Responsabilité du banquier prêteur et VEFA

Ce pourcentage sera notamment nécessaire au promoteur pour obtenir les garanties financières souhaitées.

Pour une étude générale, v. Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20.

Le contenu de cet article est reproduit par l’article L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation.

CCH, art. L. 261-15 et CCH, art. R. 261-25 à CCH, art. R. 261-31 ; sur la nature juridique de ce contrat préliminaire, v. Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, nos 17 et s. ; Sizaire D. et Durand-Pasquier G., « Ventes d’immeubles à construire. Contrat préliminaire de réservation », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 83-50, 9 et s.

C. civ., art. 1601-2 ; les sommes versées pour l’exécution des travaux doivent alors être déposées sur un compte bancaire. Ce n’est qu’à la livraison du logement que le promoteur pourra récupérer les sommes en question.

Visant cette distinction, v. CA Caen, 21 oct. 2014, n° 12/01102.

En cas d’opération de défiscalisation, un danger supplémentaire peut se produire. D’une part, si le logement est ainsi acquis en VEFA, c’est la date d’achèvement des travaux qui devra être prise en compte pour le début de la réduction d’impôt Pinel. D’autre part, et surtout, cet achèvement des travaux doit intervenir au plus tard dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique de vente. Un retard en la matière peut alors se révéler doublement préjudiciable pour l’acheteur : non seulement le bien ne pourra pas être mis en location, mais en plus l’acheteur risque d’être privé de la réduction d’impôt. Quelques cas de prorogations sont néanmoins admis, notamment si les travaux ont été interrompus à cause d’un cas de force majeure. Rescrit publié par l’administration fiscale le 13 juillet 2018 (BOI-RES-000005, 13 juill. 2018 : Dr. fisc. 2018, act. 327).

CCH, art. R. 261-1 et s.

La VEFA étant souvent passée dans un but de défiscalisation, la jurisprudence témoigne du fait que d’autres manquements pourraient éventuellement être reprochés au banquier intervenant pour financer une telle opération, v. Lasserre Capdeville J., « La responsabilité du banquier prêteur et le dispositif “Pinel” », v. infra, n° 150w6.

JOUE L 60, 28 févr. 2014, p. 1.

JO, 26 mars 2016, texte n° 27 ; Lasserre Capdeville J., « La réforme du crédit immobilier : une évolution juridique de bon sens ! », JCP G 2016, 517 ; Piédelièvre S., « Crédits relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation : voici l’ordonnance du 25 mars 2016 ! », JCP N 2016, act. 486 ; Gourio A., « La réforme du crédit immobilier », JCP E 2016, 1362 ; Cette ordonnance a été ratifiée par la loi n° 2017-203 du 21 février 2017 : JO, 22 févr. 2017, texte n° 1.

Pour une présentation générale, v. Le Lamy Droit Économique 2019, nos 5943 et s.

C. consom., art. L. 313-7.

C. consom., art. L. 313-11.

C. consom., art. L. 313-12.

C. consom., art. L. 313-16.

C. consom., art. R. 632-1.

Cass. 1re civ., 24 oct. 2018, n° 17-16709 : AJDI 2018, p. 874 ; LEDB déc. 2018, n° 111u6, p. 4, obs. Mathey N. ; Cass. 3e civ., 5 nov. 2008, n° 07-17357.

Cette dernière déclaration doit bien évidemment correspondre à la volonté de l’acquéreur, v. Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27182 : Bull. civ. III, n° 20 ; JCP N 2014, 1150, note Piédelièvre S. ; Contrats, conc., consom. 2014, comm. 122, obs. Raymond G. ; LPA 1er août 2014, p. 16, obs. Lasserre Capdeville J.

C. consom., art. L. 313-41. On rappellera que, pour l’article L. 341-43 du Code de la consommation, le fait pour le vendeur, en infraction aux dispositions de l’article L. 313-41 de ne pas restituer les sommes mentionnées à ces articles, est puni d’une amende de 300 000 €.

Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-18794 : RDI 1995, p. 337, obs. Saint-Alary-Houin C. – Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-12675 : Constr.-Urb. 2002, comm. 111, obs. Cornille P. – Cass. 3e civ., 21 juin 2006, n° 04-18239 : RDC 2006, p. 1121, obs. Fenouillet D.

Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, p. 862, nos 1885 et s.

Cass. com., 20 oct. 2009, n° 08-20274 : Bull. civ. IV, n° 127 ; D. 2009, AJ, p. 2607, obs. Delpech X. ; JCP E 2009, 48, note Piedelièvre S. ; JCP E 2009, 46, note Legeais D. – Cass. com., 26 janv. 2010, n° 08-18354 : D. 2010, AJ, p. 578, obs. Avena-Robardet V. ; D. 2010, p. 934, note Lasserre Capdeville J.

Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 14-30011.

CA Bordeaux, 18 sept. 2014, n° 13/00827.

Pour un autre exemple, v. Cass. 1re civ., 30 avr. 2014, n° 13-10582 : D. 2015, p. 2145, obs. Martin D.-R. et Synvet H.

Pour un rejet, v. par ex., CA Limoges, 15 mai 2014, n° 12/00918.

CA Paris, 3 déc. 2015, n° 14/14652.

On rappellera que si l’emprunteur est une société, l’appréciation du caractère averti ou non averti de cette dernière se reportera sur la personne de son dirigeant. Concernant une VEFA, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser, récemment, que le caractère averti de l’emprunteur, personne morale, ne pouvait s’apprécier en la personne de ses associés, même si ces derniers sont solidairement tenus des dettes sociales car il s’agit d’une société en nom collectif (SNC), Cass. com., 11 avr. 2018, n° 15-27133 : Banque et droit 2018, n° 181, p. 19, obs. Bonneau T. ; LEDB juin 2018, n° 111j8, p. 2, obs. Lasserre Capdeville J. ; JCP E 2018, 1245.

CA Paris, 18 juin 2015, n° 14/11848.

Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-20483 : RDI 2014, p. 632, obs. Heugas-Darraspen H.

Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, p. 163, nos 268 et s.

V. par ex. CA Metz, 13 déc. 2016, n° 15/00780 ; CA Paris, 3 déc. 2015, n° 14/14652.

Cass. crim., 7 mars 1973, n° 72-92172 : Bull. crim., n° 119.

CCH, art. R. 261-14.

CCH, art. L. 261-16 ; cet article répute non écrite toute clause contraire aux dispositions légales du régime de la VEFA.

V. supra, n° 27.

Cass. 1re civ., 26 sept. 2018, n° 17-19535 : Defrénois flash 22 oct. 2018, n° 147n6, p. 4 ; Gaz. Pal. 11 déc. 2018, n° 338k1, p. 81, obs. Zalewski-Sicard V.

Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, p. 163, nos 268 et s.

CA Paris, 5 oct. 2007, n° 06/01122.

Cass. ass. plén., 5 déc. 2014, n° 13-19674 : Bull. civ. ass. plén., n° 3 ; RDI 2015, p. 135, obs. Tournafond O. et Trisoire J.-P. ; Constr.-Urb. 2015, comm. 10, obs. Pagès de Varenne M.-L. ; Defrénois 30 avr. 2015, n° 119p2, p. 428, obs. Périnet-Marquet H. ; JCP N 2014, act. 1268.

Cass. com., 23 janv. 2007, n° 05-18368.

Il s’agit d’une alternative. Les garanties d’achèvement et de remboursement ne se cumulent pas. En pratique, le choix sera arrêté par le vendeur.

Des combinaisons entre ces garanties sont possibles, Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, nos 155 et s.

Pour une présentation détaillée, Sizaire D. et Zalewski-Sicard V., « Ventes d’immeubles à construire. Garanties extrinsèques d’achèvement ou de remboursement », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 83-40 ; Berly J.-M., « Quelles obligations pour la caution garante de l’achèvement dans la VEFA ? », RDI 2015, p. 114.

JO, 24 nov. 2018, texte n° 1.

La qualification juridique de ce cautionnement a suscité des interrogations, v. Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, nos 141 et s.

Il est vrai que la jurisprudence y a longtemps vue une garantie autonome, afin d’éviter l’extinction de l’obligation du garant en cas de procédure collective du débiteur principal, Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-13213 : Bull. civ. III, n° 53 – Cass. 3e civ., 1er mars 2006, n° 04-16297 : Bull. civ. III, n° 50 ; Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-15318. Toutefois, depuis la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, l’article L. 313-22-1 du Code de la consommation prévoit au bénéfice de l’établissement de crédit ayant fourni un cautionnement un recours de plein droit contre « le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévues à l’article 1346 du Code civil ».

Le garant ne peut ainsi prétendre limiter la garantie telle qu’elle résulte de la loi ou du règlement à la faveur d’une clause du contrat, Cass. 3e civ., 5 oct. 2011, n° 10-12072 ; Cass. 3e civ., 22 juin 2005, n° 04-12013.

CA Aix-en-Provence, 30 janv. 2003, n° 01/17610 : Constr. – Urb. 2003, comm. 219, obs. Cornille P.

Cass. 3e civ., 21 févr. 1979, n° 77-15587 : Bull. civ. III, n° 48 ; RDI 1979, p. 478, obs Groslière J.-C. et Jestaz P. ; JCP N 1979, p. 660 – v. également, Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12706 : Bull. civ. III, n° 71 ; JCP G 1999, 1862 ; RDI 1999, p. 661, obs. Saint-Alary-Houin C. ; Constr.-Urb. 1999, comm. 177, obs. Sizaire D. ; Cass. 3e civ., 15 juin 2000, n° 98-22817.

Cass. 3e civ., 14 avr. 2010, n° 09-65475 : Constr.-Urb. 2010, comm. 93, obs. Sizaire C.

Cass. 3e civ., 3 mai 2001, n° 99-18139 : Bull. civ. III, n° 55. – pour une condamnation en référé au paiement d’une provision, v. Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 96-11200 : Constr.-Urb. 1998, comm. 1, obs. Sizaire D.

Cass. 3e civ., 26 nov. 2014, n° 13-25534 : Bull. civ. III, n° 157 ; Resp. civ. et assur. 2015, comm. 54 ; Constr.-Urb. 2015, comm. 10, obs. Sizaire D. ; D. 2014, AJ, p. 2463 ; LPA 28 juin 2015, p. 5, note Zalewski V.

CA Paris, 3 avr. 2012, n° 10/23726 : Constr.-Urb. 2012, comm. 103, obs. Cornille P. ; Sizaire D. et Zalewski-Sicard V., « Ventes d’immeubles à construire. Garanties extrinsèques d’achèvement ou de remboursement », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 83-40, n° 33.

Pour l’article 1224 du Code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

CA Paris, 16 juin 1998, n° 96/10090 : RDI 1999, p. 661, obs. Saint-Alary-Houin C. ; selon cette décision, l’existence d’une garantie extrinsèque d’achèvement donnée dans le contrat de vente par le constructeur ne fait pas obstacle à l’application de l’ancien article 1184 du Code civil sur le fondement de l’inexécution contractuelle.

Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12706 : Bull. civ. III, n° 71 ; JCP G 1999, 1862 ; RDI 1999, p. 661, obs. Saint-Alary-Houin C. ; Constr.-Urb. 1999, comm. 177, obs. Sizaire D.

CA Colmar, 13 janv. 2005, n° 03/00035.

De même, le banquier garant d’achèvement n’a pas à informer l’acquéreur d’un risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction si, à la date de signature du contrat, il pouvait estimer que le chantier allait démarrer, Cass. 3e civ., 26 nov. 2014, n° 13-22863 : Bull. civ. III, n° 156 ; LEDB janv. 2015, n° 6, p. 4, obs. Routier R. ; LPA 28 juin 2015, p. 5, note Zalewski V.

Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-13213 : Bull. civ. III, n° 53 ; Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 05-15515.

Engage ainsi sa responsabilité le garant qui, par ses manœuvres, maintient dans l’ignorance de la situation matérielle l’acquéreur afin qu’il n’exerce pas les droits dérivant de la garantie, Cass. 3e civ., 16 juin 2016, nos 14-29748 et 15-15134 : Gaz. Pal. 22 nov. 2016, n° 280c8, p. 76, obs. Zalewski-Sicard V.

Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 07-20410 : JCP N 2009, act. 156.

Rép. min. : JOAN, 13 déc. 1975, p. 9776 ; CA Versailles, 19 juin 2006, n° 04/09193.

CCH, art. R. 261-22. On notera que ce cautionnement doit être solidaire. Par conséquent, l’acquéreur pourra demander directement au garant l’exécution de son engagement sans avoir à poursuivre d’abord le vendeur.

Cass. 1re civ., 17 mars 1999, n° 97-12706.

Cass. 3e civ., 28 mars 2001, n° 99-17800.

V. supra, nos 13 et s.