartie d’une redevance. Le surplus, c’est-à-dire les prestations complémentaires tenant aux services de repas, le dispositif d’alarme ou les animations n’étant que facultatives sont, par conséquent, accessoires. Cette vision conduit naturellement les juges du fond à retenir la qualification de contrat de louage de choses et les conséquences qui lui sont traditionnellement attachées, telles que la présomption de responsabilité en cas d’incendie prévue par l’article 1733 du Code civil. Dans ces deux cas de figure, la Cour de cassation a censuré ces raisonnements et préfère la qualification de contrat de séjour exclusivement.

Le refus de l’assimilation. Dans la lignée de ses décisions précédentes et notamment de l’arrêt rendu le 1er juillet 19983, la Cour de cassation réaffirme que, en vertu de l’article L. 311-4 du Code de l’action sociale et des familles, le contrat de séjour ne peut être assimilé au contrat de louage de choses. En effet, le contrat de séjour n’est pas soumis aux règles du Code civil et demeure régi par convention, c’est-à-dire par l’accord de volontés des parties en présence. Le contrat de louage est par ailleurs défini à l’article 1709 du Code civil, qui dispose que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». À cette définition est attaché un régime et en particulier une responsabilité en cas de sinistre. Plus prosaïquement, en cas d’incendie, une présomption de responsabilité pèse sur le preneur. À cet égard, l’article 1733 du Code civil édicte une présomption simple de responsabilité du locataire pour tout incendie « à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Ainsi, en pareille hypothèse, le locataire ne peut échapper à sa responsabilité qu’à la condition de démontrer une de ces causes d’exonération. Par conséquent, le contrat de louage n’est pas une convention d’occupation précaire4. Il n’est pas non plus assimilable au contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire5. En effet, le bail d’habitation est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte conditionne la sous-location à un accord écrit du propriétaire6. Or le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire déroge à cette règle, si bien qu’aucun accord n’est nécessaire. Par ailleurs, cet accord de volonté est librement déterminé par les parties qui décident, notamment, du montant de la contrepartie financière modeste puisque la loi ne fixe ni plancher ni plafond. Il n’est pas plus comparable à un contrat de séjour. Dans ce dernier cas, en dépit des similitudes tenant à la mise à disposition d’un logement au sens d’un hébergement, tout oppose le contrat de bail au contrat de séjour, à commencer par certaines dispositions protectrices du locataire. En effet, le contrat de bail protège le locataire âgé qui se voit reconnaître, depuis la loi du 1er septembre 1948 et son article 13 bis, sous conditions d’âge et de ressources fixées par arrêté, un droit au maintien dans les lieux. Ce mécanisme a été réaffirmé par la loi du 6 juillet 19897. Le bailleur qui s’opposerait au renouvellement du bail de son locataire âgé de 65 ans et plus devrait, lors de la reprise, proposer une solution de relogement correspondant aux besoins du preneur âgé et limitée géographiquement8. Ce dispositif a été étendu de manière rétroactive aux baux conclus sous l’empire de la loi antérieure9. Le contrat de louage de choses ne peut donc être assimilé au contrat de séjour puisque ce dernier présente des spécificités qui lui donnent une coloration propre.