Le contrat de construction de maison individuelle : une stipulation contre le banquier prêteur ?
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) obéit à des règles d’ordre public contenues au sein du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors que le maître de l’ouvrage a recours à un emprunt pour financer son projet, le banquier prêteur veillera à respecter certaines obligations spécifiques. La loi comme la jurisprudence lui font tenir en effet une place particulière au sein de cet ensemble contractuel constitué du CCMI et du contrat de prêt.
1. Un contrat dirigé1. Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est une variété du louage d’ouvrage qui a spécifiquement pour objet « la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements »2. Il est encadré par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) lequel régit au sein d’un titre troisième de son livre deux, la « construction d’une[...]
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Josserand L., « Le contrat dirigé », DH 1933, p. 19.
CCH, art. L. 231-1, al. 1.
Loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle : JO, 22 déc. 1990, p. 15855 ; Gourio A., « La nouvelle réglementation de la construction de maisons individuelles », JCP N 1991, 141, n° 12 – CCH, art. L. 230-1 à CCH, art. L. 232-2.
Pour une étude générale du contrat, v. Barré-Pépin M., « Contrat de construction d’une maison individuelle », Rép. Dalloz, Droit immobilier 2007.
Cass. 3e civ., 7 déc. 2005, n° 04-14357 : Bull. civ. III, n° 237.
Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-66252 : Constr.-Urb. 2010, comm. 158, obs. Sizaire C. ; RDI 2010, p. 607, obs. Tomassin D.
Cass. 3e civ., 10 juill. 1996, n° 05-13454 : RDI 1996, p. 589.
Encore faut-il souligner que l’article L. 241-8 du Code de la construction et de l’habitation sanctionne de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende « quiconque, tenu à la conclusion d’un contrat par application de l’article L. 231-1 ou de l’article L. 232-1, aura entrepris l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme aux dispositions des articles L. 231-1, L. 231-2, L. 231-3, L. 231-9, L. 232-1 et L. 232-2, ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l’article L. 231-6 ».
Adde Saint-Alary-Houin C. et Saint-Alary B., « Le banquier face au contrat de construction de maison individuelle », RDI 1992, p. 283 ; Chomel A., « Contrat de construction de maisons individuelles. L’étendue du contrôle du prêteur de deniers », AJDI 2000, p. 116 ; Bury B., « Les garanties financières immobilières. La construction de maison individuelle, le banquier et des garanties », RD bancaire et fin. 2009, n° 1, dossier 6 ; Boccara M. et Berly J.-M., « La responsabilité du prêteur dans le financement du CCMI », RDI 2015, p. 392.
Saint-Alary-Houin C. et Saint-Alary B., « Le banquier face au contrat de construction de maison individuelle », RDI 1992, p. 283, n° 12.
Gourio A., « Le contrôle des contrats de construction d’une maison individuelle : à chacun son métier », LPA 23 avr. 1997, p. 28.
Sur ce devoir, Lasserre Capdeville J., Storck M., Mignot M. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, nos 268 et s.
Attard J., « Analyse du principe de non-ingérence sous l’angle de la protection des droits fondamentaux des cocontractants du banquier », RTD com. 2017, p. 1.
Cass. 3e civ., 9 nov. 2005, n° 04-17061, P : BICC 15 févr. 2006, n° 249 ; Constr.-Urb. 2005, n° 265, obs. Sizaire C.
Cass. 3e civ., 12 sept. 2007, n° 06-16521, P : D. 2007, p. 2391.
Cass. 3e civ., 26 sept. 2007, n° 06-17081, P : D. 2007, p. 253.
Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 07-20416, P : D. 2009, AJ, p. 293, obs. Vincent A.
Cass. 3e civ., 17 nov. 2004, n° 03-16305 : Bull. civ. III, n° 199 ; RDI 2005, p. 47, obs. Boubli B. ; Constr.-Urb. 2004, comm. 1, obs. Sizaire C. ; Defrénois 15 janv. 2006, n° 38307-24, p. 85-86, obs. Périnet-Marquet H. ; JCP N 2005, 1393, note Gourio A.
Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 07-20410 : Bull. civ. III, n° 10 ; D. 2009, p. 293, obs. Vincent A. ; Constr.-Urb. 2009, comm. 46, obs. Sizaire C. ; JCP E 2009, 1582, n° 29, obs. Mathey N. ; Defrénois 30 janv. 2010, n° 39060-11, p. 232-233, obs. Périnet-Marquet H. – V. déjà, Cass. com., 9 juill. 2002, n° 99-15650 : Bull. civ. IV, n° 115 ; Banque et droit 2002, p. 53, obs. Bonneau T. ; JCP G 2002, 1382, note Gourio A. ; RDI 2002, p. 412, obs. Tomassin D. ; Constr.-Urb. 2002, comm. 236, obs. Sizaire C. ; JCP E 2002, 1382, note Gourio A.
Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-19714 : Bull. civ. III, n° 6 ; Dalloz actualité, 26 janv. 2012, obs. Garcia F. ; RDI 2012, p. 167, obs. Noblot C. ; Constr.-Urb. 2012, comm. 55, obs. Sizaire C. ; Périnet-Marquet H., « Le banquier garant des sans garants ? », Constr.-Urb. 2012, repère 5.
Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-10368 : Dalloz actualité, 11 sept. 2019, obs. Pelet D. ; Resp. civ. et assur. 2019, comm. 274 ; Constr.-Urb. 2019, comm. 111, obs. Sizaire C.
Saint-Alary-Houin C. et Saint-Alary B., « Le banquier face au contrat de construction de maison individuelle », RDI 1992, p. 283, n° 15.
Il aura, en pratique, abandonné le chantier et le maître de l’ouvrage aura généralement pris le soin de faire constater cet abandon par acte d’huissier.
Cass. 3e civ., 8 déc. 2006, n° 15-16929 : Constr.-Urb. 2017, comm. 29, obs. Sizaire C.
CA Toulouse, 19 mai 2003 : Constr.-Urb. 2003, n° 247, obs. Sizaire C.
Cass. 3e civ., 12 févr. 2003, n° 01-02922, P : Constr.-Urb. 2003, n° 123, obs. Sizaire C. ; JCP 2003, 637 IV.
Cass. 3e civ., 29 oct. 2003, n° 00-17533 : RDI 2004, p. 185.
Cass. 3e civ., 9 nov. 2005, n° 04-17061, P : BICC 15 févr. 2006, n° 249 ; Constr.-Urb. 2005, n° 265, obs. Sizaire C.
Cass. 3e civ., 19 janv. 2017, n° 12-12345 : RDI 2017, p. 193, obs. Heugas-Darraspen A.
Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-10291, P : D. 2012, p. 881 ; Dalloz actualité, 30 mars 2012, obs. Garcia F. ; RDI 2012, p. 344, obs. Tomassin D. ; RTD com. 2012, p. 383, obs. Legeais D. ; Resp. civ. et assur. 2012, p. 170, obs. Groutel H.
Engage sa responsabilité le banquier qui débloque les fonds sans informer le garant, CA Rennes, 15 mars 2007, Constr.-Urb. 2007, n° 157, obs. Sizaire C.
Cass. 3e civ., 12 févr. 2003, n° 11-12389 : Constr.-Urb. 2003, n° 123, obs. Sizaire C.
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