Prescription acquisitive : retour sur la jonction des possessions

I – Les conditions de la jonction des possessions

La jonction de la possession d’un possesseur avec celle de son auteur à titre particulier ne peut s’envisager qu’en présence d’un acte translatif entre les intéressés. Mais encore faut-il que le titre invoqué se réfère précisément au bien que le possesseur entend prescrire.

De fait, la Cour de cassation a jugé qu’il est impossible de joindre sa possession à celle de son vendeur lorsque le bien possédé est resté en dehors de la vente2. Il en résulte que la jonction des possessions est subordonnée à une exacte correspondance entre le bien objet de l’acte de vente et le bien effectivement possédé.

Ainsi, lorsque le titre de propriété n’inclut pas une parcelle que les vendeurs puis les acquéreurs ont possédée, la parcelle omise dans l’acte ne faisant pas l’objet de la vente, il est impossible de joindre les possessions3. La solution a prévalu alors que l’acte de vente mentionnait trois lots sans faire référence au corridor qui les desservait et qui avait fait l’objet d’une appropriation par les propriétaires successifs des lots, lesquels avaient fermé le couloir avec une porte4. De même, la Cour de cassation a encore jugé de manière assez sévère que, lorsque la contenance de l’immeuble possédé est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, celui-ci ne permet pas de joindre les possessions du vendeur et de l’acquéreur, même pour la partie de la parcelle qui correspondrait au titre5. Et, dans un cas similaire à l’affaire sous commentaire, la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel qui avait admis que l’acquéreur d’une cave pouvait joindre sa possession à celle de son auteur alors que l’un et l’autre avaient possédé une cave numéro 119 tandis que, dans l’acte, la cave était mentionnée sous le numéro 1206.

Dans la présente espèce, la cour d’appel avait donc reproduit fidèlement la solution qui consistait à exiger une parfaite concordance entre le titre et le fait, de telle sorte que, si le bien possédé ne correspond pas spécialement à celui mentionné dans l’acte, il devient impossible d’être considéré comme ayant cause à son égard et de joindre sa possession à celle du vendeur.

Néanmoins, depuis quelques années, la Cour de cassation a assoupli sa position en mettant davantage l’accent sur la volonté des parties à l’acte. Ainsi, il importe de rechercher dans la commune intention des parties si la vente portait sur le bien effectivement possédé. Un tel assouplissement permet de corriger la sévérité de certaines solutions antérieurement retenues. Effectivement, alors qu’une parcelle située dans l’enceinte d’une propriété n’a pas été mentionnée dans l’acte, la haute juridiction a admis que l’acquéreur puisse joindre sa possession à celle de son vendeur car il résultait de l’ensemble des circonstances que l’intention des parties était d’inclure la parcelle dans la vente7. De même, la jonction des possessions de l’acquéreur et du vendeur a été admise dans une hypothèse où une bande de terre empiétait sur la parcelle voisine. De fait, l’acte de vente mentionnait une référence cadastrale qui certes n’incluait pas cette bande de terre mais celle-ci était matériellement rattachée au fonds qui était entièrement clos de murs et l’acte mentionnait expressément le détail du mur8. Dans une hypothèse où les aménagements des propriétaires successifs d’une parcelle avaient empiété sur la parcelle voisine, la Cour de cassation a également reproché à une cour d’appel d’exclure que l’acquéreur de l’immeuble joigne sa possession à celle de son auteur sans rechercher au préalable si, dans l’intention des parties, la vente ne portait pas sur l’ensemble de la propriété possédée9.

L’arrêt du 19 octobre 2022 est dans la continuité de cette jurisprudence qui place la volonté des parties au-dessus du contenu formel de l’acte. Un éminent auteur a souligné qu’une telle position ne fait que consacrer le principe du consensualisme qui fonde le droit français des contrats10.

Force est de constater que, dans chacune des espèces précitées, les faits démontraient que les parties avaient vendu le bien tel qu’elles le possédaient. Il en est de même dans l’affaire sous commentaire. C’est à la suite d’un changement de l’état descriptif de division, certes irrégulier faute d’avoir été acté par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, que l’interversion des caves avait eu lieu. Pour autant, cette recherche de l’intention des parties ne conduit pas nécessairement à vérifier que vendeur et acquéreur soient de bonne foi. Il serait erroné de dire que la jonction des possessions n’est possible que si l’ayant cause et l’auteur pensaient de bonne foi être propriétaires du bien possédé. D’ailleurs, la mauvaise foi ne fait absolument pas obstacle à l’usucapion. En effet, dans l’espèce qui nous occupe, la vendeuse avait revendu son lot alors qu’elle savait pertinemment qu’elle n’était pas propriétaire de la cave qu’elle vendait puisque le véritable propriétaire s’était manifesté et lui avait délivré une sommation de restituer l’immeuble litigieux.

Quoi qu’il en soit, la souplesse dont fait preuve la Cour de cassation implique une certaine casuistique qui laisse évidemment une part d’insécurité. On peut néanmoins penser que les mentions de l’actes et la description qui est faite du bien litigieux soient une source d’information précieuse quant à l’intention des parties. Il s’ensuit que si l’ayant-cause entend usucaper un immeuble correspondant à une numérotation cadastrale ou à une numérotation d’un état descriptif de division irrégulier, comme en l’espèce, alors que l’immeuble en question se trouve dans un lieu autre que celui décrit dans l’acte ou que sa nature diffère de celle qui est décrite dans l’acte, il serait impossible de conclure que le bien possédé est celui qui, dans l’intention des parties, a été vendu.

Reste à présent à s’interroger sur les conséquences que la cour d’appel de renvoi devra tirer.

Assurément, il conviendra de vérifier que les deux possesseurs successifs ont effectivement usucapé la cave n° 82.