Restitution du prix en cas de nullité d’une vente : quelle obligation de garantie pour l’agent immobilier ?

A – La restitution du prix, un préjudice non indemnisable pour le vendeur

La Cour de cassation avait déjà relevé4, à propos de l’annulation d’une cession de parts sociales en raison d’un bilan de référence erronée : « Les restitutions réciproques consécutives à l’annulation du contrat instrumenté ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que l’avocat rédacteur d’actes peut être tenu de réparer ». Le raisonnement a pu être critiqué par la doctrine, dénonçant un « complet décalage avec la réalité vécue par ces vendeurs qui (…) en contrepartie de la restitution du prix (…) retrouveront la propriété de titres qui n’ont désormais plus aucune valeur marchande »5. Cependant, la Cour de cassation ne faisait qu’appliquer aux avocats un principe qu’elle avait déjà dégagé pour les notaires6 et pour les agents immobiliers7. Ainsi, en cas d’annulation d’un contrat, la restitution du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice permettant d’engager la responsabilité des professionnels qui seraient intervenus dans la rédaction de l’acte. Effectivement, vis-à-vis du vendeur, la restitution du prix à l’acquéreur n’est pas un préjudice, mais une conséquence de la nullité du contrat.

Néanmoins, dans le présent arrêt, la situation était différente, car le préjudice lié à la restitution du prix était invoqué par l’acquéreur et non pas par le vendeur. Ce dernier, devenu insolvable, n’était pas en mesure de restituer le prix de vente.

B – La non-restitution du prix de vente, un préjudice indemnisable pour l’acquéreur

À propos de l’insolvabilité du vendeur, la Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juin 1999, avait déjà précisé que « la nullité d’un acte de vente n’entraîne pas pour l’acquéreur la perte du prix que la nullité l’autorise, au contraire, à se faire restituer par le vendeur, le notaire pouvant seulement, en cas d’insolvabilité de ce dernier, être tenu de garantir la restitution »8. Elle confirmera sa position dans un arrêt du 18 juin 20029. L’insolvabilité du vendeur constitue ainsi un préjudice indemnisable pour l’acquéreur.

Toutefois, encore faut-il que l’acquéreur puisse se retourner contre un garant solidaire du vendeur pour obtenir la restitution du prix de vente. La Cour de cassation a pu affirmer que les juges du fond, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, disposent de la faculté de condamner l’officier public à une contribution partielle, lorsque celui-ci a commis une faute professionnelle ayant contribué, avec les agissements dolosifs des vendeurs, à tromper les acquéreurs. Le principe est devenu une jurisprudence constante : « La restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur »10.

Il convient toutefois de souligner une évolution par rapport à l’arrêt du 18 juin 2002, dans lequel la Cour de cassation estime que la contribution du notaire n’est que partielle et relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge. Par la suite, la haute cour a durci sa position en estimant que la cour d’appel, qui constatait l’insolvabilité du vendeur sans pour autant condamner le notaire à garantir le paiement de la restitution du prix, ne tirait pas les conséquences légales de ses constatations11. Ainsi, la condamnation du notaire fautif ne relève pas du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, mais résulterait de l’article 1240 du Code civil. De plus, il ne s’agit plus d’une contribution partielle, puisque le notaire est tenu de garantir le remboursement du prix de vente en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur. Plus précisément, le notaire fautif est solidaire du vendeur insolvable et, à ce titre, il doit réparer intégralement le préjudice lié à la non-restitution du prix de vente.

L’arrêt du 28 juin 2023 ne fait qu’appliquer ce principe à l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’anéantissement de l’acte. La Cour de cassation reproche alors à la cour d’appel d’avoir violé les dispositions de l’article 1240 précité en ne retenant pas que la faute de l’agent immobilier avait contribué à l’annulation de l’acte pour dol. La solution de la Cour de cassation se fonde sur une stricte application de l’article 1240 du Code civil.