Chronique de contrats spéciaux (1re partie)
I – Contrats relatifs au transfert de propriété d’un bien : vente immobilière
Qualification en VEFA d’une vente immobilière avec travaux de rénovation : l’acquéreur ne saurait réclamer le beurre et l’argent du beurre
Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 15-19753. Certaines opérations de vente « en l’état » méritent une attention particulière de la part des acteurs de l’immobilier dès lors que cette vente est associée à des travaux de reconstruction ou de rénovation1. En effet, dans le domaine de la construction, les opérations non réglementées cohabitent avec des situations d’ordre public et son pendant, redouté, car radical, la nullité de l’acte. De fait, il n’est pas rare que pour bénéficier d’une protection de laquelle ils pensent avoir été privés ou plus généralement se libérer de leur engagement, les déçus d’une opération de vente incluse dans un projet de réhabilitation, soient tentés d’invoquer à leur profit les règles impératives du secteur de la construction, en particulier, l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation2 qui sanctionne par la nullité3 une opération qui n’est pas conclue dans les formes d’une vente en l’état futur[...]
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Les juges admettent que les travaux de rénovation lourde puissent être considérés comme des travaux de reconstruction. Dès lors, le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d’un bien immobilier et s’engage à effectuer des travaux peut relever d’une vente d’immeuble à construire. Pour une vue d’ensemble de l’évolution doctrinale et de la jurisprudence : Dalloz Action, « Droit de la construction », 2017, n° 530.330 ; « Les travaux sur existants », colloque 5 oct. 2000, RDI 2000, p. 417. Précisons sur ce point que ces situations relèvent désormais, en partie du moins, du régime de la vente d’immeuble à rénover. Ce régime était inapplicable en l’espèce, car les opérations en cause avaient été conduites avant l’entrée en vigueur de cette loi.
Issues de la loi n° 67-3, 3 janv. 1967.
Une nullité absolue, quand la plupart des nullités du secteur protégé sont relatives.
Pour des exemples de décisions qui ont condamné un montage litigieux, Cass. crim., 27 janv. 2004, n° 03-83428 ; et, plus récemment, Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14428 ; ou refusé de requalifier les contrats, Cass. 3e civ., 19 mai 2015, nos 14-10937 et 14-13250 : Defrénois 15 avr. 2016, n° 122v3, p. 10, obs. Périnet-Marquet H. – Cass. 3e civ., 5 mai 2015, n° 14-10856 : Gaz. Pal. 8 sept. 2015, n° 238u6, p. 32, obs. Zalewski-Sicard V.
CCH, art. L. 261-1 : « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».
CCH, art. L. 261-10 : « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil (…) ».
En sens contraire, Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14428.
En ce sens, Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20492, Sté Foncia Foubert c/ Combier-Morieux, PB : RDI 2009, p. 182, note Tournafond O.
En ce sens, Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20492 : JCP N 2009, 815, obs. Boulanger initiale – Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-15681 : Gaz. Pal. 2 sept. 2014, n° 190h3, p. 32, obs. Zalewski-Sicard V. On peut ajouter que sans la présence dans le contrat d’une somme dédiée aux travaux, la condition de versement de fonds avant l’achèvement, exigée par CCH, art. L. 261-10 n’est pas remplie.
La loi Engagement national pour le logement (ENL) : L. n° 2006-872, 13 juill. 2006.
Le régime allégé du CCMI sans fourniture de plan s’explique par le fait que le maître d’ouvrage conserve une part de maîtrise de l’opération en faisant son affaire du plan.
Pour une étude détaillée des cas de fraude dans le domaine de la vente d’immeuble à construire, « La fraude dans la vente en l’état futur d’achèvement en secteur protégé », Gaz. Pal. 28 févr. 2017, n° 289r3, p. 56, Zalewski-Sicard V.
Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, nos 14-29655 et 14-29676 : D. 2016, p. 130 ; RDI 2016. 150, obs. Tricoire J.-P. et Tournafond O. ; Constr.-Urb. 2016 comm. 28, obs. Sizaire C.
La lecture de cet arrêt a été utilement complétée par celui rendu le 8 mars 2016, par CA Montpellier, 1re ch., sect. D, n° 12/06203. En revanche, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Béziers (n° 12/00017) n’a pas pu être consulté.
Chiffre l’INSEE, consultable (23 janv. 2018) à l’adresse suivante : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2852693.
Le jugement « avant dire droit et insusceptible d’appel », en date du 10 juill. 2012, rendu par les juges de loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers et le rapport d’expertise ordonné par ces juges n’ont pas pu être consulté.
CA Montpellier, 26 nov. 2013, n° 12/06203. Les juges montpelliérains avaient requalifié le jugement rendu par les juges biterrois en « jugement mixte de premier ressort ». Ayant constaté la recevabilité de l’appel, ont procédé à la qualification du bail.
Houtcieff D., Droit commercial, Sirey université, n° 528, p. 257.
Pour certains auteurs, la valeur locative doit correspondre au jeu de l’offre et de la demande, permettant ainsi au bailleur de retirer des revenues correspondant à la valeur réelle du bien. V. : Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, « Baux commerciaux », n° 163.
C. com., art. R. 145-3 et s.
Les caractéristiques du local s’apprécient au regard de la situation de l’immeuble, sa surface, son état d’entretien et les accessoires du local.
Sont pris en compte, à titre d’élément diminuant la valeur locative, les limitations apportées à la jouissance des locaux ou encore des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (par ex. les grosses réparations incombant par principe au bailleur). En revanche, les avantages consentis au locataire augmenteront cette valeur (Dumont-Lefrand M.-P., op. cit., nos 171 à 176) – Pour les améliorations apportées aux locaux loués, V. infra Partie II.
À défaut de local équivalent, les prix pratiqués peuvent être considérés comme l’élément de comparaison dans la fixation du loyer. Sur l’impossibilité de retenir les loyers du voisinage : Cass. 3e civ., 19 sept. 2007, n° 06-16820.
Pour un exposé de chacune de ces méthodes, v. Lamy des baux commerciaux, spéc. n° 345-24, « Les méthodes de calcul du loyer (valeur locative) ».
D. n° 2011-1313, 17 oct. 2011 pris pour l’application du V de l’article 34 de la L. fin. rect. 2010 n° 2010-1658, 29 déc. 2010 fixant les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels.
Cass. 3e civ., 19 avr. 1977 : D. 1977, p. 343 ; Rev. loyers 1978, p. 430.
Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, n° 11-10072 : D. 2012, p. 1853, obs. Dumont-Lefrand M.-P. ; AJDI 2012, p. 506, note Planckeel F. ; RTD com. 2012, p. 298, obs. Kendérian F. ; D. 2012, p. 278, obs. Rouquet Y. ; JCPE 2013, 1430, spéc. n° 15, obs. Monéger J.
Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30825 : D. 2011, p. 2273, obs. Rouquet Y. ; RTD com. 2012, p. 84, obs. Monéger J.
C. com., art. L. 145-36, al. 2.
CA Paris, 16e ch. A, 29 janv. 2003, n°01/00984 ; Juris-Data n° 2003-201796, Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, p. 1789, note Brault P.-H.
CA Paris, 11 janv. 2002, nos 00/18125 et 01/00339 : Loyers et copr. 2002, comm. 176.
V. respectivement : CA Paris, 5-3, 31 mai 2010, n° 08/21291 : Juris-Data n° 2010-007728 – CA Paris, 26 mai 1999, n° 97/15676 : Loyers et copr. 2000, comm. 10.
La Cour de cassation a eu l’occasion de refuser la qualification de monovalence pour un château exploité en clinique psychiatrique en raison d’absence d’aménagements spécifiques : Cass. 3e civ., 30 oct. 2007, n° 06-18355 : Administrer janv. 2008, p. 49.
S’agissant du bail litigieux, la cour d’appel a considéré que « si un terrain peut trouver plusieurs utilisations, dès lors que des aménagements ont été réalisés pour équiper en eau et en électricité les emplacements des tentes, caravanes et camping-car et mobil homes, et pour fournir un ensemble de services d’hygiène, de restauration et de loisirs sur place, la transformation du camping en une autre activité rendrait ces coûteux investissements au moins en partie inutile ». Par ailleurs, le caractère monovalent du bail peut être retenu après la signature du contrat, dès lors que les locaux ont été aménagés en vue d’une seule utilisation. Dès lors que le changement de la destination des lieux est susceptible d’entraîner des transformations très importantes, il y a lieu de classer lesdits lieux parmi les locaux monovalents (par ex. : Cass. 3e civ., 29 sept. 2004, n° 03-13624 : Bull. civ. III, n° 158). Tel n’est pas le cas, par exemple, lorsque les locaux loués peuvent être affectés à une autre activité sans que cela nécessite des travaux importants (Cass. 3e civ., 29 avr. 1998, n° 96-14664 : Bull. civ. III, n° 85, RLDA 1998, n° 421).
V. par exemple : Cass. 3e civ., 3 mai 1978, n° 77-12007 : Rev. loyers 1976, p. 321.
Dans sa décision du 26 novembre 2013, la cour d’appel de Montpellier avait néanmoins demandé à l’expert de « confronter ses résultats à ceux obtenus selon la méthode économique qui repose sur la prise en compte d’une augmentation du prix des locations d’emplacements, en le comparant au taux d’inflation moyen supérieur pour la période du bail expiré, cette méthode pouvant donner lieu le cas échéant à coefficient d’abattement spécifique ». Par ailleurs, l’expert devait opérer une seconde comparaison de ses résultats à ceux obtenus en utilisant la « méthode de comparaison sous réserve [toutefois] qu’il obtienne suffisamment d’éléments pour permettre de valider une comparaison ». – V. de façon générale sur cette méthode : Brault P.-H. et Marcet E., « Bail commercial – Loyer du bail renouvelé – Locaux monovalents : critères d’appréciation et valeur locative », JCl., fasc. n° 1426, nos 33 et s. spéc. n° 37 ; C. com., art. L. 145-36 et C. com., art. R. 145-10.
En l’espèce, l’expert avait qualifié l’activité du preneur d’hôtellerie de plein air, en raison notamment de la présence des services de « restauration, les espaces communs, laveries, les piscines et d’autres activités de loisirs ». Toutefois, une adaptation de cette méthode à l’activité de camping est nécessaire (v. moyen annexe à l’arrêt sous commentaire).
En effet, « si le preneur est passif et qu’il ne tire pas le maximum de son fonds de commerce, la référence à la recette théorique préservera les intérêts du bailleur, tandis que celui-ci serait lésé si l’on se fondait sur la recette réelle, inférieure à la recette théorique ; lorsque le preneur est dynamique et qu’il tire le maximum des locaux loués, le bailleur n’est pas lésé, puisqu’il profite lui-même de ce dynamisme » (v. moyen annexe à l’arrêt sous commentaire).
En l’espèce, la recette théorique annuelle équivaut à la recette réelle. La différence entre les deux recettes tient du fait que la recette théorique est calculée sur un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur pendant la période d’activité (la pleine activité et la période creuse, lors de laquelle l’établissement demeure ouvert sans jamais atteindre sa pleine capacité d’accueil), alors que la recette réelle correspond au chiffre d’affaires réalisé sur une période donnée. Or, en l’espèce, le camping se situait dans une zone inondable. Il ne pouvait être ouvert au public par l’effet d’une interdiction administrative d’occupation pour cause de risque d’inondation. Par conséquent, le chiffre d’affaires annuel ne pouvait qu’être réalisé sur une période de 5 mois, période durant laquelle le camping fonctionnait à « plein régime ».
CA Grenoble, ch. com., 29 août 2013, n° 11/00178 : Rev. loyers 2013/940, n° 1661. Par ailleurs, comme le signale un auteur, « la jurisprudence estime que l’article R. 145-8 du Code de commerce concerne non seulement les améliorations au sens strict, c’est-à-dire qui ne modifient pas la consistance des lieux loués, mais aussi les constructions nouvelles entraînant une amélioration de l’état du local » (Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 174 et les références citées).
Les simples travaux d’entretien ne peuvent justifier un déplafonnement : CA Dijon, ch. civ. B, 21 juin 2007, n° 06/00438, SCI Claude Erick c/ EURL Bar les Aviateurs ; Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-16605 : Bull. civ. III, n° 123 ; V. aussi : Martin-Imperatori E., « Le déplafonnement du loyer de renouvellement d’un bail commercial : de nouveaux obstacles pour le bailleur ? », RLDA 2008/31, n° 1853.
Les travaux d’amélioration relevant de C. com., art. R. 145-8 doivent être distingués de ceux relevant de l’article R. 145-3, c’est-à-dire ceux qui conduisent à une modification des caractéristiques des locaux loués. En effet, cette dernière qualification entraîne un déplafonnement immédiat de la valeur locative. Le bailleur doit impérativement les invoquer dès le premier renouvellement qui suit la réalisation desdits travaux. Toute omission entraîne la déchéance du droit de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs. V. sur ce point : CA Versailles, 22e ch., sect A, 21 sept. 1999, Vve Hamelin-Gapin c/ Sté Boucherie Lamartine Prosper & Cie : RDI 2000, p. 101, obs. Derruppé J.
C. civ., art. 551 et s.
Se fondant sur le mécanisme d’accession, un auteur souligne que « si (…) l’accession n’a lieu qu’« en fin de jouissance » ou « à la sortie des lieux », le bailleur ne pourra jamais se prévaloir des travaux effectués dans les lieux loués pour la détermination du loyer » (Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 173 et les références citées ; V. aussi : Brault P.-H., « Le bail commercial et l’accession », Loyers et copr. déc. 2002, chron. 11.
Cass. 3e civ., 24 nov. 1999, n° 97-20698 : AJDI 2000, p. 143.
Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-13981 : Bull. civ. III, n° 183, p. 152.
Sur les difficultés liées à la distinction entre les constructions et les améliorations, v. : Denizot C., « L’application de l’article 555 du Code civil aux baux commerciaux », AJDI 2005, p. 8 et s. ; dans le même sens mais de façon plus implicite : Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 174, où l’auteur affirme que « la jurisprudence estime que l’article R. 145-8 du Code de commerce concerne non seulement les améliorations au sens strict, c’est-à-dire qui ne modifient pas la consistance des lieux loués, mais aussi les constructions nouvelles entraînant une amélioration de l’état du local ».
Pour une application de l’article 555 en matière de bail commercial, v. : Denizot C., préc.
V. par ex. : Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, n° 01-70061 : RJDA 2003, n° 472 – CA Paris, 16e ch., sect. A, 7 févr. 2007, n° 05/19406 : AJDI 2007, p. 657.
Selon la Cour de cassation « les dispositions de l’article 555 du Code civil ne concernent que des constructions nouvelles et sont étrangères au cas où les travaux exécutés, s’appliquant à des ouvrages préexistant avec lesquels ils se sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations » : Cass. 3e civ., 5 juin 1973, n° 72-12323 : Bull. civ. III, n° 405, p. 292.
V. en ce sens : Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 173 ; Denizot C., préc. – Sur la théorie des impenses, v. Dross W., Droit des biens, 3e éd., 2007, LGDJ, Précis Domat Droit privé, n° 66, p. 65-67.
CA Nîmes, 1re ch. civ., 5 sept. 2006, n° 05/04670 : Juris-Data n° 2006-323366.
Cass. 3e civ., 3 mai 2007, n° 06-11210 : Bull. civ. III, n° 68 ; Administrer juill. 2007, p. 27, obs. Lipman D. et Boccara W. ; Gaz. Pal. Rec. 2007, 2, p. 2530, obs. Barbier J.-D.
Cass. 3e civ., 15 nov. 2000, n° 99-13134 : Bull. civ. III, n° 169, p. 118 ; D. 2001, p. 128, obs. Rouquet Y. ; v. aussi : Cass. 3e civ., 30 avr. 1997, n° 95-17933 : RJDA 1997, n° 758.
Cass. 3e civ., 1er mars 2000, n° 98-14763 : Loyers et copr. 2000, comm. 196 ; Administrer juin 2000, p. 40, note Barbier J.-D. – dans le même sens : Cass. 3e civ., 3 mai 2007, préc.
Devenu C. com., art. R. 145-10.
Devenu C. tourisme, art. L. 311-2 à L. 311-6.
Devenu C. com., art. R. 145-8.
« (…) ayant retenu que par sa nature, le commerce la société Hôtel du Nord relevait de l’article 23-8 du décret du 30 sept. 1953 relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d’une seule utilisation, la cour d’appel a écarté, à bon droit, l’application des dispositions de l’article 23-3 du décret et n’était pas tenue de procédure à une recherche qui ne lui était pas demandée (…) ».
Dagorne-Labbe Y., Rép. com. Dalloz, « Hôtellerie », spéc. n° 18 et les références citées. Par ailleurs, s’agissant l’obligation de notification, l’auteur précise qu’il importe peu que le bailleur ait ou non accédé à la réalisation des travaux envisagés ou que ceux-ci aient été prévus par une clause du bail renouvelé.
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