Ressuscitons la condition suspensive d’obtention du prêt issue de la loi Scrivener !

Publié le 23/09/2016

La loi Scrivener du 13 juillet 1979 est intervenue pour protéger l’acquéreur non-professionnel de biens immobiliers à usage d’habitation. Un courant jurisprudentiel est venu fragiliser la position contractuelle de l’acquéreur-emprunteur, en l’exposant quasi systématiquement à la sanction prévue à l’article 1178 du Code civil. Afin de tenter de minimiser les effets de cette jurisprudence, des suggestions de clauses sont proposées aux rédacteurs de promesse de vente.

La loi Scrivener a établi un lien d’interdépendance entre le contrat de vente et le contrat de prêt permettant son financement par le mécanisme de la condition suspensive légale d’obtention de prêt, afin d’apporter une protection au profit de l’acquéreur non-professionnel d’un bien à usage d’habitation.

« La condition est un événement futur (comme le terme), mais incertain (à la différence du terme), auquel est subordonné la formation ou la disparition d’une obligation »1.

Lorsque l’événement futur subordonne la formation du contrat, la condition est dite suspensive. La formation du contrat est suspendue jusqu’à la réalisation de la condition.

Ainsi, le contrat est formé dès l’échange des volontés, mais ses effets sont suspendus à la réalisation de la ou des conditions suspensives.

Ce mécanisme ayant été, comme d’autres, affecté par la réforme du droit des obligations, il est opportun d’analyser si la condition suspensive a été bouleversée par la réforme et dans quelle mesure elle pourrait impacter le dispositif protecteur de la loi Scrivener.

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations s’inscrit dans la continuité ; le nouvel article 1304 du Code civil, qui entrera en vigueur, comme la plupart des dispositions de l’ordonnance, le 1er octobre 2016 dispose que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ».

Le nouvel article 1304-6 issu de l’ordonnance prévoit ainsi que l’obligation ne devient pure et simple qu’à compter du jour de la réalisation de l’événement conditionnel. Elle supprime donc la rétroactivité que l’actuel article 1179 accorde aux effets de l’accomplissement de la condition ; cependant, les parties pourront prévoir que la condition rétroagira au jour du contrat. Si la condition se réalise, le contrat déploie ses effets de manière rétroactive.

La réforme n’a donc apporté que quelques retouches à la condition suspensive ; le dispositif existant depuis l’entrée en vigueur de la loi Scrivener restera pour l’essentiel inchangé. Il est utile d’en rappeler les grandes lignes.

L’article L. 312-16 du Code de la consommation, issu de la loi n° 78-596 du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener, dispose que « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. À compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié ».

La loi Scrivener a introduit un dispositif protecteur de l’emprunteur non-professionnel lorsqu’il sollicite un prêt pour financer diverses opérations (acquisition, dépenses liées aux travaux d’amélioration/réparation, construction) d’un bien à usage d’habitation.

Lorsque l’opération entre dans le champ d’application du dispositif protecteur (conditions liées à la qualité de l’emprunteur, à celle de l’organisme prêteur, à la nature de l’opération et à la nature et à l’usage du bien ainsi financé), et que le non-professionnel ne fait pas mention expresse dans l’acte de l’absence de recours au crédit conformément aux dispositions de l’article L. 312-15 et selon le formalisme prévu par l’article L. 312-17, la loi crée un lien d’interdépendance entre la vente et son financement : la vente est ainsi conclue sous la condition suspensive d’obtention du crédit pour le financement de l’opération.

Ce dispositif relève d’un ordre public de protection en faveur du non-professionnel emprunteur.

La pratique notariale, concernée par une partie des opérations relevant du régime protecteur, essentiellement dans le cadre d’opérations d’acquisition de biens immobiliers à usage d’habitation, a totalement intégré ce dispositif, et l’a même affiné.

Dans les formules de rédaction d’avant-contrat, des clauses d’encadrement des conditions de l’emprunt sollicité sont prévues, à la fois en vue d’éviter que cette condition ne soit instrumentalisée et ne devienne une échappatoire pour l’acquéreur (clause de seuil), mais également pour éviter que des offres de prêt à des conditions exorbitantes ne viennent le contraindre à l’acquisition (clause de plafond).

Ces clauses, dont certains exemples, les plus fréquemment utilisés, seront retranscrites dans nos développements, ont été conçues dans une optique d’équilibre entre les obligations des parties, enjoignant chacune d’elles à les honorer de bonne foi, ce qui sera identifié dans la première partie (I).

Modifiant leur essence, la jurisprudence de la Cour de cassation en a fait une lecture originale, fondamentalement différente de celle de leurs rédacteurs, menaçant d’ineffectivité de fait, le régime légal protecteur de la condition suspensive d’obtention du prêt, ce qui sera énoncé dans la deuxième partie (II).

Face à cette situation, le notaire serait bien inspiré de réviser ses clauses, afin de réhabiliter la loi, et de court-circuiter cette jurisprudence défavorable envers l’acquéreur non-professionnel. Des propositions de clause seront suggérées en troisième partie (III).

I – L’encadrement conventionnel de la condition de prêt par les avant-contrats

Afin de prendre la pleine mesure de ces clauses, il sera dans un premier temps relaté les clauses en question (A), puis énoncé l’utilité attendue de ces dernières (B).

A – Analyse des clauses stipulées dans les avant-contrats

La question des obligations du débiteur au titre des stipulations contractuelles relatives à la condition suspensive de l’obtention du prêt suscite deux angles de réflexion : le contenu de ces obligations contractuelles (1), et de la charge de la preuve du respect de ces obligations par leur débiteur (2).

1 – Contenu des stipulations contractuelles relatives aux obligations de l’acquéreur-emprunteur

Il existe autant de formules d’avant-contrats de vente que de notaires. Les nuances entre les formules peuvent être sensibles sur certains points de droit faisant divergence entre les praticiens ; dans d’autres cas, il ne s’agira que de différences de forme ou de style rédactionnel. Concernant la clause afférente à la condition suspensive d’obtention du prêt, il y a un large consensus sur le fond entre les différents praticiens sur le contenu des stipulations du contrat relatives aux caractéristiques du prêt à solliciter par le bénéficiaire d’une promesse.

La promesse prévoit dans le paragraphe dédié à la condition suspensive d’obtention du prêt, le montant maximum de la somme empruntée, la durée du remboursement, et le taux nominal d’intérêt maximum envisagé hors assurance.

Ces prévisions contractuelles ne sont bien évidemment pas neutres ; à ces conditions encadrant l’obligation de diligence et de bonne foi par le bénéficiaire dans la sollicitation de son prêt, sont assorties une sanction en cas de non-respect : l’enjeu étant la perte du bénéfice de la protection de la condition suspensive.

Les promesses de vente prévoient que le bénéficiaire ne pourra revendiquer la protection de la condition suspensive que s’il justifie du dépôt d’une ou de plusieurs demandes de prêt et des obligations auxquelles il est tenu aux termes de la condition suspensive, et qu’il se prévale, dans les délais fixés par la promesse d’un refus de ce ou de ces prêts.

Ainsi, l’on comprend bien que si le bénéficiaire ne parvient pas à justifier d’un dépôt de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, il a violé ses obligations contractuelles, ce qui caractérise sa faute.

Cette clause est en tout point conforme avec le dispositif légal : si l’acquéreur-emprunteur n’a pas déposé une demande de prêt dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, il en a nécessairement empêché son accomplissement (art. 1178), la condition suspensive est donc réputée réalisée.

Le contrat précise les contours des obligations de l’acquéreur-emprunteur dans sa demande de prêt, c’est appréciable. Mais l’apport du contrat serait imparfait s’il s’arrêtait là ; car un enjeu d’une importance tout aussi cruciale réside dans la charge de la preuve de l’accomplissement conforme des obligations du bénéficiaire de la promesse sollicitant un prêt.

2 – Les clauses du contrat relatives à la charge de la preuve

Afin de mieux l’analyser, il est ici retranscrit littéralement une des clauses qui peut se retrouver dans les contrats, dans la partie relative à la condition suspensive d’obtention du prêt : « (…), le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».

Il convient de distinguer les deux règles de preuve issues de cette clause : le contrat prévoit que le débiteur de l’obligation justifie des démarches qu’il a accomplies pour la réalisation de la condition (a) ; mais il impose également à ce dernier de prouver que la condition n’est pas défaillie de son fait (b). Nous allons analyser la conformité de ces règles de preuve au regard des règles relative à la charge de la preuve en vigueur.

a – Charge de la preuve des démarches accomplies pour l’obtention du prêt

L’article 1315 dispose que celui qui se prétend libéré de son obligation doit en établir le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Ainsi, le bénéficiaire d’une promesse doit prouver qu’il a formulé une demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles2. La première partie de la clause du contrat qui prévoit la charge de la preuve des démarches accomplies pour l’obtention du prêt au bénéficiaire est donc en totale correspondance avec la loi et la jurisprudence.

Cependant, il semblerait que la deuxième règle de preuve prévue dans la clause soit plus douteuse.

b – Charge de la preuve de la défaillance de la condition du fait du bénéficiaire

La jurisprudence a encore fixé les règles en la matière ; lorsque le bénéficiaire a rapporté la preuve d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, c’est au promettant de prouver que les bénéficiaires de la promesse avaient empêché l’accomplissement de la condition3.

On constate dès lors que la deuxième partie de la clause, qui prévoit que c’est toujours au bénéficiaire de prouver que la condition n’a pas défailli de son fait, est contestable, ce qui devrait inciter les rédacteurs de promesse de vente à s’alléger de cette phrase qui au meilleur des cas, s’avère être totalement inefficace au regard de la jurisprudence en vigueur.

Le contrat est venu compléter le dispositif légal protecteur. Il permet une meilleure définition des obligations de l’acquéreur-emprunteur ; la qualité des clauses usuelles est, comme nous avons tenté de le prouver, d’assez bonne facture et plutôt utile. Mais cette étude n’a pas permis encore à ce stade d’identifier la philosophie qui transpire de ces clauses.

Bien que la démarche soit ambitieuse, c’est l’objectif à atteindre dans le paragraphe qui suit.

B – Finalité des clauses : la recherche de l’équilibre contractuel

Dans la recherche de l’équilibre contractuel, les intérêts des parties au contrat doivent être sauvegardés. Pour le promettant, il est essentiel de garantir – car la loi ne le fait pas – que la condition suspensive ne constituera pas une échappatoire commode pour le bénéficiaire qui ne désire plus acheter. Le contrat doit donc l’inciter à solliciter un prêt à des conditions raisonnables au regard de ses facultés d’emprunt, et conforme au bien objet de la vente (1).

D’un autre côté, le mécanisme de la condition suspensive est ainsi fait, qu’il imposerait au bénéficiaire de s’endetter à n’importe quel taux proposé par un organisme de crédit, s’il n’était pas prévu un plafond au-delà duquel il ne serait plus forcé d’acquérir (2).

1 – Montant maximum emprunté et durée : pour une définition contractuelle de l’acquéreur-emprunteur de bonne foi

Le contrat ne se contente pas d’une simple incantation de l’obligation de diligence de l’acquéreur-emprunteur dans la sollicitation de son prêt. Il en détermine la teneur et le contenu.

La condition suspensive d’obtention de prêt défend une noble cause : éviter au non-professionnel de se faire sanctionner pour défaut de financement, en cas de non-obtention du prêt nécessaire au paiement de tout ou partie du prix de vente.

Ces bons sentiments, inspirés par un droit de la consommation protecteur de la partie dite faible, peuvent cependant s’avérer néfastes à deux principes fondamentaux du droit des contrats : l’exécution du contrat de bonne foi et la force obligatoire de ce dernier (article 1134).

Il suffirait en effet que l’acquéreur, désirant se dégager de son projet d’acquisition sans supporter la charge de l’indemnité d’immobilisation, sollicite un emprunt d’un montant bien supérieur à celui nécessaire à l’acquisition et à sa capacité d’endettement, ou pour une durée trop courte pour rendre le remboursement possible, s’assurant ainsi de la caducité sans frais de l’avant-contrat. Le contrat n’est plus la loi des parties, il devient une simple option du bénéficiaire de la promesse, dont le respect est laissé à son bon-vouloir.

Les stipulations contractuelles relatives au prêt restituent au contrat sa force. Pour que l’acquéreur sollicite un prêt de bonne foi lui permettant de se prévaloir du dispositif protecteur en cas de refus, il doit en solliciter un pour un montant inférieur ou égal au maximum convenu et pour une durée au moins égale, voire éventuellement supérieure à celle fixée par la promesse.

Le cadre du prêt à solliciter par l’acquéreur-emprunteur, énoncé dans la promesse, présente deux avantages pertinents : il s’agit d’une part d’un bon outil de dissuasion pour un bénéficiaire désirant « prendre la tangente » sans frais ; dans un second temps, ces stipulations permettent aux parties de définir elles-mêmes leur cadre contractuel, évitant ainsi que l’appréciation de la bonne ou mauvaise exécution du contrat ne soit laissée exclusivement entre les mains du juge en cas de litige.

En l’état, l’acquéreur-emprunteur reste cependant à la merci des organismes bancaires devant l’hypothèse d’une offre de prêt à un taux frôlant l’usure.

D’un côté, la menace se chiffre à la valeur de l’indemnité d’immobilisation s’il lui venait l’idée de refuser l’offre de prêt ; de l’autre, elle se matérialise dans le remboursement d’un emprunt sous 25 ans à un taux désavantageux. Entre le marteau et l’enclume, l’issue du bénéficiaire se trouve dans le contrat.

2 – Fixation du taux d’intérêt nominal maximum : la protection de l’acquéreur contre une réalisation automatique de la condition suspensive à des conditions exorbitantes

Comme indiqué en introduction, en cas de réalisation de l’événement futur et incertain, l’obligation devient pure et simple.

Appliquée au cas particulier de la condition suspensive d’obtention du prêt, l’événement futur et incertain de ladite condition suspensive est la délivrance par un organisme bancaire de l’offre de prêt. La loi n’érige pas en condition suspensive l’acceptation de l’offre par le bénéficiaire (ce qui serait constitutif d’une condition potestative, rendant nulle l’obligation dont elle est le support : article 1174 du Code civil), mais la simple offre de prêt au bénéficiaire de la promesse.

Face à cette offre, ce dernier dispose d’une option à deux branches :

  • soit il décline l’offre de prêt en s’exposant aux foudres du dispositif de l’article 11784 qui répute accomplie la condition dont la réalisation a été empêchée par le débiteur de l’obligation. La promesse de vente n’est plus conditionnelle, elle devient pure et simple. Le bénéficiaire de l’option, qui n’a pas son financement, ne peut la lever. Il est donc contraint d’indemniser le promettant du montant de l’indemnité d’immobilisation ;

  • il peut aussi, acculé par cette contrainte, accepter une offre de prêt à des conditions qui peuvent dans certains cas lui être extrêmement désavantageuses.

La situation du bénéficiaire de l’option, malgré le dispositif protecteur, n’est pas enviable. C’est la raison pour laquelle la pratique notariale a intégré dans les promesses de vente un taux d’intérêt nominal maximum, au-delà duquel le bénéficiaire de la promesse ne se verrait plus tenu d’accepter l’offre de prêt qui le contient. Le raisonnement est le suivant : la condition suspensive ne se réalise pas tant qu’une offre de prêt au taux d’intérêt maximum prévu au contrat n’est pas présentée au bénéficiaire de la promesse. L’acquéreur-emprunteur est ainsi toujours protégé par la loi Scrivener malgré la production d’une offre à un taux anormalement élevé.

Entre la loi et le contrat, le point d’équilibre a été trouvé. Mais qu’a bien pu faire la jurisprudence de cette belle harmonie ?

II – Le processus jurisprudentiel de désubstantialisation du dispositif protecteur

A – Reconnaissance de la faute de l’acquéreur-emprunteur en cas de non-production d’un refus de prêt strictement identique aux stipulations contractuelles

Les stipulations contractuelles de la promesse permettent en effet de bien définir la teneur des obligations de l’acquéreur-emprunteur. Ainsi, il est plus aisé pour le juge de caractériser la faute de ce dernier, dès lors qu’il ne sollicite pas un prêt conforme à ce qui a été prévu dans le contrat.

Cette méthode est légitime dans le cas d’une demande de prêt d’un montant supérieur au maximum prévu dans la promesse : « Mais attendu qu’ayant constaté que le montant du crédit, prévu dans l’acte, que Mme Y devait solliciter, était de 300 000 francs, ramené à 150 000 francs dans un additif, et qu’en réalité, elle avait demandé l’octroi de prêts d’un montant supérieur, soit 994 256 francs, puis 786 100 francs, la cour d’appel a pu déduire de ce manquement de Mme Y à son obligation de solliciter un prêt correspondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qu’elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive »5. En effet, il est évident que plus la somme à emprunter est importante, plus il est difficile d’obtenir une offre de prêt.

Il peut encore être justifiable, bien qu’économiquement plus contestable6, de considérer que solliciter un prêt pour un montant égal mais pour une durée plus courte que celle prévue au contrat est constitutif d’une faute, car cela impliquerait le règlement de mensualités plus élevées, et entraînerait donc une analyse plus minutieuse du dossier par l’organisme prêteur sur la solvabilité de l’acquéreur-emprunteur7.

Seule la question du taux d’intérêt maximum fait aujourd’hui réellement débat sur le positionnement de la jurisprudence. Par un arrêt de sa troisième chambre civile n° 12-29021, la Cour de cassation affirme que pour un acquéreur-emprunteur qui avait sollicité un prêt à un taux inférieur à celui prévu au contrat, la cour d’appel, bien que constatant cette demande non conforme aux stipulations du contrat, n’avait pas retenu la faute de ce dernier, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a donc violé les dispositions de l’article 1178.

Ainsi, la Cour de cassation met sur le même plan la question du taux d’intérêt et celles concernant le montant et la durée du prêt. Or, comme il a été constaté supra (I, B), ces clauses ne visent pas à protéger les mêmes parties au contrat. La durée et le montant sont des garde-fous contre l’emprunteur de mauvaise foi, alors que le taux maximum emprunté vise justement à protéger l’acquéreur d’une offre de prêt à un taux exorbitant. Elle ne s’attache donc pas à l’esprit de la clause ; pire encore, elle s’écarte de sa lettre : en effet, dans l’arrêt précité, la clause litigieuse retenait un taux maximum de 4,75 %. Si l’acquéreur-emprunteur sollicite un prêt à un taux inférieur, il ne viole pas le contrat, car il est toujours dans la limite du maximum prévu.

Il semblerait donc que la Cour de cassation détourne une clause de son utilité première, afin, sans doute, de combattre un dispositif offrant une protection qu’elle jugerait excessive. L’acquéreur-emprunteur, qui a une attitude logique de consommateur rationnel en sollicitant un prêt au taux le plus intéressant, est qualifié de fautif dans ses obligations contractuelles par la jurisprudence.

B – Faute de l’acquéreur-emprunteur et refus de prêt : un lien de causalité présumé par la jurisprudence ?

La caractérisation de la faute de l’acquéreur actée, il manquerait cependant une étape pour retenir la responsabilité contractuelle de l’acquéreur-emprunteur : le lien de causalité entre la faute de ce dernier (sollicitation d’un prêt non conforme aux stipulations du contrat) et le préjudice subi (l’absence de financement de l’acquéreur du fait des refus de prêt).

Pour que le bénéficiaire ait effectivement empêché la réalisation de la condition et subisse la sanction de l’article 1178 du Code civil, il faudrait que sa faute soit la cause du refus de prêt.

Cette exigence a été évoquée supra, concernant la question de la durée du prêt. En effet, un arrêt du 12 septembre 2007 avait rigoureusement relevé le principe8 : « Si la durée d’emprunt n’était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu’un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y ». Ainsi, même si la faute était caractérisée, l’emprunteur ayant sollicité un prêt pour une durée plus courte que celle prévue au contrat, elle n’était pas la raison du refus de prêt, qui aurait en toute circonstance été opposé au bénéficiaire de la promesse, quand bien même il aurait fait une demande en tout point conforme à celle du contrat. Des auteurs ont vu dans cet arrêt le retour à l’exigence du lien causal entre la faute du débiteur et le refus de prêt par l’organisme financier9.

Cependant, il semblerait que par l’arrêt précité du 20 novembre 2013, la jurisprudence soit revenue sur sa position. En effet, lorsqu’elle affirme que l’acquéreur qui sollicite un prêt à un taux de 4,20 % plutôt qu’un prêt à 4,75 %, a fait défaillir la condition en empêchant son accomplissement, elle ne recherche pas le lien causal et ne s’interroge plus sur le fait de savoir s’il aurait obtenu son prêt au taux contractuellement prévu. L’idée d’une présomption de lien causal en cas de faute de l’acquéreur-emprunteur a été évoquée10.

Un point ne porte plus à débat après l’analyse ci-dessus, la Cour de cassation, par son interprétation du contrat, et sa lecture extensive de l’article 1178, a fragilisé la position de l’acquéreur-emprunteur. Dans les faits, il est à prévoir que la sanction énoncée par cet article, censée n’être qu’un garde-fou, concerne pratiquement tous les bénéficiaires de promesse en litige avec leur promettant.

C – Les dispositions de l’article 1178 du Code civil : une sanction systématique

Des éléments bassement matériels, dans la procédure de sollicitation de prêt de l’acquéreur-emprunteur, semblent avoir été occultés par la Cour de cassation lorsqu’elle a rendu son arrêt du 20 novembre 2013, quand elle a caractérisé la faute de l’acquéreur-emprunteur sollicitant un prêt à un taux inférieur à celui fixé par la promesse.

L’obtention d’un prêt nécessite le passage par plusieurs étapes qui sont, pour la plupart, hors de la maîtrise de l’acquéreur-emprunteur.

Au stade la rédaction de la promesse de vente, lorsque le notaire rédige l’avant-contrat, et qu’il précise les conditions de l’emprunt, il a certes connaissance d’une tendance concernant les taux d’intérêt, et s’oriente la plupart du temps vers un taux moyen. L’inspiration de ce taux moyen, c’est l’équilibre contractuel. Mais au regard de la jurisprudence, il devient en réalité une menace qui pèse sur l’acquéreur-emprunteur, car un taux moyen est par définition virtuel, il ne s’agit que d’un indice de référence. Or la jurisprudence exige un refus de prêt strictement conforme aux stipulations contractuelles.

Dans la période comprise entre la signature de la promesse et la présentation de son dossier de prêt par l’acquéreur-emprunteur à la banque, il faut également prévoir un certain délai. Or il n’est plus à démontrer l’instabilité et le caractère fluctuant des taux d’intérêts, qui varient d’un jour sur l’autre. Le taux fixé dans la promesse, déjà fictif au moment de la rédaction, l’est davantage par le temps qui s’écoule dans cet intervalle.

Enfin, il n’est pas inutile d’évoquer le véritable scénario de la procédure de demande de prêt : penser que l’on se présente à la banque pour solliciter un emprunt à un taux prédéterminé relève du mythe. Les taux retenus dans les dossiers de demande de prêt sont ceux fixés par les banques sollicitées, l’acquéreur-emprunteur ayant seulement la faculté de tenter de négocier résiduellement les conditions avec l’organisme de crédit.

Lorsque la demande de prêt est déléguée à des courtiers, le taux prévu dans le contrat n’est souvent même pas pris en compte par les intermédiaires, qui sont rémunérés pour trouver le taux le plus intéressant.

Tous ces éléments réunis contribuent à un résultat certain : l’acquéreur-emprunteur, qui n’a obtenu que des refus de prêt, ne pourra jamais produire un refus de prêt en tout point conforme avec les stipulations contractuelles.

Fautif pour la jurisprudence, il n’a jamais eu l’élément intentionnel de la faute pour laquelle il est sanctionné, n’ayant fait que subir la condition relative au taux du prêt qu’il a sollicité.

L’acquéreur-emprunteur, qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations contractuelles, a commis une faute qui, selon la jurisprudence, a nécessairement empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.

L’article 1178 prévoit que pour ce débiteur fautif, la condition est réputée réalisée. L’obligation devient pure et simple, l’acquéreur, qui ne peut payer le prix pour défaut de financement, ne lèvera pas l’option et sera redevable de l’indemnité d’immobilisation envers son promettant.

Ainsi, on peut conclure qu’aujourd’hui, au regard du système de demande de prêt auprès des organismes bancaires, et de la position de la jurisprudence, la condition suspensive d’obtention du prêt n’est plus qu’une fiction. Il est donc impératif que les rédacteurs d’acte s’emploient à contourner la jurisprudence en vigueur en modifiant leurs clauses.

III – Solutions suggérées tendant à la sauvegarde de l’équilibre contractuel

Deux solutions vont être proposées. La première s’en remet à la logique ; si une clause qui se voulait protectrice d’une partie s’avère contre-productive, la bonne méthode serait peut-être sa suppression pure et simple (A) ; la seconde est plus volontariste (B).

A – Le tout-rationnel : suppression de la clause litigieuse

Comme nous l’avons évoqué au cours de cette analyse, l’idée de fixer un taux maximum est motivée par une volonté de protection de l’acquéreur-emprunteur. On désire lui éviter d’avoir à accepter une offre de prêt à un taux déraisonnablement fort. On a donc retenu la fixation d’un taux nominal maximum. Si les effets de cette clause s’avèrent être encore plus désastreux que le risque qu’elle a vocation à combattre, la solution peut être sa suppression pure et simple. Ainsi, dans les conditions du prêt prévues dans la promesse, il ne serait stipulé que le montant et la durée.

Les deux écueils qui étaient combattu par la clause relative au taux seraient naturellement réglés par la pratique bancaire :

  • un montant maximum pour éviter la réalisation de la condition à un taux trop élevé : la prohibition de la pratique des taux usuraires et la concurrence entre banques sont des garanties suffisantes pour éviter l’offre de prêt au taux exorbitant. On peut considérer que cette garantie est suffisante, et qu’aller au-delà, serait néfaste à l’équilibre contractuel tant recherché par la pratique notariale ;

  • un minimum pour éviter une demande de prêt dérisoire : on l’a évoqué supra, cette question serait en réalité un faux problème. En effet, ce n’est pas l’acquéreur-emprunteur qui fixe le taux de l’emprunt retenu dans le dossier de prêt mais la banque sollicitée.

Le contrat ainsi organisé n’est pas encadré par le contrat, mais régulé par le système bancaire. Cependant, l’absence de mention du taux maximum peut s’avérer extrêmement dangereux pour le bénéficiaire de la promesse, et le plafond du taux usuraire bien peu protecteur.

B – Le tout-contractuel : stratégie du seuil et du plafond

La durée de remboursement de l’emprunt est essentielle pour la détermination du taux ; en effet, plus la durée est longue, plus le taux est fort. Évoquer une durée maximum d’emprunt peut porter à confusion. Il est essentiel de figer conventionnellement la durée de l’emprunt, sans laisser d’espace de liberté à l’acquéreur, pour que le taux que l’on fixera selon la durée fixée ait un sens et que sa protection ne soit pas illusoire.

Pour fixer un seuil et un plafond, il est préconisé au rédacteur de l’acte d’étudier le marché des taux d’intérêts à une période la plus récente de la conclusion du contrat, et de retenir comme seuil le meilleur taux pratiqué (exiger trois simulations d’organismes bancaires différents avant la signature de la promesse, et ne retenir que le taux le plus faible), et comme plafond, réitérer la pratique du taux moyen, qui dans ce contexte, aura du sens.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Terré F., Simler P. et Lequette Y., Droit civil ; Les obligations, 11e éd., 2013, Dalloz.
  • 2.
    Jurisprudence constante : Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n° 06-21117, PB.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-69914, PB.
  • 4.
    Le nouvel article 1304-3 dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…) ». Il ne sera plus question de débiteur de l’obligation comme dans le dispositif actuel mais de partie disposant d’un intérêt à la condition.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-14529.
  • 6.
    Plus contestable car à la durée est nécessairement associée la question du taux, qui pour une durée plus longue, est nécessairement plus élevé. Avec un taux d’intérêt plus important, le taux d’endettement augmente, ce qui diminue les chances d’obtenir le crédit.
  • 7.
    Il existe une jurisprudence du 12 septembre 2007 abordant la question de la durée de l’emprunt, qui sera étudiée dans le paragraphe suivant relatif à la question du lien de causalité. La Cour de cassation ne retient pas la faute du bénéficiaire de la promesse bien qu’il ait sollicité un prêt pour une durée plus courte que celle conventionnellement arrêtée, la Cour de cassation relevant que le prêt aurait tout de même été refusé avec une durée plus longue. Cependant, il n’est pas dit que cet arrêt soit devenu obsolète par l’arrêt du 20 novembre 2013, qui suit.
  • 8.
    Cass. 3e civ., 12 sept. 2007, n° 06-15640.
  • 9.
    Coutant-Lapalus C. et Collard F., « La condition suspensive d’obtention d’un prêt et les obligations de l’acquéreur-emprunteur », JCP N 2013, 1120, notamment.
  • 10.
    Coutant-Lapalus C. et Collard F., note préc. ; ou encore Randoux N., « la diligence de l’acquéreur à l’épreuve du taux de l’emprunt », JCP N 2014, 1098.

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Référence : LPA 23 Sep. 2016, n° 120k1, p.6

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