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Baux commerciaux : fixation du prix du bail renouvelé
Les propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail saisissent le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé et la locataire demande, à titre subsidiaire, de fixer le loyer déplafonné à une certaine somme et de dire que les augmentations de loyer en résultant ne pourront être supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
La cour d’appel retient, à bon droit, que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative qu’elle estime souverainement.
Selon l’article L. 145-34, dernier alinéa du Code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du TJ ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.
Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application.
Viole ces textes la cour d’appel de Bordeaux qui, pour fixer le montant du bail renouvelé dû par la locataire, retient que le loyer du bail renouvelé ne s’établira à ce dernier montant qu’à compter du 1er janvier 2018 en application du dernier alinéa de l’article L. 145-34, alors que saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, elle ne pouvait statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci.
Sources :