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Qualité d’associé d’une SCI bailleresse
La locataire d’une SCI assigne sa bailleresse en référé, en cessation d’un trouble manifestement illicite.
D’une part, il résulte de l’article 1725 du Code civil que le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de ce texte, ont apporté à sa jouissance par voie de fait.
D’autre part, il résulte des articles 1315, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1870, alinéas 1 et 2, du Code civil qu’une société civile étant présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé, il incombe à celui qui dénie la qualité d’associé à l’héritier d’un associé d’établir l’existence d’une stipulation contraire des statuts.
Viole ce textes la cour d’appel de Papeete qui, pour rejeter la demande en condamnation de la SCI, l’arrêt constate que l’accès au parking de l’immeuble loué a été bloqué par les agissements de l’ayant droit d’un associé décédé de la société bailleresse puis énonce que l’analyse selon laquelle les ayants droit d’un associé ne sont pas des tiers se heurte, d’une part, à l’absence de justification de ce qu’ils seraient automatiquement devenus associés de la société bailleresse à son décès, sans démontrer que les statuts le prévoyaient ou que leur application avait conduit à une telle décision, d’autre part, à l’autonomie de la personnalité juridique de celle-ci, propriétaire et bailleresse, à laquelle ni le gérant ni les associés ne peuvent être assimilés et en déduit que les responsables du trouble de jouissance sont des tiers au contrat de bail entre la société bailleresse et la locataire au sens de l’article 1725 précité, alors qu’une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé, et que la société bailleresse, qui n’établit pas l’existence d’une stipulation contraire des statuts, doit garantir la locataire du trouble causé à sa jouissance.
Sources :