Baux commerciaux : une charge légale de copropriété devient impérativement un élément de la valeur locative
Une preneuse à bail commercial de locaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sollicite le renouvellement de son bail, dont les bailleurs acceptent le principe mais sollicitent la fixation du loyer du bail renouvelé à un prix déplafonné.
Selon l’article L. 145-34, alinéa 1, du Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’INSEE.
Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce, les obligations respectives des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Dès lors, la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial.
Tel est le cas de l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant.
Ayant retenu, à bon droit, qu’il doit être tenu compte de la charge légale nouvelle pour la fixation du loyer du bail renouvelé en 2015, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant, la cour d’appel, qui estime souverainement que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, qui, cumulées, ont abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constitue une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré, en déduit exactement que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement.
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