Les ventes immobilières et l’article L. 145-46-1 du Code de commerce

En réformant le statut des baux commerciaux, la loi Pinel a créé, au profit du preneur à bail commercial, un droit qui, quatre ans plus tard, suscite encore de très nombreuses interrogations pour lesquelles, en pratique, il n’existe toujours pas de réponse assurée. Alors que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce fait de ce preneur, de plein droit, un acteur des ventes immobilières à caractère professionnel (commercial ou artisanal), il n’existait encore aucun ouvrage qui, s’écartant des simples analyses avant tout centrées sur l’opportunité de ce texte, ou sur la critique systématique de ses défauts rédactionnels, avait pour but de fournir aux notaires les éléments leur permettant d’appréhender comment, concrètement, fonctionne l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, pour l’appliquer en évitant la plupart des risques contentieux.

Dans cette perspective, cet ouvrage est un outil de travail à part entière. Il est conçu pour permettre, sur chaque problématique, un accès simple aux informations clés et à une analyse juridique concise et précise, construite autour d’une présentation synthétique et pédagogique, et consolidée par une explication la plus complète possible des enjeux et des difficultés pratiques.

Chaque rubrique contient un exposé précis des éléments essentiels à la compréhension de l’ensemble des points juridiques examinés, suivi de développements plus techniques qui permettent d’en approfondir utilement la compréhension et la maîtrise :

• sous forme d’exemples et de remarques, pour faciliter l’explication d’une règle ou pour en illustrer directement les conséquences ;

• sous forme de questions et de conseils, pour faciliter le traitement des cas plus complexes qui se présentent parfois en pratique, et pour permettre d’anticiper un certain nombre de difficultés ;

• et en faisant le point sur des problématiques plus techniques pour lesquelles, à ce jour, aucune réponse définitive ne peut être apportée ; néanmoins, dans ce dernier cas, l’analyse s’attache à fournir tous les éléments de réponse et de conseil pour faciliter la prise de décision du notaire, dans l’attente d’une jurisprudence claire et explicite.

L’exposé suit un plan pragmatique qui reprend chacune des trois grandes étapes de l’application concrète de ce texte, suivant les questions que se posent vraiment les notaires, dans le cadre des ventes de biens immobiliers :

• La vente dont il est chargé est-elle soumise à l’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : faut-il notifier ?

• Quelles sont les conditions de fond et de forme à respecter pour notifier cette vente au locataire : comment notifier ?

• Dans quelles conditions doit se faire la vente au profit du locataire : comment réaliser la vente ?

En outre, une introduction offre, en 10 questions/réponses, une présentation synthétique de la problématique posée par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle permet ainsi au notaire d’avoir une première vue d’ensemble de ce texte et, le cas échéant, elle lui fournit une analyse pratique des éléments de droit nécessaires à une présentation dynamique et simplifiée à ses clients.