La responsabilité du banquier prêteur et le dispositif Pinel

L. fin. 2015 n° 2014-1654, 29 déc. 2014, art. 5. Pour une présentation détaillée, « Réduction d’impôt. Investissement locatif (Dispositifs Duflot et Pinel) », JCl. Fiscal Impôts directs Traité, fasc. 1032-95.

Des caractéristiques spécifiques s’appliquent à l’outre-mer. Les pourcentages précités sont notamment plus élevés : 23, 29 et 32 %.

À l’expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire disposera de son bien comme il le souhaite. Il pourra alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l’occuper en tant que résidence principale ou secondaire.

Une condition existe néanmoins ici : que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

Cet article a fait l’objet, au fil du temps, de nombreuses modifications. Cela a été par exemple le cas par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, de finances pour 2019 ou, plus près de nous, par la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, dite loi PACTE.

Lasserre Capdeville J., « Opérations de défiscalisation et responsabilité du banquier », RD bancaire et fin. 2017, p. 100, n° 3, dossier 22 ; Le Fur A.-V., « La responsabilité dans les opérations immobilières de défiscalisation », JCP E 2017, 1611, n° 46 ; Magne P., La responsabilité du banquier dans le cadre des opérations de défiscalisation immobilière, Mémoire de M2 droit bancaire et financier, 2018, Strasbourg.

Il est en revanche aujourd’hui acquis que le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de respecter un devoir de conseil, v. Cass. com., 13 janv. 2015, n° 13-25856 : Banque et droit 2015, p. 34, n° 160, obs. Bonneau T. ; RD bancaire et fin. 2015, comm. 71, obs. Crédot F.-J. et Samin T. ; LEDB mars 2015, n° 45, p. 6, obs. Lasserre Capdeville J. – Cass. com., 18 mai 2016, n° 14-15988. De même, en matière d’opération de défiscalisation, CA Paris, 15 déc. 2017, n° 16/10977 ; CA Angers, 30 oct. 2018, n° 15/02989.

Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, nos 1885 et s.

Cass. com., 11 déc. 2007, n° 03-20747 : Bull. civ. IV, n° 260 ; D. 2008, p. 220, obs. Avena-Robardet V. ; RTD com. 2008, p. 165, obs. Legeais D. ; JCP 2008, II 10055, note Gourio A.

Cass. com., 20 oct. 2009, n° 08-20274 : Bull. civ. I, n° 127 ; D. 2009, p. 2607, obs. Delpech X. ; JCP E 2009, 29, n° 48, note Piedelièvre S. ; JCP E 2009, 12, n° 46, note Legeais D. ; RD bancaire et fin. 2010, comm. 7, obs. Legeais D. ; RDC 2010, p. 30, obs. Mazeaud D. – Cass. com., 26 janv. 2010, n° 08-18354 : D. 2010, p. 578, obs. Avena-Robardet V. ; D. 2010, p. 934, note Lasserre Capdeville J. – Cass. 1re civ., 11 sept. 2013, n° 12-15897 : Gaz. Pal. 14 nov. 2013, n° 153v7, p. 10, note Lasserre Capdeville J.

Cass. 1re civ., 30 avr. 2014, n° 13-10582 : D. 2015, p. 2145, obs. Martin D.-R. et Synvet H.

Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 14-30011.

Pour des cas d’absence de situation de risque pour des prêts accordés en matière d’opération de défiscalisation, CA Bourges, 28 févr. 2013, n° 12/01872 ; CA Lyon, 29 oct. 2013, n° 12/08926 ; CA paris, 18 juin 2015, n° 14/11848 ; CA Paris, 24 sept. 2015, n° 14/09133 : selon cette dernière décision, on ne saurait reprocher à une banque de ne pas avoir su que, concomitamment, les emprunteurs réalisaient une autre opération immobilière à usage locatif dans le cadre de la loi Robien avec un autre établissement bancaire générant une charge d’emprunt supplémentaire. – V. plus réc. Cass. com., 15 nov. 2016, n° 15-12535 ; Cass. com., 18 janv. 2017, n° 15-17126 : AJCA 2017, p. 131, obs. Boucard F. – CA Paris, 15 déc. 2017, n° 16/10977 ; CA Paris, 26 janv. 2018, n° 16/082717.

CA Aix-en-Provence, 21 avr. 2016, n° 14/00052. Il s’agissait ici d’une emprunteuse qui était en mesure d’apprécier l’étendue des engagements financiers pris à l’égard de la banque ainsi que les risques inhérents aux opérations immobilières de défiscalisation. V. CA Orléans, 25 févr. 2016, n° 14/02680. Selon ce dernier, des emprunteurs ayant déjà acquis un bien à but locatif et de défiscalisation trois ans auparavant ne pouvaient se prévaloir d’une faute de la banque qui aurait manqué à son obligation de mise en garde. V. CA Nouméa, 9 mai 2018, n° 16/00535 ; CA Paris, 26 nov. 2018, n° 17/07475.

CA Paris, 5 févr. 2015, n° 14/03971 ; CA Paris, 26 janv. 2018, n° 16/082717.

Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 13-19759 : RTD com. 2015, p. 571, obs. Legeais D. – Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-22763 : RTD com. 2015, p. 571, obs. Legeais D. Il est ainsi parfois précisé que le banquier prêteur n’a pas à s’interroger sur la rentabilité ou l’opportunité d’une opération de défiscalisation alors qu’il n’est pas à l’origine de son montage. V. CA Paris, 21 sept. 2018, n° 16/18348.

Cass. com., 10 janv. 2018, n° 16-23845 : LEDB mars 2018, n° 111d8, p. 2, obs. Lasserrre Capdeville J.

Cass. com., 4 juill. 2018, n° 17-13128 : Dalloz actualité, 24 sept. 2018, obs. Delpech X. ; D. 2018, p. 2124, note Lasserre Capdeville J. ; RDI 2018, p. 594, obs. Heugas-Darraspen H. ; RTD com. 2018, p. 997, obs. Legeais D.

Cass. 1re civ., 24 oct. 2019, n° 18-17697 : LEDB janv. 2020, n° 112t8, p. 4, obs. Lasserre Capdeville J.

Cass. com., 13 févr. 2019, n° 17-14485 : JCP G 2019, obs. Lasserre Capdeville J. ; LEDB avr. 2019, n° 112a6, p. 1, obs. Mignot M.

V. par ex., au bénéficie de la caution, C. mon. fin., art. L. 313-22. De même, en matière d’ouverture de compte, C. mon. fin., art. L. 312-1-1.

Il en a été ainsi, notamment, en présence de la modification d’un projet de crédit, Cass. com., 3 déc. 2013, n° 12-23976 : LEDB févr. 2014, n° 001, p. 1, obs. Routier R. ; LPA 13 mai 2014, p. 7, note Lasserre Capdeville J.

Cass. 1re civ., 16 avr. 2015, n° 14-16536 : LEDB juin 2015, n° 100, p. 7, obs. Routier R. ; Gaz. Pal. 8 juill. 2015, n° 231u2, p. 12, note Lasserre Capdeville J.

Pour un engagement de la responsabilité de la banque sur le fondement du devoir général d’information précontractuelle prévu par l’article L. 111-1 du Code de la consommation, v. TGI Strasbourg, 2 avr. 2019, n° 15/00114.

Cass. com., 30 juin 2015, n° 14-17907.

Mais n’est-il pas, parfois, plus qu’un banquier prêteur ? Les décisions ne sont pas toujours explicites sur ce point.

Lasserre Capdeville J., « Opérations de défiscalisation et responsabilité du banquier », RD bancaire et fin. 2017, n° 3, dossier 22, n° 27.

On apprend d’ailleurs, à la lecture des moyens annexés, que la banque avait élaboré et proposé l’opération complète de défiscalisation. Cette circonstance n’est cependant pas mentionnée dans l’attendu de l’arrêt.

Cass. ass. plén., 2 mars 2007, n° 06-15267 : JCP G 2007, II 10098, note Gourio A. ; JCP E 2007, 1375, note Legeais D. ; D. 2007, p. 863, obs. Avena-Robardet V. ; D. 2007, p. 985, note Piédelièvre S. – Cass. 1re civ., 27 mars 2019, n° 18-13920 ; CA Rennes, 15 mai 2018, n° 15/08707.

Lasserre Capdeville J., « Contrat de construction de maison individuelle et responsabilité du banquier prêteur », JCP E 2020, à paraître.

Cette obligation peut aussi peser sur le conseiller en gestion de patrimoine, Cass. 1re civ., 26 sept. 2019, nos 18-21404 et 18-23167 ; Cass. 1re civ., 26 sept. 2019, nos 18-21402 et 18-23165.

Cass. com., 8 janv. 2013, n° 11-19387 : RDI 2013, p. 146, note Heugas-Darraspen H. ; JCP E 2013, 1304, obs. Causse H.

Cass. 1re civ., 11 sept. 2013, n° 12-15897 : LEDB oct. 2013, n° 147, p. 7, obs. Routier R. ; Gaz. Pal. 14 nov. 2013, n° 153v7, p. 10, note Lasserre Capdeville J.

CA Colmar, 8 févr. 2017, n° 15/02861 : Gaz. Pal. 23 mai 2017, n° 293z1, p. 18, note Lasserre Capdeville J.

V. par ex., CA Bordeaux, 30 janv. 2012, n° 10/05742. Ici la banque avait favorisé la souscription d’un placement qui revêtait manifestement un caractère inadapté voire périlleux compte tenu de l’aléa affectant le paiement des loyers du bien financé. Or, il était notamment pris en considération le fait que l’établissement de crédit avait mis en relation les emprunteurs avec une société à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche d’un investissement immobilier de défiscalisation sous le régime Robien. Cette société se trouvait d’ailleurs condamnée in solidum avec la banque à indemniser les investisseurs.

V. par ex., Cass. com., 20 sept. 2017, n° 15-14176 : LEDB déc. 2017, n° 111a1, p. 7, obs. Lasserre Capdeville J. – Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-11707.

Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations : JO, 11 févr. 2016, texte n° 26.

Cass. 3e civ., 15 janv. 1971, n° 69-12180 : Bull. civ. III, n° 38 ; RTD civ. 1971, p. 839, obs. Loussouarn Y. – Cass. 3e civ., 2 oct. 1974, n° 73-11901 : Bull. civ. III, n° 330. – Cass. 3e civ., 10 févr. 1999, n° 97-18430 : Contrats, conc. consom. 1999, comm. 90, obs. Leveneur L. Désormais, l’article 1137, alinéa 2, prévoit que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Les vices du consentement sont très rarement retenus en matière de contrat de crédit : Lasserre Capdeville J., « Le prêt bancaire et les vices du consentement », RLDC 2019, p. 46, n° 171.

Cass. 1re civ., 15 juin 2016, nos 15-14192, 15-17370 et 15-18113.

Ainsi, dans la célèbre affaire Apollonia, les juges ont pu estimer que c’était cette dernière société qui avait « fait croire aux emprunteurs que les banques accordaient leur crédit en toute connaissance des prêts accordés par les autres, validant ainsi la rentabilité économique de l’opération, alors qu’elle trompait chacune des banques sur l’endettement réel des emprunteurs afin d’obtenir les crédits », v. CA Paris, 29 juill. 2016, n° 14/25154. De même, pour un dol commis par une société de conseil en optimisation fiscale et d’une société d’expertise comptable, Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n° 16-19389. En l’occurrence, cette situation entraîne la nullité du prêt conclu avec la banque, celui-ci étant jugé accessoire et interdépendant du contrat de vente.

Cass. com., 22 mai 2013, n° 11-20398.

C. pén., art. 313-1.

C. consom., art. L. 121-2 et s. Ce délit de pratiques commerciales trompeuses a déjà été caractérisé contre des banques ayant émis certains produits financiers en les présentant sous un jour « bien trop optimiste » ou de façon incomplète, V. par ex., CA Lyon, 18 sept. 2013, no 13/000651 : Banque et droit 2013, p. 48, n° 152, obs. Lasserre Capdeville J.

La question s’est notamment posée dans la célèbre affaire Apollonia, Cass. crim., 5 janv. 2017, n° 16-83255. Dans le cadre de cette information, certains des établissements de crédit avaient été mis en examen du chef de complicité d’escroquerie en bande organisée. Toutefois, par trois arrêts rendus le 6 décembre 2012, la chambre de l’instruction a prononcé l’annulation de ces mises en examen aux motifs, notamment, que la mise en évidence d’anomalies résultant de la violation des dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier ne permettait pas de caractériser l’élément intentionnel du délit de complicité d’escroquerie en bande organisée.

Le Fur A.-V., « La responsabilité dans les opérations immobilières de défiscalisation », JCP E 2017, 46, 1611, n° 4.

Grimaldi C., « Quand une obligation d'information en cache une autre : inquiétudes à l'horizon... », D. 2016, p. 1009.