Le logement décent

V. infra : Règlements sanitaires départementaux (RSD).

C. civ., art. 1719, al. 1er.

Quel que soit le régime juridique applicable y compris loi 1948, logements conventionnés, logements appartenant à des organismes HLM, logements consentis à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.

Antérieurement, le bailleur était tenu de la seule obligation de délivrance de la chose louée, conformément à sa destination, et aux normes minimales de confort d’habitabilité (D. n° 87-149, 6 mars 1987).

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi SRU, laquelle est venue décliner dans le droit des baux un objectif à valeur constitutionnelle (V. Cons. const., 29 juill. 1998, n° 98-403 DC, Loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions : JO 31 juill. 1998 – Cons. const., 19 janv. 1995, n° 94-359 DC, à propos de L. n° 95-74, 21 janv. 1995. – v. aussi H. Pauliat, « L’objectif constitutionnel du droit à un logement décent », D. 1995, Chron., P. 283). V. enfin B. Vial-Pedroletti, JCl Bail à loyer, fasc. 140-10.

D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, pris pour l’application de la loi SRU, dit décret « Décence ».

Le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 (abrogé) fixait déjà des conditions minimales de confort et d’habitabilité des locaux mis en location. Le décret Décence a remplacé le décret n° 68-976 du 9 novembre 1968, fixant les conditions d’application de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, relative à l’amélioration de l’habitat. Il existait des difficultés d’articulation de ces deux textes qui ont aujourd’hui disparu.

L. n° 2019-1147, 8 nov. 2019, relative à l’énergie et au climat : JO n° 0261, 9 nov. 2019, art. 17, modifiant les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Objet plus large : dispositions relatives aux eaux destinées à la consommation humaine, aux locaux d’habitation et professionnels, à l’élimination des déchets, à l’hygiène alimentaire et à l’hygiène en milieu rural. Il s’agit d’un arrêté pris par chaque préfet en application des dispositions des articles L. 1311-1 et suivants du Code de la santé publique. Depuis la loi n° 2004-806, relative à la politique de santé publique du 9 août 2004 (art. 83), le contrôle de son respect incombe aux communes (qu’elles disposent ou non d’un service communal d’hygiène et de santé [SCHS]). Le Code de la santé publique avait prévu leur remplacement par des décrets, ce qui n’a pas encore été fait. V. M.-H. Pero-Augereau-Hue et O. Boudeville, « Décence du logement : points à vérifier, pièges à éviter », AJDI 2016, p. 357 ; S. Gonon, « Vente/location : gare au règlement sanitaire départemental ! », Cahiers du Cridon Lyon, 12 juil. 2018, n° 81, p. 16.

En ce sens, Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22754 : D. 2016, p. 72 ; Loyers et copr. 2016, n° 29, obs. B. Vial-Pedroletti, où les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci.

Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11132 et Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-14090 : Loyers et copr. 2018, comm. 165, où les dispositions du règlement sanitaire départemental de la Gironde, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 et plus rigoureuses, doivent recevoir application.

Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-13821. Dans le même sens, CA Montpellier, 1re ch. civ., 30 janv. 2018, n° 15/07401.

Pour une analyse de la jurisprudence : P. de Plater, « Point d’étape sur l’appréhension de la décence au regard du décret du 30 janvier 2002 et des règlements sanitaires départementaux », AJDI 2018, p. 837.

Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10955 et Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-17750 : D. 2009, p. 2549, obs. Y. Rouquet ; RTD com. 2010, p. 63, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. janv. 2010, n° 1, étude 1, P.-H. Brault ; Loyers et copr. 2010, comm. 14.

Loi du 6 juillet 1989, article 2, alinéa 4.

Loi du 6 juillet 1989, article 2, alinéa 6.

Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10955 et Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-17750 : D. 2009, p. 2549, obs. Y. Rouquet ; RTD com. 2010, p. 63, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. janv. 2010, n° 1, étude 1, P.-H. Brault ; Loyers et copr. 2010, comm. 14.

Loi du 6 juillet 1989, article 40. Conventions prévues par les articles L. 351-2 et L. 353-14 du Code de la construction et de l’habitation.

Loi du 6 juillet 1989, article 40.

Loi du 6 juillet 1989, article 40.

CA Montpellier, 13 avr. 2011, n° 10/03952 : AJDI 2012, p. 120.

Circ. n° 2006-45, 4 juill. 2006, relative aux résidences sociales, annexe 7 (www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/circulaire-no2006-45-du-4-juillet-2006-annexe-7-a1411.html) ; A., 1er juill. 1996, relatif à l’hébergement des travailleurs agricoles (antérieurement, D. n° 95-978, 24 août 1995, relatif à l’hébergement des travailleurs agricoles, abrogé par D. n° 2005-368, 19 avr. 2005).

RSD Paris : par « habitation », il faut entendre tout local servant de jour ou de nuit au logement ainsi qu’au travail, au repos, au sommeil, à l’agrément ou aux loisirs lorsque les activités spécifiques s’exercent au moins partiellement dans le même ensemble de pièces que la vie familiale.

Établissements recevant du public aux fins d’hébergement, régis par l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 6 reprend des principes issus du contrat de louage (C. civ., art. 1719, 1720, 1721, 1723 et 1725).

Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10955 et Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-17750.

D. 2009, p. 2549, obs. Y. Rouquet.

Décret n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2.

Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Par ex. : en présence d’amiante (Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 01-16246 et Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 02-14642 : JCP N 2004, n° 12, 1152, note L. Leveneur ; D. 2004, p. 1411, note G. Pignarre) ou de revêtement à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire, avec des dégradations ponctuelles (CA Paris, 6e ch. civ., 22 mai 2007, n° 05/15099 : AJDI 2007, p. 753).

Le chauffage par bois ne répond pas aux normes de confort édictées par le décret du 30 janvier 2002 sur la décence (CA Nîmes, 2e ch., section A, 29 janv. 2004, n° 02/02538 : Loyers et copr. 2004, comm. 144).

Toutefois, le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l’installation électrique que s’il démontre sa dangerosité (CA Paris, 3e ch., 14 oct. 2010, n° 08/24062 : Loyers et copr. 2011, comm. 5). Il appartient au locataire qui constate un risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé de demander à son bailleur de procéder aux travaux nécessaires et, en cas de refus, de saisir du litige le tribunal d’instance du lieu de son domicile. À l’initiative du ministère du Logement, une grille d’analyse facilement utilisable est en cours d’élaboration pour aider les locataires et bailleurs à apprécier si les caractéristiques du décret susvisé sont remplies (Rép. min. n° 73576, 25 févr. 2002 : JOAN Q 6 mai 2002, p. 2428).

Au sens de l’alinéa 3 de l’article R. 111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation : « destinées au séjour ou au sommeil ».

D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 3 : dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.

D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des alinéas 2 et 3 de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

CSP, art. L. 1331-22. Concernant les combles : Rép. min. 24 sept. 2013 : JO Sénat Q 26 sept. 2013 ; D. Dutrieux, JCP N 2013, 1231. V. Lutter contre l’habitat indigne : guide pratique à l’usage des occupants, https://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_pnlhi_-_guide_de_loccupant.pdf, et le RSD applicable. Le plan de prévention du risque inondation (PPRI) de certaines communes interdit l’habitation en dessous de la cote des plus hautes eaux connues ou impose que le logement soit un niveau entier au-dessus de la cote des plus hautes eaux connues (PHEC).

Le décret du 9 mars 2017 pris pour l’application de l’article 12 de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (dite « loi TEPCV ») du 17 août 2015 intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent en modifiant l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

Par ex. : les ouvrants tels que portes et fenêtres doivent être jointifs.

D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2 (6), mod. par D. n° 2017-312, 9 mars 2017.

D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 5.

CSP, art. L. 1331-23.

CSP, art L. 1337-4.

La loi Alur a prévu deux formes : (i) bail unique avec plusieurs locataires, (ii) pluralité de baux, chacun conclu avec un locataire portant sur une chambre.

D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 3 (4).

Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-17289, FS-PBI : Loyers et copr. 2014, comm. 199, obs. B. Vial-Pedroletti ; AJDI 2014, p. 873. – Cass. 3e civ., 15 déc. 2014, n° 02-20614 : JCP G 2015, II, 10000, concl. av. gén. A. Gariazzo ; AJDI 2015, p. 125.

Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, n° 08-21205 : AJDI 2010, p. 640, obs. N. Damas – CA Paris, 13 févr. 2014, n° 11/22094.

CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 28 oct. 2014, n° 19/14490, SCI AB 2003 c/ R.

CA Lyon, 8e ch., 21 juin 2016, n° 15/07897.

C. civ., art. 1719 – CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 21 mars 2017, n° 16/01997. En ce cas, il s’agit de sanctionner l’impropriété à la destination, un logement impropre à sa destination n’étant pas décent.

Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-19466 : AJDI 2018, p. 440, où cette demande n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. Dans le même sens, Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12314, FS-PB, pourvoi c/ CA Poitiers, 3e ch., 18 avr. 2012 : JurisData n° 2014-013365 ; Loyers et copr. 2014, comm. 200.

Et par suite de paralyser le cas échéant par ce biais les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers. V. Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-27246.

L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20-1. Le texte n’impose aucun délai à compter de la date de conclusion du bail ou d’entrée dans les lieux.

Issu de la loi portant engagement national pour le logement (dite « loi ENL »). Antérieurement, le locataire devait impérativement saisir le juge.

CCH, art. L. 521-1. Nous renvoyons aux développements de la seconde partie.

V. également, CCH, art. L. 511-6, L. 521-4, L. 111-6-1 ; CSP, art. L. 1331-22, L. 1337-4.

C. pén., art. 223-1.

C. pén., art. 225-14 à 225-15-1.

En cas de violation de cette interdiction, l'acquéreur encourt des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et/ou 30 000 € d'amende (C. pén., art. 434-14).

Depuis le 1er septembre 2019, également les ventes par adjudication dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière (CPC exéc., art. L. 322-7-1 nouv. ; loi Elan, art. 191 ; D. n° 2019-488, 22 mai 2019).

C. pén., art. 225-26, I, créé par la loi Élan, art. 190 : ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce.

C. pén., art. 225-26.

CSP, art. L. 1337-4.

CCH, art. L. 123-3.

CCH, art. L. 511-6.

C. pén., art. 225-26, I, créé par la loi Élan, art. 190). Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 est égal à celui de l'indemnité d'expropriation.

CSP, art. L. 1331-22.

CSP, art. L. 1331-23.

CSP, art. L. 1331-24.

CSP, art. L. 1331-25.

La mise en demeure précise que, à l’expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux impropres à l’habitation ou, le cas échéant, de non-réalisation des mesures prescrites, la personne qui les a mis à disposition est redevable d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 1331-29-1 du Code de la santé publique. Les dispositions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables.

D. n° 2003-462, 21 mai 2003, art. 7 ; C. pén., art. 131-13.

CCH, art. L. 551-1, I, al. 1er. Il s’agit des interdictions d’acquérir prévues aux articles suivants : au 2° du I de l'article 225-26 du Code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique, au 3° du VII et au deuxième alinéa du VIII de l'article L. 123-3 du Code de la construction et de l’habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l'article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation et au 3° du II et au deuxième alinéa du III de l'article L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Le texte ne prévoit pas de sanction en cas de signature de l’acte de vente au mépris de cette interdiction d’instrumenter. La nullité pour illicéité d’objet semble encourue.

CCH, art. L. 551-1, I, al 4.

CCH, art. L. 551-1, II.

Les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux.

Par amendement.

P. Cornille, « Nouvelle autorisation préalable aux travaux pour créer des logements dans un bâtiment existant », Constr.-Urb. 2014, dossier 10 ; D. Dutrieux, « Loi Alur, urbanisme et pratique notariale », JCP N 2014, n° 15, 116 ; P. Dupuis, JCP N 2017, n° 1, act. 102, où la création de « logements dans du logement » peut désormais être subordonnée à autorisation administrative.

L. Santoni, « L’autorisation d’urbanisme tient lieu de “permis de diviser” », Constr.-Urb. 2017, comm. 144.

V. A., 8 déc. 2016 : JO 15 déc., relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.

D. n° 2017-1431, 3 oct. 2017, relatif à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec la procédure d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.

Zones éventuellement délimitées en application de l’article L. 151-14 du Code de l’urbanisme.

Arrêté relatif aux « modalités de constitution du dossier de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (A., 8 déc. 2016, NOR : LHAL1628455A : JO 15 déc. 2016), qui a défini les modalités d’application de cette mesure.

CCH, art. R. 425-15-2.

Toutefois, l’article 48 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 avait institué, à titre expérimental et pendant une durée de 5 ans, une déclaration de mise en location pour les locaux mis à la location dans des immeubles de plus de 30 ans et dans certaines communes.

D. Boulanger, « La loi Elan et la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil », Loyers et copr. 2019, n° 4, étude 1. Pour une comparaison avec le permis de louer existant en Belgique, v. N. Bernard, « Le permis de location en Belgique. Du risque d’effet pervers en germe dans une mesure à visée sociale », Espaces et sociétés, 2008, nos 132-133, p. 193-208 (www.cairn.info/revue-espaces-et-societes-2008-1-page-193.htm).

À la différence de l’interrogation désormais requise systématiquement du casier judiciaire des acquéreurs quelle que soit la commune ou la zone concernée. G. Durand-Pasquier, « Le nouveau permis de louer, un nouvel outil contre les marchands de sommeil ? », Constr.-Urb. 2017, alerte 14.

CCH, art. L. 634, I, al. 2 et art. L. 634-3 et L. 635-1, al. 2, nouv. ; L. Elan, art. 188, 1°, a, 2°, 3°, a, et 4°.

CCH, art. L. 634, I, III, nouv., art. L. 634-3 et L. 635-1, III, nouv. ; L. Elan, art. 188, 1°, b, et 3 , b.

La proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, adoptée par le Sénat, et transmise à l’Assemblée nationale le 12 juin 2019, modifie ces articles.

C’est-à-dire les baux soumis aux titres Ier et Ier bis de la loi de 1989.

L’autorité saisie n’a pas d’obligation formelle de s’assurer que le logement ne présente pas de danger.

Il faut comprendre « demande d’autorisation ».

Comme l’a souligné le sénateur auteur du projet de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, une autorisation peut être tacitement délivrée pour un logement indigne. Dans le même sens, v. G. Durand-Pasquier, Constr.-Urb. mars 2017, alerte 14.

CSS, art. L. 542-2-2° nouv. et CSS, art. L. 835-2, al. 2.

Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, n° 11-20091 : Loyers et copr. 2013, comm. 37.

CSS, art. L. 542-6, al. 1er, nouv., et CSS, art. L. 831-7, al. 1er, nouv.

Telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale.

L. n° 89-462, 6 juill 1989, art. 200-1, al. 2.

L. 10 juill. 1965, art. 18-1-1.