Délai d’action en garantie des vices cachés : prescription et délai butoir de vingt ans

Les arrêts rendus le 21 juillet 2023 étaient très attendus, tant en doctrine qu’en pratique. La chambre mixte de la Cour de cassation précise que le délai d’action biennal en garantie des vices cachés s’analyse en un délai de prescription, dès lors susceptible d’être suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. Ce délai qui court à compter de la découverte du vice doit être engagé dans le respect d’un délai butoir de vingt ans à compter de la vente du bien.

Dans une formule laconique, l’alinéa premier de l’article 1648 du Code civil dispose que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

La simplicité apparente du texte laissait pourtant s’épanouir une confusion quant à la nature de ce délai. En effet, le législateur s’est révélé – volontairement ou non – taiseux sur la question, alors même qu’il prend la peine de préciser dans le second alinéa de ce même article que l’action relative aux vices ou défauts de conformité apparents doit être introduite à peine de forclusion dans un délai d’un an.

La redoutable question de la qualification d’un délai de procédure, qualifiée de « nébuleuse »1 ou même parfois de « chaos »2, a donné lieu à une discordance jurisprudentielle entre les chambres de la Cour de cassation n’encourageant guère la prévisibilité juridique. En effet, selon une position constante de la troisième chambre civile3, l’article 1648 du Code civil édicte un délai de forclusion. Or cette solution était à contre-courant de celle dégagée par la première chambre civile et la chambre commerciale4 qui retiennent la qualification de prescription.

Le texte soulève par ailleurs une autre interrogation quant à l’existence et aux modalités d’un délai butoir. L’action en garantie des vices cachés doit s’exercer dans un court délai dont on s’est accordé à justifier la légitimité par l’érosion de l’imputabilité du défaut au vendeur avec le temps. Toutefois, le point de départ du délai du premier alinéa de l’article 1648 du Code civil suggère que l’action puisse être intentée dans un temps relativement éloigné de la vente5.

La jurisprudence6 a ainsi considéré que le délai biennal de l’article 1648 du Code civil devait s’articuler avec un autre délai de prescription extinctive au-delà duquel l’action ne serait plus recevable ; il s’agit de la technique dite du « double délai »7. Sous l’empire des textes antérieurs à la loi n° 2008-761 du 17 juin 2008, ce délai était de trente ans en matière civile8 et de dix ans en matière commerciale9 à compter de la vente10.

Ce mécanisme d’origine prétorienne a cependant été remis en cause par la réforme de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008. D’abord, la réduction du délai de prescription de droit commun à cinq ans au lieu de trente ans et la mise en place d’un point de départ « glissant »11 par le nouvel article 2224 du Code civil ont interrogé l’efficacité du mécanisme. Non seulement la réduction du délai accentue les hypothèses où le titulaire de l’action se trouvera privé de tout recours, mais en instaurant comme point de départ le jour où « le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître des faits lui permettant de l’exercer », l’article 2224 a été privé d’utilité puisque ce point de départ coïncide avec celui de l’article 1648 du Code civil.

Par ailleurs, un dispositif spécifique est apparu candidat à l’encadrement du délai biennal en lieu et place de la prescription de droit commun. L’article 2232 du Code civil, issu de la réforme du 17 juin 2008, prévoit en effet que « le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit ».

Le délai biennal de la garantie des vices cachés doit-il s’entendre comme un délai de prescription ou un délai de forclusion ? Existe-t-il un délai butoir encadrant l’exercice de l’action en garantie des vices cachés et, si oui, quelle en est la durée ?

Les faits des quatre pourvois présentés à la Cour de cassation en chambre mixte sont similaires. À la suite d’une vente, un vice caché est révélé et le délai d’action en garantie des vices cachés de l’article 1648 du Code civil est discuté. Par les arrêts rendus le 21 juillet 202312, la Cour de cassation apporte des réponses particulièrement attendues tant sur la question de la nature du délai biennal (I) que sur le délai butoir à retenir en la matière (II).