Le droit au remboursement anticipé en droit du crédit immobilier

1 – La demande de remboursement anticipé

10. La forme et le contenu de la demande. Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier doit être précédé d’une demande adressée par l’emprunteur au prêteur. Ce dernier ne peut s’y opposer si la demande respecte les dispositions des articles L. 313-47 et suivants du Code de la consommation, même en l’absence de clauses spécifiques dans le contrat. Aucune disposition n’impose une forme ou un contenu précis pour cette demande, pourvu qu’elle soit sans ambiguïté et, pour des raisons évidentes de preuve, il est préférable qu’elle soit formulée par écrit. Quant à son contenu, l’emprunteur doit a minima indiquer la part du capital qu’il souhaite rembourser. À défaut, le prêteur ne pourra pas traiter la demande efficacement, mais il devra, selon nous, tout de même y répondre16.

11. L’information obligatoire. Récemment, la protection de l’emprunteur s’est renforcée par l’instauration d’une obligation pour le prêteur de lui fournir des informations spécifiques en réponse à sa demande. Cela permet à l’emprunteur d’évaluer si le remboursement anticipé de son crédit est financièrement avantageux17.

D’origine européenne, cette obligation a été intégrée au troisième alinéa de l’article L. 313-47 du Code de la consommation par l’ordonnance de transposition de 2016.

Sur le fond, le prêteur doit désormais fournir à l’emprunteur « les informations nécessaires à l’examen de cette faculté », comprenant au minimum des éléments chiffrés quant aux conséquences qui se produiraient si la demande de remboursement venait à être mise en œuvre. Le texte précise que le prêteur doit formuler « clairement les hypothèses utilisées »18.

Sur la forme, les informations doivent être communiquées gratuitement, sur support papier ou sur un autre « support durable »19.

Le non-respect de l’obligation de gratuité des informations fournies est passible d’une amende délictuelle de 30 000 € pour les personnes physiques (C. consom., art. L. 341-24).

Les modalités du remboursement anticipé visent également à protéger l’emprunteur.

2 – Les modalités du remboursement anticipé

12. L’absence de préavis. Le droit de l’emprunteur à un remboursement anticipé de son crédit immobilier peut s’exercer sans préavis, ce qui reflète à nouveau l’objectif de protection de l’emprunteur poursuivi par le législateur. En l’absence d’interdiction légale explicite20, le prêteur pourrait inclure une clause imposant un préavis pour des raisons techniques21. Cependant, un préavis prolongé devrait, selon nous, être jugé abusif s’il contournait le plafond réglementaire des indemnités, entraînant un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur (C. consom., art. L. 212-1).

En outre, en pratique, un intervalle de temps plus ou moins long existe nécessairement entre la formulation de la demande et la mise en œuvre effective du remboursement, de sorte que ce dernier ne peut pas être immédiat. Le prêteur est tenu de fournir l’information « sans tarder »22 (C. consom., art. L. 313-47, al. 3), afin de permettre à l’emprunteur de prendre une décision éclairée et, s’il le décide, d’effectuer le remboursement anticipé dans les meilleurs délais après sa demande.

13. L’étendue du remboursement. L’article L. 313-47 du Code de la consommation confère une grande liberté à l’emprunteur, qui peut choisir de rembourser par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier à n’importe quel moment. Toute clause stipulant l’inverse devrait être déclarée nulle.

Seuls les remboursements anticipés inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du prêt peuvent être interdits par une clause expresse dans le contrat, sauf s’il s’agit du solde. Cette restriction vise à éviter les remboursements de faibles montants répétés, susceptibles d’alourdir les frais de gestion23. Elle constitue donc une mesure de rééquilibrage du contrat en faveur du prêteur. Toutefois, cette interdiction n’est opposable à l’emprunteur que si elle a été prévue dans le contrat (al. 1er). En son absence, le prêteur est tenu d’accéder à la demande de l’emprunteur.

14. La gratuité exceptionnelle du remboursement. Le remboursement anticipé est généralement payant lorsqu’il est prévu par le contrat, mais des exceptions garantissent sa gratuité pour protéger l’emprunteur.

À la fin des années 1990, le législateur a envisagé de supprimer, au détriment de l’emprunteur, le plafond de l’indemnité destinée à compenser la perte de rémunération du prêteur24. Dans un souci d’équité, il a alors introduit ces cas dérogatoires de gratuité. Et, bien que le plafond de l’indemnité n’ait finalement jamais été supprimé, ces derniers restent en vigueur.

Il résulte ainsi de l’article L. 313-48 du Code de la consommation25 que le remboursement est gratuit lorsqu’il est « motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers ». Ces cas dérogatoires visent à protéger l’emprunteur dans des situations spécifiques26. Cependant, l’absence de définition précise de ces cas, notamment de la vente d’un bien immobilier « consécutive à un changement de lieu d’activité professionnelle », laisse place à des incertitudes27. À notre sens, cela pourrait notamment s’appliquer dans les cas où une mutation impose un déménagement du domicile principal ou lorsque le changement de situation nécessite un apport financier provenant de la vente du bien immobilier concerné. Il reviendra au juge de le préciser.

Le refus injustifié de la gratuité constitue une faute28. La validité du motif s’évalue à la date du remboursement, et un seul motif légal suffit, même s’il y en a plusieurs. La Cour de cassation a ainsi jugé que le motif tenant à la réduction des taux d’intérêt n’était nullement exclusif de celui tenant au licenciement29.

Un remboursement anticipé peut enfin être gratuit lorsqu’il découle d’une faute de la banque prêteuse30, bien que ce cas ne soit pas explicitement prévu par la loi. Cette solution nous semble fondée dès lors que le préjudice du prêteur résulte de sa propre faute. Il ne peut être indemnisé aux dépens de l’emprunteur qui n’a ni fauté (C. civ., art. 1231-1) ni choisi d’exercer son droit de manière autonome.

Il semble ensuite pertinent de se demander si la volonté de protéger le consommateur dans le droit de l’UE a eu, ou aura, une influence significative sur le droit au remboursement anticipé.

1 – La protection issue du droit dérivé et ses limites

16. La consécration d’un droit spécial dérivé. À mesure que le droit originaire de l’UE s’est orienté en faveur des consommateurs, le droit dérivé a également évolué. L’UE a ainsi adopté divers règlements et, surtout, des directives visant à harmoniser et à renforcer la protection des consommateurs dans les domaines prévus par l’article 169 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE)31. Il s’agit d’une compétence partagée de l’UE. En matière de crédit à la consommation, les directives du 22 décembre 198632 et du 23 avril 200833 ont posé les bases d’une protection générale. Cette protection a été renforcée par la directive du 4 février 2014, qui introduit des dispositions spécifiques pour le crédit immobilier.

La directive consacre explicitement le droit au remboursement anticipé du crédit immobilier34. Elle contient d’ailleurs un article spécifique à ce propos.

17. L’article 25 de la directive n° 2014/17/UE du 4 février 2014. Les travaux préparatoires ont souligné que la capacité des consommateurs à rembourser leur crédit avant l’échéance contractuelle joue un rôle essentiel dans le développement du marché unique35.

Les États membres doivent garantir au consommateur le droit de rembourser, intégralement ou partiellement, son crédit de manière anticipée avec une réduction du coût total du crédit correspondant aux intérêts et frais dus pour la durée résiduelle du contrat (§ 1). Quant au prêteur, il peut recevoir une indemnisation équitable et objective pour les coûts directement supportés du fait du remboursement anticipé, mais cela ne doit pas dépasser sa perte financière. Les États membres peuvent prévoir en outre que l’indemnisation ne peut dépasser un certain niveau ou qu’elle ne peut être autorisée que pour une certaine durée (§ 3).

L’article 25 de la directive prévoit en plus une obligation spéciale d’information au consommateur qui correspond exactement à la formule remise à l’article L. 313-47, alinéa 3, du Code de la consommation36.

À l’exception de cette dernière obligation, les normes protectrices européennes ne sont pas allées au-delà de celle du droit français, ce qui explique que l’impact de la directive en droit interne soit resté relativement limité.

18. Des standards de protection limités. Avant l’entrée en vigueur de la directive du 4 février 2014, les règles relatives au remboursement anticipé du crédit immobilier étaient très disparates au sein des États membres de l’UE.

Certains pays exprimaient une forte réticence à l’égard de cette possibilité37. C’était notamment le cas de l’Allemagne qui considérait que l’introduction d’un droit généralisé au remboursement anticipé risquait de déstabiliser son système de refinancement hypothécaire38. Ces divergences ont alimenté de nombreux débats et incité à la prudence lors de la rédaction de la directive39.

Le droit français offre une protection élevée pour l’emprunteur en matière de remboursement anticipé des crédits immobiliers, sans restriction particulière. Contrairement à l’article 25 de la directive, qui autorise des limites temporelles, des circonstances excluantes ou un intérêt légitime, la législation française maintient ce droit sans conditions, favorisant ainsi les consommateurs40.

Le texte n’étant pas de transposition maximale, cela a permis de maintenir largement les équilibres préexistant entre emprunteurs et prêteurs au sein des législations nationales. En Allemagne, par exemple, un droit au remboursement anticipé a été introduit en avril 2016, mais il est assorti de conditions strictes et il offre une protection nettement inférieure à celle garantie par le système français41.

19. Bilan et perspectives. Dans son rapport sur le réexamen de la directive de 201442, la Commission européenne a souligné que l’article 25 offre une protection élevée des consommateurs, mais a eu un impact limité sur le marché unique des crédits hypothécaires. Le recours au remboursement anticipé est faible en raison, notamment, de la méconnaissance des consommateurs, de l’incapacité à évaluer les économies possibles et des frais associés.

La Commission conclut qu’une intervention de l’UE est nécessaire pour renforcer la protection des consommateurs43, améliorer la compétitivité du marché hypothécaire et réduire le surendettement. Une révision de la directive est ainsi envisagée.

Le renforcement de la protection européenne de l’emprunteur se manifeste également dans la jurisprudence de la CJUE.

2 – L’influence de la CJUE sur la protection de l’emprunteur

20. Une influence favorable à l’emprunteur. La CJUE contribue au renforcement du droit au remboursement anticipé du crédit immobilier au niveau européen. Bien qu’elle s’efforce de maintenir un équilibre entre les intérêts des deux parties, ses décisions tendent à privilégier objectivement la protection de l’emprunteur. Cela concerne à la fois la réduction du coût total du crédit et l’indemnisation due au prêteur.

21. La réduction du coût total du crédit en faveur de l’emprunteur. Le législateur européen considère que le coût total du crédit inclut tous les frais obligatoires liés au contrat (intérêts, assurances, évaluation immobilière) connus du prêteur44, y compris les intérêts, les commissions, les taxes et les coûts relatifs aux services accessoires45. En revanche, sont exclus de cette définition les frais de notaire et tous les frais à la charge du consommateur en cas de non-respect de ses obligations contractuelles46.

La CJUE a répondu à une question préjudicielle le 9 février 202347, concernant l’article 25, paragraphe 1, de la directive n° 2014/17/UE. Elle a jugé qu’une législation nationale limitant la réduction du coût total du crédit en cas de remboursement anticipé aux seuls intérêts et frais liés à la durée du crédit (comme en Autriche, par exemple) ne contrevient pas à la directive. Le droit au remboursement n’inclut donc pas les frais qui, indépendamment de la durée du contrat, sont mis à charge du consommateur. Cette approche privilégie davantage les intérêts du prêteur, contrairement à celle adoptée en matière de crédit à la consommation où le législateur met davantage l’accent sur la protection du consommateur48. Cependant, la décision n’affectera pas selon nous de manière significative le droit national français, dans la mesure où la définition du coût total du crédit est bien plus large et elle ne tient pas compte de la durée du crédit (C. consom., art. L. 311-1, 7°).

La CJUE a ensuite précisé dans une seconde décision du 17 octobre 202449 qu’en l’absence d’informations fournies par le prêteur permettant à une juridiction nationale de vérifier si une commission prélevée lors de la conclusion d’un crédit hypothécaire est indépendante de la durée du contrat, ladite commission doit être considérée comme faisant partie du coût total du crédit. Cette décision instaure une présomption en faveur du consommateur, plaçant la charge de la preuve sur le prêteur.

22. L’indemnisation en faveur du prêteur. Dans une autre décision rendue le 14 mars 202450, la CJUE a également interprété le paragraphe 3 de l’article 25 de la directive en concluant que celui-ci n’interdit pas une réglementation nationale permettant d’indemniser le prêteur en tenant compte de son manque à gagner, notamment en fonction des intérêts contractuels résiduels non perçus.

Toutefois, la Cour souligne que, pour garantir une indemnité équitable et objective, aucune pénalité ne doit être imposée au consommateur et le montant de l’indemnité ne doit pas excéder la perte financière subie par le prêteur51. Les États membres doivent y veiller. En revanche, la directive n’exige pas que le calcul prenne en considération la manière dont le prêteur utilise les sommes remboursées par anticipation52.

Le droit au remboursement anticipé du crédit immobilier est ainsi encadré au niveau national et au niveau européen et il offre un haut degré de protection à l’emprunteur. Mais le législateur cherche également à concilier ce droit avec les intérêts du prêteur, en veillant à ce que sa rémunération soit préservée. Il s’agit là de « l’autre terme de l’équation »53.

1 – La légalité de l’indemnité

25. L’existence d’une clause. Dans tous les cas, le prêteur peut inclure dans le contrat une clause stipulant une indemnité au titre des intérêts non échus, à condition qu’elle soit explicitement prévue et formulée56 de manière non équivoque dans le contrat. Sans cela, l’emprunteur ne pourra être tenu de la payer. Dans un arrêt du 24 avril 201357, la première chambre civile de la Cour de cassation a ainsi annulé une décision dans laquelle un tribunal avait estimé qu’une combinaison de clauses suffisait à démontrer la volonté commune des parties d’inclure une indemnité de remboursement anticipé.

Le montant précis de l’indemnité n’a pas besoin d’être établi au moment de la signature, mais la jurisprudence exige que les modalités de calcul soient suffisamment détaillées dans l’offre, de façon à permettre à l’emprunteur de connaître le montant maximal qu’il pourrait être tenu de payer58.

26. Le calcul de l’indemnité plafonnée. Le calcul de l’indemnité relève de la liberté contractuelle59. Il n’inclut pas les frais indépendants de la durée du contrat. L’emprunteur ne peut donc réclamer qu’une réduction des intérêts ainsi que des frais dépendants de la durée du crédit immobilier60.

Toutefois, conformément à l’article L. 313-47 du Code de la consommation, repris à l’article R. 313-2561, l’indemnité est plafonnée selon un barème fixé par décret. Ce plafond, bien qu’ajustable par l’exécutif selon la conjoncture, n’a jamais été modifié depuis l’adoption du texte.

Le texte fixe d’abord une règle de principe. L’indemnité susceptible d’être exigée ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement (al. 1er). Bien que ce double critère soit avantageux pour l’emprunteur, il nous paraît complexe. Il avait d’ailleurs été envisagé de supprimer ce taux de 3 % afin de ne pas désavantager les établissements fonciers en période de baisse des taux d’intérêt. Mais cela n’a jamais été suivi d’effets62.

La seconde règle est applicable lorsque le prêt prévoit des taux différents suivant les périodes de remboursement, ce qui est le cas notamment des prêts à taux progressifs63. L’indemnité peut être majorée, dans ce cas, de la somme permettant d’assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l’origine, le taux moyen prévu lors de l’octroi du prêt (al. 2). Est ainsi valable la clause stipulant des intérêts compensatoires visant à garantir au prêteur un taux de rendement équivalent au taux moyen sur la durée écoulée du prêt64. Il s’agit d’un régime spécial que la Cour de cassation interprète de manière littérale65.

27. Les réserves. La loi prévoit deux exceptions à l’indemnité contractuelle.

La première, issue de l’article L. 313-48 du Code de la consommation, concerne les cas où le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers : l’indemnité est exclue et le remboursement anticipé devient gratuit66.

La seconde, prévue au deuxième alinéa de l’article L. 313-47, permet au juge de réduire une indemnité manifestement excessive67 en vertu de l’article 1231-5 du Code civil. Cette dernière réserve suscite des difficultés68.

Cette indemnité, visant à compenser la perte du prêteur, est la seule autorisée, toutes les autres étant exclues.

2 – L’exclusion de tout autre indemnité

28. L’interdiction. L’article L. 313-49 du Code de la consommation interdit d’imposer à l’emprunteur des coûts ou indemnités autres que ceux prévus aux articles L. 313-47 et L. 313-48, en cas de remboursement anticipé.

Bien que certains auteurs69 aient souligné des incertitudes liées à la formulation de ces dispositions70, la Cour de cassation en fait une application très rigoureuse en considérant de manière constante qu’il n’est pas possible de prévoir la capitalisation des intérêts (ou « anatocisme ») en pareille hypothèse71.

Tout manquement à cette disposition est en outre passible de sanctions.

29. Les sanctions. D’abord, une clause contenant une indemnité prohibée au sens de l’article L. 313-49 du Code de la consommation doit nécessairement être écartée par le juge (C. civ., art. 1178). À côté de cela, le Code de la consommation prévoit également des sanctions pénales à l’article L. 341-46.

Ce n’est pas le fait de prévoir une indemnité illégale dans le contrat qui caractérise l’infraction (al. 1er) mais bien le fait de vouloir la rendre effective en ayant conscience de son caractère illégal. Cette disposition s’applique tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales.

Quant aux peines, le délit est puni d’une amende de 300 000 €, avec des interdictions d’exercice complémentaires pour les personnes physiques, pouvant aller jusqu’à cinq ans. En plus de cela, le prêteur sera condamné à restituer les sommes indûment perçues.

Le droit au remboursement anticipé du crédit immobilier est ainsi équilibré par la possibilité pour le prêteur d’insérer dans le contrat une indemnité visant à garantir sa rémunération. Toutefois, le cadre juridique entourant cette indemnité soulève une difficulté majeure concernant la qualification de la clause.

1 – Les incertitudes quant à la nature de la clause

31. Une clause pénale ? L’article L. 313-47 du Code de la consommation assimile l’indemnité de remboursement anticipé à une clause pénale72 au sens de l’article 1231-5 du Code civil73. Cela correspond aussi à l’esprit du législateur de 1979 qui a voulu encadrer ces indemnités pour « faire échec aux clauses pénales abusives tout en assurant la juste réparation du préjudice subi » par les prêteurs74, qui imposaient autrefois des montants dissuasifs75. Mais, depuis la consécration du droit au remboursement anticipé, la qualification de la clause de rémunération en clause pénale soulève des difficultés qui ont largement été soulignées par la doctrine.

32. La critique doctrinale. La doctrine s’accorde à souligner une incompatibilité entre la clause de rémunération liée au remboursement anticipé et la notion de « clause pénale »76 qui prévoit des dommages-intérêts forfaitaires en cas d’inexécution contractuelle77. Cette incompatibilité se manifeste principalement sous deux aspects.

Premièrement, le remboursement anticipé résulte de l’exercice par l’emprunteur d’un droit, et non de l’inexécution d’une obligation contractuelle78. Or, l’exercice d’un droit, sauf s’il est abusif, ne peut donner lieu à une sanction. De plus, cet exercice repose sur le libre choix de l’emprunteur79, qui peut soit respecter les échéances prévues au contrat, soit opter pour un remboursement anticipé en assumant le coût de cette faculté80. Ce mécanisme s’apparente donc davantage à une modalité alternative d’exécution contractuelle qu’à une pénalité81.

Deuxièmement, une clause pénale vise à réparer un préjudice, tout comme l’octroi de dommages-intérêts. Tel est le cas de l’indemnité prévue à l’article L. 313-47. Cependant, en présence d’une clause pénale, le créancier a la possibilité de privilégier l’exécution forcée de l’obligation (C. civ., art. 1221). Cette règle a permis au juge de distinguer, à juste titre, l’indemnité due par l’emprunteur qui rembourse de manière anticipée un prêt de la clause pénale, puisque le prêteur ne peut exiger le respect des échéances prévues en s’opposant au remboursement anticipé82.

La jurisprudence est constamment allée dans le même sens que la doctrine.

33. La qualification jurisprudentielle. La Cour de cassation a adopté une position contraire à celle du législateur, récemment réaffirmée83, en jugeant que la clause de rémunération en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ne constitue pas une clause pénale84. Bien que les décisions sur ce point soient peu nombreuses, elles convergent toutes vers cette analyse85. Cette jurisprudence insiste sur le caractère indemnitaire de la clause, visant à couvrir la perte économique subie par le prêteur, et non à sanctionner un manquement contractuel.

Par conséquent, l’indemnité prévue ne peut être assimilée à une peine conventionnelle, mais doit être analysée comme une clause d’indemnisation forfaitaire. Cette distinction « n’altère toutefois pas l’application de l’article 1231-5 du Code civil, expressément prévue par le Code de la consommation »86.

2 – L’utilité de la révision judiciaire

34. Le pouvoir de révision du juge. Le renvoi de l’article L. 313-47 du Code de la consommation à l’article 1231-5 du Code civil permet théoriquement au juge de réviser le montant de l’indemnité due au prêteur.

L’appréciation du caractère manifestement excessif est une question de fait qui relève du pouvoir souverain des juges du fond87. Ainsi, lorsque les juges refusent de modifier la peine stipulée, ils ne sont pas tenus de motiver spécialement leur décision88. En revanche, s’ils optent pour une révision, ils doivent démontrer en quoi la peine était manifestement excessive ou dérisoire89.

Par ailleurs, bien que les tribunaux disposent d’une large marge d’appréciation, ils ne peuvent allouer une indemnité inférieure au préjudice réellement subi par le créancier, même si cette réduction peut parfois être symbolique90. Le prêteur peut ainsi en théorie demander une réévaluation à la hausse de l’indemnité, tout comme l’emprunteur peut en solliciter une diminution dans la limite du préjudice subi par le prêteur. La jurisprudence y est néanmoins hostile. Elle écarte ainsi la qualification de la clause pénale et les conséquences qui lui sont attachées91.

35. L’(in)utilité du renvoi à l’article 1231–5 du Code civil. L’exclusion par la jurisprudence de l’indemnité du régime applicable aux clauses pénales soulève des interrogations quant à la pertinence dans la loi du renvoi de l’article L. 313-47 du Code de la consommation à l’article 1231-5 du Code civil. Nous pensons que sa présence dans un cadre cohérent apparaît comme une source de complexité inutile. De surcroît, son impact pratique apparaît limité, en raison du faible contentieux qu’elle génère, ce qui contribue à renforcer le doute sur sa pertinence dans le texte.

Il nous semble que le législateur pourrait ainsi envisager de supprimer la mention « sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du Code civil » du texte, sans compromettre pour autant le droit de l’emprunteur de procéder à un remboursement anticipé de son crédit immobilier ni affecter le cadre juridique protecteur qui en découle. En effet, le droit commun de la consommation reste applicable, notamment l’article L. 212-1 relatif aux clauses abusives. En outre, le législateur pourrait intégrer l’indemnité de l’article L. 313-47 dans la présomption de clause abusive prévue à l’article R. 212-2, 3°, du même code, à condition de supprimer la mention à l’inexécution contractuelle. L’intervention du juge serait ainsi préservée, non pas au titre du droit commun des clauses pénales, mais dans le cadre spécifique du droit de la consommation.

Reste que cet interventionnisme judiciaire mérite également d’être questionné. Étant donné que l’indemnité est plafonnée par décret, il est peu probable qu’elle puisse être simultanément qualifiée de « manifestement excessive »92.