Immobilier : des tensions en Île-de-France amenées à durer

Publié le 25/06/2024
Immobilier : des tensions en Île-de-France amenées à durer
fazon/AdobeStock

2023 aura été, indubitablement, une année de basculement pour le marché immobilier. Ventes, prix, à Paris ou dans le reste du pays, l’ensemble des indicateurs sont tournés à la baisse. Et d’ores et déjà 2024 se place dans la même lignée. « Les baisses de prix viendraient donner un peu d’air au marché mais sans réussir à compenser la baisse de pouvoir d’achat des ménages », anticipent les notaires dans leur dernier rapport consacré à la conjoncture immobilière.

« L’ensemble de la chaîne du logement semble s’être figée. » Une phrase, seule, suffit à mesurer l’état du marché immobilier en Île-de-France. C’est un bilan pour le moins sombre que dressent les notaires du Grand Paris de l’année écoulée avec un volume de vente sérieusement en baisse au troisième trimestre 2023 (-34 % par rapport à il y a un an, pour 35 460 transactions effectuées) et qui ne devrait pas, sauf surprise, se relever en 2024. Pour les notaires, les raisons d’une telle situation sont diverses mais ils pointent d’abord une économie nationale morose et une confiance dans l’avenir limitée. De fait, avec une inflation et des taux d’emprunts élevés, des banques prises de frilosité et un contexte international défavorable, la nouvelle année devrait ressembler à s’y méprendre à celle passée avec un « environnement financier moins porteur que ces dernières années », expliquent les notaires du Grand Paris. « La dynamique baissière tant sur les volumes que sur les prix pourrait donc encore rester à l’œuvre dans les prochains mois ». Dans le détail les chiffres sont révélateurs : « En glissement annuel et sur les 12 derniers mois connus (d’octobre 2022 à septembre 2023), un peu moins de 150 000 logements anciens ont été vendus en Île-de-France, soit 22 % de moins qu’un an auparavant. Autrement dit, on a perdu 41 000 ventes pour notre seule région en un an. »

Immobilier : des tensions en Île-de-France amenées à durer
Notaires du Grand Paris

Paris à la baisse

Même le très scruté et très recherché département parisien n’est pas épargné par ces observations. Au troisième trimestre 2023, sur un an, le nombre de vente d’appartements anciens a chuté de 16 % dans la capitale quand les prix eux baissaient de 5,3 % pour s’établir tout de même, en moyenne, à 10 090 € le m². Le retour sous la barre symbolique des 10 000 € n’est plus très loin et pourrait être franchi dès le début de l’année 2024 estiment les notaires du Grand Paris. Une situation qui serait alors inédite depuis 2019 et qui marquerait, à n’en pas douter, par sa symbolique, un basculement examiné par toutes les parties prenantes du marché.

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Notaires du Grand Paris

Maisons, appartements, petite ou grande couronne, c’est en réalité l’ensemble du marché régional qui est affecté des mêmes maux. Même si « les Franciliens ont toujours envie de devenir propriétaires », jugent les notaires, l’embellie post-Covid semble bel et bien terminée. Emblème par excellence du nouveau désir d’acquisition post-confinements, le marché des maisons est aujourd’hui lui aussi englué dans un ralentissement général. Près de Paris ou plus éloignées du centre urbain, les ventes de pavillons reculent : -38 % en petite couronne et -34 % en grande couronne. Logiquement, les prix d’achat suivent la même tendance : -6 % et -5,1 % respectivement. Et la dégringolade devrait se poursuivre, alertent les notaires du Grand Paris. Selon leurs projections basées sur leurs avant-contrats, le prix d’achat d’une maison dans l’Essonne, en janvier 2024, devrait s’élever en moyenne à 310 700 € contre 327 800 € trois mois plus tôt. Dans le Val-de-Marne, la baisse serait encore plus importante avec un prix d’acquisition qui passerait de 423 500 € fin 2023 à 399 500 € début 2024.

Une tendance nationale

Cette morosité francilienne, tant sur les prix que sur le volume des ventes, pousserait-elle dès lors les acquéreurs à tenter leurs chances ailleurs, loin du vacarme parisien, là où les biens sont plus accessibles pour des bourses grippées ? Pas nécessairement, explique le Conseil supérieur du notariat dans son propre bilan. En effet, contrairement aux données étudiées après la fin des confinements, les habitants de la région parisienne semblent de moins en moins enclins à partir hors d’Île-de-France. « Il y a 2 ans, la part des acquéreurs franciliens augmentait de manière significative dans la grande majorité des départements français. À l’inverse en 2022, leur part se maintenait ou était orientée à la baisse à l’exception de quelques départements. Cette tendance s’est accentuée en 2023, où leur part s’est réduite notamment autour de l’Île-de-France, au sein de la région Centre et dans la plupart des départements du secteur sud -sud-ouest. Elle se maintient davantage dans les départements au nord et à l’est du pays », explique le Conseil dans son rapport immobilier annuel, avant de préciser : « De manière générale, l’évolution de la part des acquéreurs franciliens reste toutefois positive comparativement à il y a cinq ans. »

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Conseil supérieur du notariat

À titre de comparaison, les notaires rappellent tout de même que pour un budget de 300 000 € un acquéreur a le choix entre un appartement de 2 pièces dans le XVIIIe arrondissement de Paris ou une maison de 5 pièces à Lille… Voilà une différence historique entre la capitale et le reste du territoire national qui ne semble souffrir d’aucune correction dans le temps. Même fragile, le marché immobilier n’est pas tout à fait dénué de certitudes.

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