Baux commerciaux : ce qui change avec la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026

I – Précisions sur le champ d’application du droit de préemption du preneur à bail commercial

La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, avait instauré un droit de préemption au profit du preneur à bail en cas de vente du local dans lequel il exploitait son fonds de commerce1.

Ce dispositif, codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, disposition d’ordre public, impose au bailleur d’informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire (C. com., art. L. 145-46-1, al. 1er)2.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, délai qui est étendu à quatre mois s’il recourt à un prêt.

En outre, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les mêmes formes, et à peine de nullité de la vente3, ces nouvelles conditions et le prix de vente (C. com., art. L. 145-46-1, al. 3).

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose alors du délai d’un mois pour accepter puis d’un délai de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt) (C. com., art. L. 145-46-1, al. 5).

Le texte définit son champ d’application de façon négative en ce qu’il exclut son application dans certaines situations, notamment lorsque le propriétaire cède l’ensemble d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (C. com., art. L. 145-46-1, al. 6).

Or, si en raison des limites à l’exercice du droit de propriété que le texte impose, il doit être interprété de manière stricte4, force est de constater que le droit de préemption s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal sans les définir précisément.

L’imprécision de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce s’est traduite en pratique par des hésitations, notamment pour les locaux à usage de bureaux.

Un notaire qui avait notifié le droit de préemption au locataire de bureaux avait été jugé par une cour d’appel comme ayant fait preuve de prudence afin de ne pas encourir le risque de nullité de son acte5, tandis que la cour d’appel de Paris, plus affirmative, avait considéré que la vente d’un local à usage exclusif de bureaux mais utilisé pour une activité d’administrateur de biens, commerciale par nature, entrait dans le champ d’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce6.

On aurait certes pu tenter de remédier à l’imprécision de l’article L. 145-46-1 en s’inspirant de l’article L. 145-1 du Code de commerce qui définit le champ d’application du statut des baux commerciaux. Mais cela impliquerait de reconnaître très largement un droit de préemption au preneur, dans tous les cas où le bail est soumis au statut. Ce serait le cas d’un bail portant sur un local annexe à un local commercial ou sur un terrain nu sur lequel sont édifiés avec le consentement du propriétaire des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

Ce n’est pas le choix du législateur qui a préféré définir restrictivement le périmètre du droit de préemption du preneur.

À compter des mutations intervenant postérieurement au 26 mai 2026, le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce met un terme aux hésitations en précisant que le local à usage commercial doit s’entendre de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestation de services à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts.

Le local à usage artisanal bénéficie aussi d’une définition soumise aux mêmes restrictions puisqu’il se définit comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité à l’exclusion des entrepôts.

Parallèlement, le nouveau texte ne fait aucune référence aux locaux industriels, confortant ainsi la position de la Cour de cassation sur ce point7.

II – Le paiement du loyer et sa variation

Jusqu’à présent, seule la révision du loyer était encadrée par la loi, mais son paiement, la périodicité de paiement et le moment du paiement (à échoir ou à terme échu) relèvent de la liberté contractuelle.

Ainsi, s’agissant de la périodicité du paiement, il est souvent d’usage que le locataire paie ses loyers trimestriellement, même si rien n’interdit un paiement mensuel. Afin de renforcer la maîtrise du commerçant sur sa trésorerie, l’article 62 de la loi institue, au profit du preneur à bail, le droit d’exiger de régler son loyer mensuellement. Pour cela, un article L. 145-32-1 est créé dans le chapitre du Code de commerce dédié au loyer.

Ce droit est d’ordre public. L’article L. 145-15 Code de commerce a effectivement été modifié de telle sorte que toute clause qui ferait obstacle à la faculté du preneur de payer son loyer mensuellement serait réputée non écrite.

Néanmoins, cela ne s’applique pas à l’ensemble des baux commerciaux. En effet, le législateur a pris soin de circonscrire les conditions d’application de cette mesure. Ainsi, seuls sont concernés les baux commerciaux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal. Sont donc exclus d’autres baux comme ceux qui portent sur les locaux à usage de bureaux et ceux à usage de stockage ou bien encore les locaux servant à des établissements d’enseignement pouvant être soumis au régime des baux commerciaux. En revanche, peu importe que le local soit qualifié de monovalent.

En outre, afin de pouvoir revendiquer un paiement mensuel, le locataire devra être à jour du paiement de ses loyers et charges. Il semble toutefois que le texte ne fasse pas obstacle à la demande du locataire dans l’hypothèse où il existerait un arriéré de paiement qui ferait l’objet de contestation entre les parties.

Ce nouveau droit bénéficie aux preneurs immédiatement. Ainsi, ceux qui jusqu’à présent paient leur loyer trimestriellement à l’avance peuvent solliciter un paiement mensuel dès la prochaine échéance, et ceux qui paient à terme échu devront attendre la fin du trimestre pour mettre en place un paiement mensuel ensuite.

Quoi qu’il en soit, on regrette que le texte ne précise pas, à l’instar des dispositions gouvernant le renouvellement du bail, les formes de la demande du locataire. Une demande par lettre recommandée est-elle nécessaire ? La prudence s’impose.

On notera également que le bail prévoit souvent une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers. Toutefois, l’article L. 145-1 du Code de commerce autorise le juge à suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de chose jugée. La Cour de cassation reconnaît aux juges du fond un large pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de grâce8. Le législateur a entendu limiter cette marge d’appréciation en subordonnant l’octroi d’un délai de paiement à la réunion de deux conditions prévues dans un dernier alinéa ajouté à l’article L. 145-41.

Il faut que le preneur ait la capacité de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Néanmoins, le champ d’application de l’article L. 145-41 est plus large que l’hypothèse d’un défaut de paiement et est susceptible de s’appliquer à toute clause résolutoire qui sanctionne toute inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles ou légales9. Le dernier alinéa de l’article L. 145-41, introduit par la loi nouvelle, ne limite le pouvoir d’appréciation du juge qu’en cas de clause résolutoire pour cause d’impayé.

Le législateur a également saisi l’opportunité d’apporter des précisions sur l’encadrement de la variation du loyer.

En effet, les clauses d’indexation sont usuelles dans les baux commerciaux. Ces stipulations, souvent dénommées « clause d’échelle mobile », permettent de faire varier le prix du contrat de manière automatique en fonction d’un indice de référence choisi, selon une périodicité convenue.

L’article L. 145-39 du Code de commerce reconnaît expressément leur validité.

Toutefois, pour qu’une telle clause soit valable, elle doit respecter les conditions que pose l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier ainsi que l’interprétation qui en est faite par la Cour de cassation. Par conséquent, l’indexation doit refléter strictement la variation de l’indice choisi et la Cour de cassation juge que toute clause d’indexation du loyer commercial qui conduit uniquement à une variation à la hausse est non écrite10, il en va de même des clauses d’actualisation11.

En revanche, rien n’interdit aux parties de limiter l’impact d’une variation trop brutale de l’indice, ce que la pratique appelle « clause tunnel ». Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce ne fait donc que concrétiser le caractère licite d’une clause encadrant la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour la révision du loyer à la hausse comme à la baisse dans les mêmes proportions.

Le texte suscite cependant quelques interrogations.

En premier lieu, il ne vise que l’encadrement de l’ILC. Faut-il en conclure que l’encadrement d’un autre indice comme l’indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT) serait impossible ? Il nous semble que le texte aurait pu être rédigé dans des termes moins précis et viser tout indice de référence. D’ailleurs le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce précise qu’il s’agit d’encadrer la variation de l’ILC prise en compte pour la révision du loyer en application de l’article L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce, lesquels visent à la fois l’ILC et l’ILAT.

En second lieu, la licéité des clauses tunnel est donc consacrée non seulement au titre d’une indexation, puisque l’on fait référence à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, mais également dans le cadre de la mise en jeu de la révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce.

III – Encadrement du dépôt de garantie

En pratique, il est d’usage que le locataire verse une somme au bailleur à la prise du bail destinée à garantir la bonne exécution du contrat. Son montant est laissé à la libre appréciation des parties, de même que les modalités de sa restitution.

En réalité, jusqu’à présent, seul l’article L. 145-40 du Code de commerce s’intéressait de manière indirecte au dépôt de garantie puisqu’il prévoyait que les sommes excédant celles qui correspondent à plus de deux termes du loyer produisent des intérêts au profit du locataire.

Désormais, ce texte est complété par trois alinéas qui plafonnent le montant du dépôt, et qui encadrent les modalités de sa restitution.

S’agissant du montant, avant même le début d’exploitation de leur fonds de commerce, les locataires doivent fréquemment décaisser des sommes correspondant à six voire neuf mois de loyer au titre du dépôt de garantie12. L’article L. 145-40, alinéa 2, du Code commerce prévoit désormais un plafonnement du dépôt de garantie qui ne peut excéder trois mois de loyer. On précise cependant que cette disposition est limitée aux seuls baux portant sur les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal. La protection accordée par la loi ne s’étend pas à tous les baux soumis au statut. Un certain nombre de locataires n’en bénéficieront pas, tels les preneurs à bail de locaux à usage exclusif de bureaux. En outre, il n’est pas certain que le texte améliore grandement la situation des locataires. En effet, il ajoute qu’« il en va de même des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature, demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Il semble donc que rien n’empêche un bailleur de solliciter en plus du dépôt de garantie une autre sûreté, à la condition que cela ne couvre pas plus de trois mois de loyer. Quelle différence avec la situation actuelle où le dépôt est souvent équivalent à deux trimestres de loyer ?

Par ailleurs, il est précisé que ces sommes ne produisent pas d’intérêts, alors que justement le premier alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que « les loyers payés d’avance (…) et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire ». Outre une contradiction apparente entre les deux alinéas, le locataire se retrouve dans une situation moins favorable qu’avant la réforme.

Le troisième alinéa de l’article L. 145-40 précise le sort du dépôt de garantie en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du local loué. En l’absence de précision, on peut penser qu’il s’agit de tout local soumis à bail commercial et pas seulement ceux visés à l’article L. 145-32-1 dédié au commerce de détail ou de gros.

Jusqu’à présent, la Cour de cassation considérait que la restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail constituait une dette personnelle du propriétaire initial du local vendu et ne se transmettait pas à son ayant cause particulier13. La réforme change cette perspective. Pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, la dette de restitution du dépôt de garantie est attachée à l’immeuble et se transmet donc au nouveau propriétaire. Ainsi, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. De plus, si le précédent bailleur avait obtenu d’autres garanties, la mutation entraîne de plein droit leur caducité, emportant l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents y afférents et de procéder aux mainlevées dans les six mois. Il appartiendra au nouveau bailleur de solliciter d’autres garanties s’il le juge approprié.

Quant aux modalités de restitution du dépôt de garantie, elles sont désormais encadrées par le dernier alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce.

Les sommes remises à titre de garantie doivent être restituées au preneur « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ». Il est important de noter qu’à défaut de remise des clés au bailleur, les locaux ne sont pas juridiquement restitués au bailleur, ce qui entraîne une indemnité d’occupation au profit du bailleur14. D’où l’importance de remettre les clés en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur, tel que cela est prévu par le texte. Le bailleur pourra évidemment déduire les sommes lui restant dues à la condition qu’elles soient dûment justifiées. Le locataire pourra donc contester le principe d’une déduction de sommes non justifiées.

Le délai de restitution est étendu à six mois pour les autres garanties accordées par le locataire. Le bailleur devra donc effectuer les mainlevées nécessaires à cet effet.

Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours d’exécution lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026.