2e Commission

Crise du logement : préemption et maintien dans les lieux

Publié le 27/05/2016

Initialement institué pour protéger le locataire contre l’abus du propriétaire dans l’exercice de son droit de propriété1, le droit de préemption bénéficiant au locataire est depuis les accords collectifs, les lois Alur et Macron, aménagé dans le but à peine dissimulé de permettre au locataire de se maintenir dans les lieux. L’accession n’est plus l’objectif premier.

Ce glissement constaté impacte la mise en œuvre des droits de préemption ouverts au profit du locataire.

À ce jour, il existe trois droits de préemption légaux2 au profit du locataire d’un logement, un droit de préemption issu des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005 et un droit de priorité ouvert à la collectivité depuis la loi Alur.

L’objet de nos développements n’est pas de définir le domaine de chacun de ces droits3, mais de mettre en exergue leur articulation avec trois dispositions nouvelles qui viennent illustrer les propos qui précèdent. Les deux premières prorogent la durée des baux et sont insérées dans la loi du 6 juillet 1989 (I), tandis que la troisième crée un droit de priorité, exercé par la collectivité, qui figure dans l’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 (II).

I – La prorogation légale des baux

Depuis la loi Alur, que renforce la loi Macron, deux nouvelles mesures sont venues réduire les possibilités du propriétaire de délivrer un congé au titre de l’article 15-I. L’une est liée à la mise en copropriété du bien (A) et l’autre à l’acquisition d’un bien occupé (B). Toutes deux créent de nouvelles hypothèses de prorogation du bail repoussant ainsi son échéance. Dit autrement, la durée du bail s’en trouve augmentée d’autant.

A – Le nouvel article 11-2

Cet article mentionne que « lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones mentionnées au I de l’article 17[4], est mis en copropriété :

1° Les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans ;

2° Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété ».

Quel est son domaine (1) et quelle articulation avec la loi Aurillac (2) ?

1 – Un domaine étendu

L’article 11-2 amène deux remarques. La première concerne les biens et les personnes concernées. Tous les immeubles, neufs ou anciens, indivis ou non et toutes les mutations à titre gratuit ou à titre onéreux qui impliquent une mise en copropriété de l’immeuble sont visés. Cependant, l’immeuble doit être à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel5. Il doit comporter cinq logements6 minimum et être situé en zone tendue. Il concerne également tous les propriétaires personnes morales ou personnes privées, professionnel ou non de l’immobilier et ce quel que soit le secteur locatif7.

La deuxième remarque concerne la notion de mise en copropriété. Le propriétaire qui souhaite diviser en lots l’immeuble pour le vendre ou le partager sera concerné par le nouveau dispositif8.

En cas de vente du bien, cela signifie que le propriétaire, par l’effet de la prorogation du bail, sera obligé de recourir à l’article 10-I de la loi du 31 décembre 19759 et non au congé pour vente. Cet article contourne la jurisprudence de la Cour de cassation10 qui a toujours affirmé qu’il n’existait aucune hiérarchie entre le congé pour vente et la loi de 1975 dans l’hypothèse du concours entre les deux droits de préemption. Le propriétaire doit rester libre du choix de la procédure, « soutenir le contraire serait une atteinte au droit du propriétaire d’autant plus importante que la vente d’un logement occupé se fait de manière générale à un prix nettement inférieur à la vente d’un logement libre »11. Sans l’afficher, la loi remet ainsi en cause cette jurisprudence.

Le constat est identique lorsqu’on aborde la question de l’articulation de l’article 11-2 avec la loi Aurillac.

2 – L’articulation de l’article 11-2 avec la loi Aurillac

À notre sens, cet article est destiné, dans les zones tendues, à prendre le relais de la loi Aurillac. Prenons un exemple illustrant cette affirmation. M. X, propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation de six logements, décide de le vendre dans sa totalité à M. Y. M. Y, par application de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 197512 prend l’engagement, dans les conditions de cet article, de « proroger les contrats de bail à usage d’habitation (…) afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement (…) pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente ». Quelques années après, à l’issue de l’engagement locatif, M. Y décide de mettre en copropriété le bien immobilier. S’il est situé en zone tendue, l’article 11-2 est alors applicable. En conséquence, il ne délivrera pas de congé pour vente (ni même un congé pour reprise pour habiter), sauf à s’exposer aux conséquences d’un congé prématuré13. Le bien sera vendu (à un prix) occupé.

Bien plus, l’article 11-2 est de nature à se substituer à la loi Aurillac. Dans notre exemple, si M. Y décide de ne pas prendre l’engagement de proroger les baux en cours, le bailleur doit faire connaître à chacun des locataires ou occupants de bonne foi les conditions de la vente pour le local qu’il occupe. À notre sens, l’article 11-2 a alors vocation à s’appliquer.

Pis, si le bailleur relève des secteurs locatifs II et III14, alors, l’article 11-1 de la loi de 1989 peut également trouver à s’appliquer.

Quant à l’acquéreur d’un bien occupé, ses possibilités de délivrer un congé se trouvent également fortement réduites.

B – La prorogation du bail liée à l’acquisition d’un bien occupé

L’article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié dernièrement par la loi Macron, dispose qu’« en cas d’acquisition d’un bien occupé :

  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat15 de location en cours ;

  • lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

À la lecture de cet article, tout acquéreur est concerné, personne morale ou personne privée, professionnel ou non de l’immobilier, primo-accédant ou non. Peu importe ici que le bien soit situé en zone tendue ou que le logement soit mis en copropriété. Pour illustrer les effets de ce dispositif, prenons l’exemple suivant : M. X, a acquis un bien loué à M. Y le 9 septembre 2014. Le bail signé le 5 avril 2014 vient à échéance le 5 avril 2017. M. X pourra délivrer un congé pour reprise au plus tard pour le 5 octobre 2016. Mais M. X ne pourra délivrer un congé pour vente que pour l’échéance du premier renouvellement (ou reconduction) du bail, soit au plus tard le 5 octobre 2019. La situation est différente pour un bail régularisé le 5 avril 2009. En ce cas, M. X a pu délivrer un congé pour vente à M. Y. Le délai de préavis ayant commencé le 5 octobre 2014.

Il nous reste maintenant à envisager la question du droit de priorité que confère la loi Alur aux collectivités.

II – Le droit de priorité de la collectivité

Pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, le droit de priorité que confère la loi Alur aux collectivités a vocation à s’appliquer indépendamment du droit de préemption urbain et dès lors que le droit de préemption de l’article 10-I alinéa 1 à 5 est mis en œuvre. Plus précisément, le droit de priorité ne s’applique qu’en cas d’absence d’acceptation par le bénéficiaire du droit de préemption.

Le droit de priorité permet alors à la collectivité, aux conditions fixées à l’article 10-I, de préempter à un prix inférieur à celui qui lui a été notifié et qui a également été notifié au locataire. Il permet ainsi à la collectivité d’échapper au cadre législatif du droit de préemption urbain.

Avec la loi Alur et la loi Macron, le législateur réduit fortement le droit de vendre libre un logement. La vocation initiale du droit de préemption, censé permettre au locataire d’accéder à la propriété, a été détournée afin de contraindre le propriétaire à maintenir le locataire dans les lieux. Un tel dévoiement des techniques juridiques se rencontre également avec le droit de préemption urbain.

Notes de bas de pages

  • 1.
    À l’origine, les raisons de l’adoption de la loi du 31 décembre 1975 étaient de protéger le locataire contre le risque d'éviction du logement et participait également à la lutte des prix de vente dissimulés. Quant à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il a été institué afin d'éviter que le bailleur ne commence à libérer l’immeuble avant de le vendre.
  • 2.
    L’article 10 (première vente après mise en copropriété – vente occupée) et 10-1 (loi Aurillac) de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et l’article 15-I (congé-vente ou vente libre) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
  • 3.
    Voir sur ce sujet les travaux du 112e Congrès des notaires de France.
  • 4.
    Il s’agit des zones dites tendues. À ce jour, vingt-huit agglomérations de France sont classées en zone tendue par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Environ 1 500 villes sont concernées. Le zonage correspond à celui applicable à la taxe sur les logements vacants et au dispositif Duflot d’encadrement des loyers.
  • 5.
    Est donc exclu du dispositif l’immeuble à usage mixte d’habitation et commercial.
  • 6.
    La loi ne faisant aucune distinction peu importe que tous les logements ne soient pas loués, il en suffit d’un seul. À noter que le nouvel article 25-3 relatif à la location en meubles ne mentionne pas l’article 11-2.
  • 7.
    Secteurs définis à l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  • 8.
    L. n°65-557, 10 juill. 1965, art. 1er, al. 1er.
  • 9.
    L’article 10-I de la loi n° 75-1361 du 31 décembre 1975 s’applique notamment lors, de ce que l’on appelle communément, la première vente après mise en copropriété.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 14 déc. 1994 : JCP N 1995, p. 1597, note Dagot M. – Cass. 3e civ., 26 juin 1996 : Loyers et copr. 1996, n° 335 – Cass. 3e civ., 2 oct. 1996 : Loyers et copr. 1996, n° 421.
  • 11.
    Extrait de la note de Dagot M., préc.
  • 12.
    Article issu de la loi Aurillac (L. n° 2006-685, 13 juin 2006). Sur la loi Aurillac voir les travaux du 112e congrès des notaires de France.
  • 13.
    Voir les travaux du 112e Congrès des notaires de France.
  • 14.
    V. note n° 6.
  • 15.
    Sur la distinction entre reconduction tacite et renouvellement, v. L., 6 juill. 1989, art. 10. V. Bull. Cridon Paris, 15 août 2015, n° 15-16.

À lire également

Référence : LPA 27 Mai. 2016, n° 116u5, p.44

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