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Date d’appréciation du prix prévu par une promesse de vente
Une promesse unilatérale de vente était consentie pour quatre années, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle et dont le principe de la construction était acquis.
Le promettant étant décédé, son héritier indique au bénéficiaire qu’il considère la promesse de vente comme caduque, et le bénéficiaire lève l’option, dans le délai prévu par la promesse, la rocade devant être ouverte à la circulation plusieurs mois plus tard.
Sans réponse du promettant, le bénéficiaire l’assigne, le 17 janvier 2018, aux fins de transfert de propriété de la parcelle et de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Aux termes de l’article 1101 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.
Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du Code civil, dans cette même rédaction, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 1591 du même code, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.
Viole ces textes la cour d’appel qui, pour confirmer le rejet de la demande de transfert de la propriété de l’immeuble promis, énonce que l’appréciation du prix s’effectue, non pas à la date de la promesse, mais à celle de l’échange de l’accord des volontés, c’est-à-dire à la date de levée de l’option par le bénéficiaire, la disparité entre les offres de prix obtenues par le promettant et la proposition d’achat émanant du bénéficiaire établissant le caractère ni réel ni sérieux du prix et conduisant à la nullité de l’acte, alors que la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire, de sorte que la vileté du prix s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du Code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option.
Sources :