Conséquence de la nullité du bail rural consenti par un usufruitier sans l’accord des nus-propriétaires

Le fils de propriétaires, à qui ses parents avaient donné la nue-propriété de parcelles, donne à bail diverses parcelles. Les propriétaires étant décédés, des héritiers des parcelles saisissent un tribunal paritaire des baux ruraux en nullité des baux et les locataires demandent, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert en vue d’établir un compte de sortie de ferme entre les parties.

Il résulte de l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

Aux termes de l’article L. 411-69, alinéa 1^er, du Code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Il s’en déduit que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue par ce dernier texte.

Viole les textes susvisés la cour d’appel qui, pour ordonner une expertise judiciaire en vue de l’évaluation de l’éventuelle indemnité due aux preneurs sortants, retient que, même en cas d’annulation d’un bail rural signé par l’usufruitier sans le consentement du nu-propriétaire, le preneur est recevable à solliciter le bénéfice d’une telle indemnité.

Sources :

• Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-11688