A – Le moyen écarté : l’effet relatif des conventions

Pour remettre en cause l’arrêt d’appel, qui considérait que la clause litigieuse avait force obligatoire puisqu’elle était claire et avait été acceptée par les parties, le pourvoi soulevait le principe d’effet relatif des conventions.

Ce principe classique du droit commun signifie que les contrats ne produisent d’effets qu’entre les parties contractantes. Ce qui ne veut pas dire que les tiers doivent ignorer complètement l’existence du contrat1, mais qu’ils ne peuvent être rendus débiteurs ou créanciers des obligations qui y sont contenues2.

Le principe d’effet relatif des contrats figure aujourd’hui à l’article 1199 du Code civil, mais, en l’espèce, le pourvoi citait l’ancien article 1165, le contrat concerné étant antérieur à la réforme de 2016.

Le pourvoi soutenait ainsi que la clause n’avait d’effets qu’à l’égard du vendeur, partie au contrat de vente et ne pouvait être invoquée par le constructeur, tiers au contrat. Autrement dit, seul le vendeur pouvait se prévaloir de la clause de non-recours dans le cadre d’un procès dirigé contre lui.

La Cour de cassation écarte ce principe et relève d’office le moyen tiré de la garantie décennale des constructeurs.

B – Le moyen relevé d’office : la garantie décennale

La garantie décennale est la garantie de 10 ans due par les constructeurs ou réputés tels au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Elle sanctionne les désordres ou non-conformités cachés lors de la réception qui présentent un critère de gravité suffisant, parce qu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement.

En l’espèce, le réseau d’assainissement était bien un élément d’équipement de la maison à usage d’habitation et emportait donc la garantie décennale du constructeur. Cette garantie étant un accessoire de la propriété, elle avait été transmise de plein droit à l’acquéreur qui pouvait donc agir directement contre le constructeur.

La Cour de cassation relève d’office ce moyen de pur droit, parce qu’il s’agit d’une règle impérative. La garantie décennale est une règle d’ordre public3. Il n’est donc pas possible d’y déroger par des clauses contraires. L’article 1792-5 du Code civil prohibe expressément les clauses qui auraient pour objet de limiter ou d’exclure la garantie décennale.

En l’espèce, la Cour de cassation va plus loin que le texte puisqu’à l’instar d’autres dispositions législatives4, elle assimile aux clauses qui ont « pour objet » de limiter ou d’exclure la garantie décennale, celles qui auraient simplement « pour effet » de limiter ou d’exclure cette garantie. Autrement dit, elle condamne également des clauses qui ont un autre objet, comme une clause de renonciation à recours à l’égard du vendeur, dès lors qu’elle a pour conséquence de faire échec à la garantie des constructeurs.

La Cour applique ainsi à ces clauses indirectement contraires à la garantie décennale, la sanction prévue par la loi.

A – La sanction écartée : l’inopposabilité de la clause

Sur le fondement du principe d’effet relatif des conventions, la clause litigieuse pouvait être déclarée inopposable au constructeur.

L’inopposabilité signifie que la clause n’existe pas et n’a jamais eu aucune réalité à l’égard des tiers5. L’inopposabilité est « un état qui rend le contrat indifférent aux tiers »6. Le constructeur ne pouvait donc tirer bénéfice d’une clause contenue dans un contrat auquel il n’était pas partie.

Mais la clause restait valable à l’égard du vendeur. En effet, l’inopposabilité est une sanction relative : « l’acte qui est déclaré inopposable à l’égard des uns continue à être efficace à l’égard des autres »7. En cas d’inopposabilité, la clause demeure et n’affecte pas les relations entre les parties.

En se fondant sur la garantie décennale, la Cour de cassation opte pour une sanction plus radicale : le réputé non-écrit.

B – La sanction appliquée : la clause réputée non-écrite

Le « réputé non-écrit », notion en plein essor qui a fait récemment son entrée dans le droit commun des contrats8, sanctionne une illicéité. Il s’agit de supprimer une clause contraire à une norme impérative9. La clause est censée n’avoir jamais été écrite, donc n’avoir jamais existé10. Le « réputé non-écrit » aboutit ainsi au même résultat que la nullité : la clause est éradiquée du contrat ; elle n’a plus aucun effet11.

Le « réputé non-écrit » irait même au-delà d’un simple cas de nullité partielle et viserait une situation d’inexistence12. Il opérerait ainsi de plein droit ; le juge n’aurait qu’à le constater, en dehors de la prescription applicable aux nullités, ainsi que la Cour de cassation l’a confirmé récemment13. Le juge est donc invité à relever d’office les clauses réputées non-écrites, comme les nullités d’ordre public.

Les effets du réputé non-écrit conduisent à une dernière interrogation : si la clause est réputée non écrite, alors cela signifie qu’elle n’existe même plus à l’égard du vendeur. Or du point de vue du vendeur, la clause n’était-elle pas valable et n’avait-elle pas été librement consentie ?

L’application de la sanction prévue par la loi à des clauses qui ne sont qu’indirectement contraires à la garantie décennale semble aboutir à supprimer des clauses qui avaient un autre objet, lequel pouvait être licite dans les rapports entre les parties.