Une clause de non-recours ne libère pas le bailleur de ses obligations

Une locataire de locaux à usage de bureaux, après avoir assigné sa bailleresse en référé aux fins d’expertise sur des désordres affectant ces locaux, invoquant notamment de nombreuses infiltrations d’eau, et après la désignation d’un expert, signifié un congé à la bailleresse qui l’assigne en paiement de loyers et charges impayés, d’une clause pénale, du coût de réparations locatives et de dommages-intérêts tandis que la locataire demande, à titre reconventionnel, le remboursement d’une partie des loyers et charges et l’indemnisation des préjudices nés d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Selon les articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Encourt la cassation l’arrêt qui, pour rejeter les demandes indemnitaires de la locataire, retient que la clause du bail par laquelle la locataire a renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu’en soit l’origine, du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués, prive celle-ci de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, y compris celle au titre de l’indemnisation du surcoût du loyer.

• Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974