Enclave résultant de la division d’un fonds : retour sur le champ d’application de l’article 684 du Code civil

I – Retour sur la condition selon laquelle l’enclave doit être la conséquence directe de la division

Au regard de la situation exposée, la Cour de cassation apporte deux précisions qui ne manquent pas d’intérêt.

D’abord, la haute juridiction considère que le caractère consécutif de l’enclave à la division est rempli dès lors qu’immédiatement avant l’opération contractuelle qui a conduit à l’enclavement du fonds celui-ci était incorporé dans un ensemble appartenant à un seul propriétaire et qui avait accès à la voie publique. Peu importe la situation antérieure. En l’espèce, comme le faisait valoir le pourvoi, avant d’être réunis entre les mains du vendeur, les parcelles avaient appartenu à des propriétaires différents et certaines (dont celles acquises ensuite par la société P) étaient enclavées. Quoi qu’il en soit, immédiatement avant la vente de 2013 qui a conduit à la division du fonds et l’isolement des parcelles acquises ensuite par la société P, il n’y avait bien qu’un seul fonds appartenant à un propriétaire. L’enclavement est donc bien consécutif à la division. Cette solution fait écho à celle déjà retenue par la Cour de cassation dans une affaire jugée en 19975. La haute juridiction avait décidé que l’article 684 du Code civil ne trouvait pas à s’appliquer lorsque les fonds avaient appartenu jadis temporairement à une même personne, avant d’être à nouveau séparés puis revendus toujours séparément de sorte que fonds servant et dominant n’étaient pas issus d’une division. L’enclave n’était donc pas la conséquence immédiate de la vente qui n’avait pas conduit à diviser une parcelle plus grande. C’est la situation inverse dans l’affaire sous commentaire et la réponse de la Cour de cassation n’est donc pas surprenante.

Ensuite, la haute juridiction précise que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil ». Cette affirmation prend le contre-pied d’une jurisprudence, certes ancienne, mais jamais directement contredite jusqu’alors.

En effet, la Cour de cassation avait jugé dans plusieurs espèces6 que, si, après une première aliénation partielle, le vendeur avait conservé la parcelle enclavée sans avoir jamais réclamé le passage auquel il avait droit sur la parcelle non enclavée et revendait par la suite la parcelle enclavée, le nouvel acquéreur ne pouvait exiger ce passage que conformément aux règles édictées par les articles 682 et 683 du Code civil. Cette solution était justifiée par le fait que le droit de passage pour enclave a sa source dans l’aliénation initiale à l’origine de la division et que le vendeur ne pouvait plus conférer à l’acquéreur de la parcelle enclavée des droits sur un terrain qu’il n’avait plus à la suite de cette première aliénation. Cela mettait bien en exergue le fondement mixte de l’enclave résultant de la division d’un fonds : elle est prévue par la loi mais elle a source dans un contrat.

Cela étant, le fondement légal devient prédominant. En attestent plusieurs décisions rendues ces dernières années.

Ainsi, la Cour de cassation considère que, contrairement à une servitude conventionnelle, la servitude pour enclave résultant de la division d’un fonds se voit appliquer l’article 685-1 du Code civil qui permet au propriétaire du fonds servant d’exiger l’extinction de la charge lorsque le fonds dominant vient à disposer d’une issue suffisante7. Ce même fondement légal explique que la renonciation de l’auteur de la division au bénéfice d’une servitude conventionnelle de passage est sans effet sur le droit (légal) de l’acquéreur de la parcelle enclavée de se prévaloir d’un passage sur les autres parcelles issues de la division8. Enfin, en 20129, la Cour de cassation avait jugé que l’article 684 devait s’appliquer dans l’hypothèse inverse de celle qui nous occupe, c’est-à-dire que le propriétaire avait conservé la parcelle enclavée après avoir vendu une partie de son fonds à la SAFER, laquelle l’avait rétrocédé à un autre exploitant et le propriétaire initial sollicitait un droit de passage sur le fonds rétrocédé. La haute juridiction avait censuré la décision de la cour d’appel qui avait souligné que l’état d’enclave du terrain conservé par le propriétaire initial ne résultait pas directement de la division laquelle avait conduit à la vente de parcelles avec accès à la voie à la SAFER. On avait alors justifié la solution sur le fondement légal de la servitude. D’un autre côté, le propriétaire initial avait bien enclavé son fonds en cédant à la SAFER la partie qui avait accès à la voie publique. La rétrocession de cette parcelle par la SAFER n’y changeait rien. Dans l’affaire sous commentaire, c’est la parcelle enclavée qui faisait l’objet d’une revente, ainsi à l’issue de cette revente on pouvait mettre en doute le caractère direct de l’enclavement.

Toutefois, il faut analyser l’enclave par suite d’une division comme instituant de plein droit un passage sur les fonds issus de cette division et que ce droit réel grève le fonds servant et profite au fonds dominant en quelques mains qu’ils se trouvent sans qu’il soit besoin de manifestation de volonté.

Ainsi, la solution retenue en l’espèce est nouvelle mais elle découle de l’évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation et ne doit pas surprendre.

Il n’en reste pas moins que certaines hypothèses de division donnant naissance à une enclave n’entrent pas dans les prévisions de l’article 684 du Code civil.

II – Les dérogations à l’article 684 du Code civil après une division de fonds

Récemment, la Cour de cassation a réaffirmé que l’usage continu pendant trente ans d’un chemin de passage rend inapplicable l’article 684 alors même que le fonds se prévalant de l’acquisition de la servitude par l’effet de la prescription trentenaire est issu d’une division et que le passage est sur le fonds d’un tiers non partie à l’opération10. Cette dérogation à l’article 684 est prévue par l’article 685 du Code civil qui dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ».

En outre, l’article 684, alinéa 2, prévoit également que, dans l’hypothèse où le fonds enclavé issu de la division ne peut obtenir, eu égard à sa destination, un passage suffisant sur les autres fonds issus de la division, il convient d’appliquer l’article 682 du Code civil11. La jurisprudence a également adopté cette solution lorsque la destination du fonds dominant change au cours du temps et que sa desserte devient insuffisante12 tout en la justifiant par le caractère indirect de l’enclave qui ne résulte pas immédiatement de la convention qui a entraîné la division.

Il n’en reste pas moins que dans le cadre d’une opération occasionnant une division d’un plus grand terrain et l’enclavement d’un fonds, l’acquéreur de la parcelle qui a accès à la voie publique peut tenter de se soustraire à sa charge en invoquant que son terrain ne permet pas un accès suffisant à la voie publique, de sorte que les juges devront rechercher l’assiette du passage sur un autre fonds où le tracé est le plus court et le moins gênant.

Parallèlement, la Cour de cassation a introduit une autre dérogation.

En effet, lorsque le passage sur un fonds issu de la division est contraire à une règle d’urbanisme ou d’environnement, alors il convient de rechercher un passage sur n’importe quel autre fonds en respectant les articles 682 et 683 du Code civil13.

Cette jurisprudence introduit de la souplesse dans l’application des règles de fixation de l’assiette des servitudes de passage en cas d’enclave.

On ajoutera que la question du tracé du passage est vraiment le seul intérêt de la distinction qui est faite par l’article 684. En effet, auparavant, il y avait un autre intérêt, d’ordre financier puisque l’application de l’article 684 du Code civil ne semblait pas donner lieu à indemnisation du fonds servant. En vérité, tant que l’on insistait sur le fait que le droit de passage n’est que la conséquence nécessaire de la convention en vertu de laquelle a été réalisée la division, il fallait distinguer deux situations.

Dans la première, la convention des parties obligeait l’une d’elles à assurer au fonds enclavé l’accès à la voie de circulation, auquel cas par principe l’évaluation du fonds servant dans la vente exclut le principe d’une indemnité.

Dans la seconde, rien n’était prévu et, par exception, le fonds qui se trouve enclavé à la suite de la division est conservé par le vendeur qui ne se trouve isolé de la voie publique par le fonds transmis à l’acquéreur. Ce dernier, n’étant tenu d’aucune garantie envers le vendeur, ne pouvait être regardé comme tenu de fournir un passage en vertu du contrat et donc avait droit au versement d’une indemnité sauf à démontrer qu’il y avait renoncé14.

Mais dans un arrêt en date de 2013, insistant sur le fondement légal de la servitude pour l’enclave, même lorsque cet état résulte d’une division, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire du fonds enclavé devait indemniser le propriétaire du fonds servant15.