Bail commercial : exceptions recevables aux demandes en paiement du bailleur

À l’issue d’un bail commercial, la locataire demeure dans les lieux, sans signature d’un nouveau contrat ni versement de l’indemnité.

La bailleresse l’assigne en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de l’indemnité, formant à titre additionnel des demandes en prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et en paiement des loyers échus jusqu’au prononcé de la résiliation.

La locataire, qui a quitté les locaux en cours d’instance, oppose une exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers et forme, à titre reconventionnel, en cause d’appel une demande en paiement de dommages-intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Encourt la cassation l’arrêt qui, pour condamner la locataire à payer à la bailleresse les loyers des mois de janvier à décembre 2016, retient qu’en l’absence de toute pièce démontrant qu’elle n’a pu exploiter son commerce, elle ne peut utilement se prévaloir d’une exception d’inexécution avant la date à laquelle elle a tiré les conséquences du refus de la bailleresse d’exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure ayant informé la bailleresse de l’état du local et de l’impossibilité de l’exploiter.

En effet, en exigeant une mise en demeure, la cour d’appel ajoute à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas.

• Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005