La protection du logement de famille en SCI : mythe ou réalité ?
Parmi les vertus fréquemment prêtées à la SCI, bel outil de gestion et de transmission du patrimoine privé très prisé au sein des familles françaises, figure parfois celle de permettre la protection du logement de la famille. Il est impératif de distinguer ce qui, dans cette assertion, relève du mythe ou s’avère conforme à la réalité. Il en ressortira non seulement que le recours à la SCI n’est sans doute pas l’outil le plus efficace pour écarter les risques pesant sur le logement de famille (et notamment ceux induits par l’activité entrepreneuriale de l’un de ses membres), mais également que le recours à la SCI est, en lui-même, créateur de risques nouveaux et trop souvent insoupçonnés pour le logement familial.
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J. Prieur, « Sociétés civiles : les limites à l’instrumentalisation », JCP N 2015, 1230, spéc. n° 1.
Sur la question, v. M. Storck, S. Fagot et T. Ravel d’Esclapon, Les sociétés civiles immobilières, Les Intégrales, 2e éd., 2019, LGDJ.
T. Andrier, Les sociétés civiles immobilières, Guide pratique, 6e éd., 2016, LexisNexis.
Sur la question, v. not. G. Chauchatrozier, « Dix bonnes raisons pour... ne pas constituer une société civile immobilière », Dr. & patr. 2010, n° 189, p. 26.
Sur le mécanisme de l’affectation, support de la constitution du patrimoine propre du groupement personne morale, v. G. Wicker et J.-C. Pagnucco, Rép. civ. Dalloz, v° Personne morale, 2016, nos 40 et s.
Sur le principe de l’autonomie patrimoniale des personnes morales, v. G. Wicker et J.-C. Pagnucco, Rép. civ. Dalloz, v° Personne morale, 2016, nos 41 et s.
V. M. Cozian, A. Viandier, F. Deboissy, Droit des sociétés, 33e éd., 2020, LexisNexis, n° 207.
M. Cozian, A. Viandier, F. Deboissy, Droit des sociétés, 33e éd., 2020, LexisNexis, n° 1180.
V. J.-M. Mathieu, « La préservation du patrimoine immobilier familial. – De la société civile immobilière à la déclaration d’insaisissabilité », JCP N 2011, 1205 ; J. Prieur, « Le rôle de l’organisation patrimoniale », JCP E 2010, 1224.
Sur l’opération de saisie des parts sociales, v. C. Félix et F. Dannenberger, JCl. Notarial Formulaire, V° « Sociétés civiles – Parts sociales », fasc. E. 45, nos 52 et s.
Pour des exemples de sociétés déclarées fictives dès lors que leur constitution a été exclusivement déterminée par la volonté de faire échapper tout ou partie du patrimoine de l’un au moins des associés au gage de ses créanciers, v. Cass. 3e civ., 18 déc. 2007, n° 06-21897 : RJDA 4 /2008, n° 367 – Cass. com., 9 juin 2009, n° 07-20937 : Rev. sociétés 2009, p. 781, note N. Mathey.
Il faut garder à l’esprit que l’absence de vie sociale, qui est sans doute l’élément le plus simple à établir dès lors que le montage sociétaire a été déterminé en fonction du projet ou des intérêts de l’un seul de ses fondateurs, ne suffit plus à caractériser la fictivité de la société (Cass. com., 15 nov. 2017, n° 16-20193 : Dr. sociétés 2018, n° 59, obs. R. Mortier ; Rev. sociétés 2018, p. 233, note J.-J. Daigre). Comme le résument les professeurs M. Cozian, A. Viandier et F. Deboissy, « (…) la déclaration de fictivité, qui demeure exceptionnelle, suppose la réunion d’un faisceau d’indices concordants : défaut de pluralité d’associés, défaut de consentement réel des associés, défaut d’activité sociale, défaut de comptabilité, défaut de compte en banque, défaut de respect du rite sociétaire, défaut d’autonomie patrimoniale de la société, défaut d’autonomie juridique et décisionnelle (…) » : M. Cozian, A. Viandier, F. Deboissy, op. cit., n° 272.
V. déjà T. civ. Seine, 2e ch., 5 mars 1935 : DH 1935, p. 359 – Cass. req., 14 avr. 1930 : S. 1930, 1, p. 342 ; Journ. sociétés 1931, p. 408, obs. H. L. – Cass. req., 18 nov. 1946 : JCP G 1947, II 4011, obs. D. B. ; S. 1948, 1, p. 62 ; Rev. sociétés 1948, p. 64.
Sur le développement en jurisprudence de la prise en compte de la fraude paulienne de l’apport en société, et particulièrement en société civile, v. Jean Prieur, « Le notaire et la société civile : maîtriser les aspects juridiques », JCP E 2011, 1316, spéc. n° 22.
V. not. Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, nos 98-19343 et 99-10338 : BJS mars 2001, n° 81, p. 305, note H. Le Nabasque – Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 09-16754 : BRSA 1/2006, n° 2.
Cass. com., 3 déc. 2002, n° 99-18580 : RJDA 5/03, n° 495 – Cass. 3e civ., 9 févr. 2010, n° 09-10639 : Dr. sociétés 2010, comm. 68, obs. H. Hovasse.
Sur ce constat, v. J. Prieur, « Sociétés civiles : les limites à l’instrumentalisation », JCP N 2015, 1230, spéc. nos 11 et s. ; sur les nullités de la période suspecte, v. A. Jacquemont, N. Borga et T. Mastrullo, Droit des entreprises en difficulté, 11e éd., 2019, LexisNexis 2019, n° 361.
Il a notamment été jugé que la nullité facultative visée par l’article L. 632-2 du Code de commerce pouvait frapper l’apport d’un immeuble à une SCI, dès lors que le conjoint signataire des statuts de la SCI ne pouvait ignorer ni l’accumulation de dettes de son conjoint apporteur, ni que l’immeuble était le seul bien susceptible de répondre des engagements professionnels de son mari : Cass. com., 1er avr. 2014, n° 13-14086.
D. Autem, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », Defrénois 15 mars 2004, n° 37890, p. 327 ; F. Vauvillé, « La déclaration notariée d’insaisissabilité », Defrénois 15 oct. 2003, n° 37813, p. 1197 et s.M. Dagot, « L’insaisissabilité de l’entrepreneur individuel », JCP N 2003, 1562, n° 45 ; M. Laugier, « Initiative économique et déclaration notariée d’insaisissabilité », JCP E 2003, 1507 ; C. Malecki, « La loi pour l’initiative économique et l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », D. 2003, p. 2220 ; S. Piedelièvre, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel (L. n° 2003-721, 1er août 2003, pour l’initiative économique) », JCP G 2003, I 165.
D. Bert, « La nouvelle physionomie de la déclaration d’insaisissabilité après la loi de modernisation de l’économie », Dr. & patr. 2009, n° 181, p. 4.
D. Bert et S. Kherdouche, « L’insaisissabilité de droit de la résidence principale de l’entrepreneur individuel : une réforme insaisissable ? », RTD com. 2016, p. 241 ; C. Lebel, « La protection de la résidence principale de l’entrepreneur individuel », in Genre, Famille et vulnérabilité, Mélanges en l’honneur de Catherine Philippe, 2017, L’Harmattan, p. 247 et s. ; F. Pérochon, « L'insaisissabilité après la loi Macron », Defrénois 30 mai 2016, n° 123n2, p. 532 ; F. Pérochon, « L’art de mal légiférer : l’insaisissabilité de la résidence principale », BJE mars 2015, n° 112c2, p. 65.
Rép. min. 5 avr. 2005, du garde des Sceaux à Christian Jeanjean : Defrénois 15 août 2005, n° 38214, p. 1275 : « (…) Lorsqu’une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale a établi sa résidence principale dans un immeuble appartenant à une société civile et qu’elle n’est titulaire que de parts sociales de cette société, elle ne peut pas bénéficier des dispositions des articles L. 526-1 et L. 526-2 susvisés. Les droits sociaux ne sont pas envisagés par l’article L. 526-1 du Code de commerce. Dans ce cas, seule la société civile immobilière est propriétaire des biens constituant l’actif social et dispose donc de droits réels sur ces biens. De surcroît, l’écran de la personnalité morale fait obstacle à la souscription de la déclaration d’insaisissabilité pour autrui. Les associés sont seulement titulaires de droits personnels concrétisés par l’attribution de parts sociales. Ainsi, ces droits ne confèrent aucun droit de propriété sur les biens composant l’actif social. Les associés n’ont pas en soi de droits sur l’immeuble composant l’actif social. Pour cette raison, les personnes détenant des parts sociales de sociétés civiles immobilières ne peuvent pas se prévaloir de l’insaisissabilité instituée par la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 sur l’initiative économique (…) ».
Sur la question, v. not. V. Legrand, L’entreprise individuelle à Responsabilité Limitée, 1re éd., 2011, Dalloz Delmas Express ; v. également P. Dénos, EIRL – Entrepreneur individuel à responsabilité limitée, 2011, Eyrolles ; E. Dubuisson, EIRL – L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, 2010, Litec, Carré droit ; F. Terré, EIRL – L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, 2011, Litec, Droit 360.
Rép. min., JOAN, 25 janv. 2005, Débats, Questions et réponses, p. 817, n° 39324 ; Defrénois 30 sept. 2005, n° 38238, p. 1459-1460.
Sur les règles encadrant la gérance de la société civile, v. C. civ., art. 1846 à C. civ., art. 1851. Il est notamment prévu que « (…) dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration (…) » (C. civ., art. 1848) et que « (…) dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers (…) » (C. civ., art. 1849).
Cass. 1re civ., 14 mars 2018, n° 17-16482 : D. 2018, p. 614 ; D. 2018, p. 1104, obs. J.-J. Lemouland et D. Vigneau ; AJ fam. 2018, p. 300, obs. J. Casey ; Defrénois 29 mars 2018, n° 135a0, p. 5 ; JCP 2018, doctr. 554, n° 2, obs. G. Wiederkehr ; RJPF 2018-05/32, obs. J. Dubarry ; RTD civ. 2018, p. 469, note B. Vareille ; JCP E 2019, 1145, comm. 4, note J.-C. Pagnucco.
Cass. 1re civ., 11 mars 1986, n° 84-12489 : Defrénois 1986, p. 1259, obs. G. Champenois.
V. not. Cass. 1re civ., 14 juin 2000, n° 98-13660 : BJS nov. 2000, n° 272, p. 1090, note D. Randoux, jugeant que la société civile, personne morale autonome, possédait une capacité juridique propre devant être appréciée indépendamment de l’incapacité d’un associé qui détenait, à lui seul, plus de 90 % des parts.
V. pourtant en ce sens B. Vareille, note sous Cass. 1re civ., 14 mars 2018, n° 17-16482 : RTD civ. 2018, p. 469.
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