Déplafonnement du loyer commercial

Une société preneuse à bail commercial sollicite le renouvellement de son bail, que le preneur accepte, en demandant que le loyer soit porté à une somme supérieure à celle offerte par la locataire, et assigné cette dernière en fixation du prix du bail renouvelé. En cours d’instance, une procédure de sauvegarde est ouverte au bénéfice de la locataire puis un plan de sauvegarde est arrêté.

Le locataire ne peut reprocher à l’arrêt de rejeter la demande en restitution des surloyers versés, de fixer le dépôt de garantie dû par la locataire à une certaine somme et de fixer à son passif le différentiel entre le dépôt de garantie initial et le nouveau dépôt de garantie, au motif qu’il suffisait que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit « de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur », sans qu’elle n’en ait réellement.

En effet, il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

• Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288