1re Commission

La possession immobilière à l’épreuve de l’altération des facultés mentales du propriétaire

Publié le 27/05/2016

De prime abord, l’absence de discernement et les troubles mentaux intéressent l’état et la capacité des personnes (minorité, mesures de protection juridique) et le droit commun des contrats (nullité d’un contrat pour défaut de consentement). À la réflexion, le régime de la propriété immobilière n’est pas épargné par l’altération des facultés mentales. Il en est ainsi lorsque la sauvegarde de l’intérêt d’un possesseur l’obligerait à établir son animus domini ou à manifester la volonté de se prévaloir de l’usucapion. Les difficultés pratiques rencontrées par les notaires et les professionnels du secteur tutélaire, justifient d’étendre la théorie de la représentation objective à l’animus domini et d’analyser avec rigueur les causes de report du point de départ de la prescription acquisitive, suivant que le temps court à l’encontre ou au profit d’une personne hors d’état de manifester sa volonté.

1. L’altération des facultés mentales, un risque dominé par le droit des personnes et des contrats. Sensible au vieillissement de la population française et au besoin d’adaptation du droit qu’il engendre, le notariat français a proposé de réformer le statut légal de l’être vulnérable, à protéger dans sa personne et dans ses biens. Les travaux du 102e Congrès des notaires ont montré le dynamisme d’une profession prête à rédiger des mandats de protection future1 et à mettre au point les techniques contractuelles permettant d’aménager, de gérer et de préparer la transmission du patrimoine d’une personne vulnérable pour qu’elle puisse tirer les fruits de sa fortune, sans immobiliser ni compromettre son capital2.

Huit ans après la loi du 5 mars 2007 réformant le droit des majeurs protégés, la réaction des pouvoirs publics s’est manifestée par une loi d’orientation et de programmation dont l’ambition est d’adapter la société au vieillissement3. Le législateur a mobilisé toutes les compétences pour prévenir l’isolement des personnes âgées, maintenir leur autonomie ou mettre en œuvre les remèdes permettant de faire face à leur état de dépendance. Les notaires sont concernés par les mesures issues de la loi du 28 décembre 2015. Ils ne peuvent ignorer l’extension des prérogatives de la personne de confiance4 lorsqu’elles sont attribuées au mandataire désigné dans un mandat de protection future5. Chargés d’appliquer la nouvelle incapacité de recevoir à titre gratuit6, ils interrogeront volontiers le fichier des mandats de protection future7 lorsqu’il sera disponible. Ces ajustements récents du droit des majeurs protégés seraient faciles à assimiler s’ils ne résultaient pas d’une œuvre impressionniste qui se dessine par touches successives depuis dix-mois. La réécriture a commencé par l’introduction de délais impératifs sanctionnés par la caducité8 et le retour du simple avis médical dans la disposition de l’immeuble affecté au logement9. Elle s’est poursuivie par l’institution d’une nouvelle mesure de protection juridique10 et pourrait s’achever, au moins pendant un temps raisonnable, par la réforme du droit des contrats qui comprend de nouvelles dispositions relatives au consentement11 et à la capacité12 de contracter.

Dans ce contexte, l’altération des facultés mentales du contractant devient un risque prévisible pour le notaire soucieux d’assurer la sécurité juridique du contrat qu’il instrumente. Le recours à la technique de la représentation lui permet d’éviter la formation d’un acte juridique qui serait nul s’il était conclu sous l’empire d’un trouble mental13. Mais à ce stade, la personne insane ne peut plus habiliter le membre de son entourage auquel elle fait confiance, pour lui donner procuration14. À moins qu’un mandat de protection future ait été conclu à temps et puisse être mis en œuvre15, la technique de la représentation est subordonnée à une autorisation judiciaire. La représentation judiciaire entre époux16, celle du mandat spécial dans la sauvegarde de justice17, de l’habilitation familiale ou de la tutelle ont aussi en commun d’être subordonnée à un certificat médical18, attestant de l’altération des facultés mentales d’une personne ou de l’impossibilité de manifester sa volonté à cause d’un empêchement physique.

2. L’altération des facultés mentales, un phénomène marginal en droit des biens ? On pourrait croire que l’altération des facultés mentales de la personne humaine n’intéresse donc que le droit des personnes et des contrats. En effet, le droit commun des biens et le droit spécial des immeubles ignorent a priori l’état et la capacité des personnes. Les classifications des richesses et les différentes institutions qui gouvernent les rapports entre les choses, sont gouvernées par des critères rationnels et objectifs19, tels que la mobilité20, l’utilité21, la continuité22 ou la visibilité23. Mais les relations entre les personnes et les choses accordent une place à des données psychologiques : l’animus domini, la bonne foi ou l’état d’inconscience du possesseur qui, par la qualification de force majeure, est l’une des causes légales de report du point de départ de la prescription acquisitive. Le trouble mental du propriétaire exerce donc une influence sur la mise en œuvre de la possession immobilière qui fonde l’existence autonome du droit de propriété.

Tenue pour marginale en droit des biens, l’altération des facultés mentales du titulaire d’un droit réel n’est pas encore à l’origine d’une jurisprudence établie, ni l’objet d’une réflexion doctrinale. Elle n’en soulève pas moins d’épineuses questions pratiques. Il suffit de consulter un notaire, un mandataire judiciaire à la protection des majeurs ou un auxiliaire de justice pour saisir la diversité des problèmes rencontrés. Trois cas ont retenu l’attention.

Le premier cas concerne Primus, une personne placée sous mesure de tutelle qui a acheté la maison dans laquelle elle a longtemps vécu en qualité de locataire. Primus est représenté le jour de la signature de l’acte authentique par son tuteur, dument autorisé par le juge des tutelles. Primus est ainsi devenu propriétaire, presque malgré lui, parce qu’il n’a pas eu conscience de l’interversion de titre. Dès lors, le problème se pose de savoir si une personne qui souffre d’une altération des facultés mentales peut être animée par l’esprit de maître. Sans animus domini, elle ne parviendra pas à établir l’existence d’une possession sur l’immeuble acquis, susceptible avec le temps de consolider l’existence de son droit réel.

Le deuxième cas concerne Secundus, une personne qui s’est appropriée une parcelle de terre dans le prolongement d’un terrain bâti qu’il a acheté chez un notaire. Après avoir défriché la parcelle abandonnée, il l’a réunie avec son terrain par une clôture commune et y a fait construire un bâtiment pour lui servir de garage. Vingt ans plus tard, Secundus a subi un grave accident de la circulation dont il garde de graves séquelles : ses facultés cognitives sont tellement altérées qu’il n’a plus la mémoire de sa possession. Une mesure de tutelle est ouverte à son profit et confiée à un mandataire judiciaire à la protection des majeurs. Pour dégager les revenus importants que suscite l’hébergement de la personne protégée, le tuteur obtient du juge l’autorisation de vendre son immeuble. Mais sans la mémoire de sa possession, il lui sera difficile d’obtenir d’un notaire un acte de notoriété acquisitive pour établir qu’il est légalement propriétaire des deux parcelles réunies par la possession utile. Dans le doute de la prise de possession, faudrait-il qualifier Secundus de bonne foi ? Présumée et dictée par l’altération des facultés mentales, la bonne foi correspond-elle à l’état d’esprit de Secundus au jour où il est entré en possession de la parcelle voisine ?

Le troisième cas concerne Tertius, un berger simple d’esprit qui a vécu plus de trente ans dans une très modeste bergerie. Persuadé de l’avoir achetée en payant le prix du marché au maire du village, il ne comprend pas que l’immeuble soit maintenant revendiqué par l’héritier du propriétaire. Assigné à cette fin, Tertius est représenté par son tuteur. Il conviendra d’analyser le trouble mental à l’aune des causes de suspension de la prescription au profit ou à l’encontre du majeur protégé, dans le cas où l’un d’eux pourrait se prévaloir d’une possession utile.

Inspirés par des faits réels, ces cas montrent l’influence de l’altération des facultés mentales sur le régime de la possession immobilière. Ainsi l’étude portera successivement sur l’animus domini par représentation (I) et les vicissitudes de la prescription acquisitive (II).

I – L’animus domini par représentation

3. L’altération des facultés mentales et les conditions requises pour posséder. La possession est, avec les titres translatifs de propriété (vente, donation, apport en société…), une présomption simple de la propriété immobilière. Toutefois, seule la possession est susceptible de devenir une présomption irréfragable de propriété lorsque les conditions de l’usucapion sont réunies. L’usucapion est la meilleure preuve de la propriété immobilière parce que le droit réel a pu être consolidé à partir d’un rapport de fait dont les qualités le rendent incontestable. Reste à savoir si les personnes qui souffrent d’une altération de leurs facultés mentales ne sont pas radicalement privées du pouvoir de posséder et, partant, du droit d’usucaper. L’exposé du problème et de la solution (A) précèdera l’analyse critique (B).

A – Exposé

4. L’altération des facultés mentales et le spectre de la détention précaire. La possession est, au sens propre comme au sens juridique, un rapport de domination entre la personne et la chose. « Posséder une chose, c’est l’avoir en sa puissance, la garder sous sa maîtrise, la tenir sous son pouvoir »24. Ce rapport de fait prend corps dans un comportement et des actes matériels qui, s’ils sont ostensibles, ne sont pas en eux-mêmes significatifs25. Ils le deviennent en revanche dès lors qu’ils sont commandés par l’état psychologique d’affirmer sa propriété : l’animus domini. L’esprit de propriétaire qui anime le possesseur donne du sens à son attitude et à ses actes, même si les éléments matériels de la possession du bien sont effectués par un tiers qui le tient pour lui. L’animus domini est, en droit français26, ce qui sépare la possession de la détention précaire. L’altération des facultés mentales n’empêche pas une personne de se comporter en propriétaire mais on peut s’interroger sur son aptitude à manifester la volonté d’affirmer son droit réel. Le doute n’est pas attaché à la qualité de la personne protégée ou à l’élévation d’une incapacité d’exercice mais à la perte ou à l’absence de la faculté psychique du propriétaire de déterminer pour lui-même un animus domini27.

5. Les remèdes à l’impossibilité de manifester l’animus domini. À première vue, cette difficulté est contenue par le droit de la preuve. Tout fait psychologique se prouve indirectement. La preuve de l’animus domini est ici facilitée non pas par une présomption du fait de l’homme mais par une présomption légale. Suivant l’article 2256 du Code civil, « on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre ». Le législateur prend donc en considération l’état d’esprit de la personne au jour où elle prend le bien en mains. Si elle le détient pour elle-même, l’animus domini va s’extérioriser par ce premier élément matériel : l’entrée en possession de l’immeuble… Puis cet état d’esprit va rester attaché à tout ce qui matérialise le corpus de la possession : le paiement de l’impôt foncier, la jouissance de l’immeuble ou la conclusion de baux d’habitation. La jurisprudence admet même que la possession d’un fonds immobilier puisse être conservée solo animo, en l’absence d’actes matériels, dès lors qu’elle n’est pas « détruite par une possession effective et contraire »28. La présomption de fixité de l’animus domini est simple mais elle est suffisante pour toutes les personnes âgées qui perdent la mémoire à cause d’une maladie dégénérative. Elles sont entrées en possession de leurs biens avec une âme de propriétaire ; elles vont évidemment le rester même si elles ont oublié qu’elles l’étaient. Le placement sous un régime de protection juridique permet d’habiliter un tiers qui exercera en leur nom et pour leur compte tous les actes de propriétaire et, ainsi, de sauvegarder leurs droits (cas de Secundus).

L’exigence d’un animus domini manifesté au jour de l’entrée en possession ne nuit pas aux très jeunes héritiers mineurs. En effet, ceux-ci peuvent se prévaloir de l’animus domini de leur auteur en cas de transmission universelle : « les héritiers ne sauraient avoir un animus différent de celui au titre duquel le défunt possédait la chose »29. En revanche, les jeunes mineurs qui héritent par un legs à titre particulier ou acquièrent un immeuble par la volonté de leur administrateur légal paraissent faire les frais de leur inaptitude psychologique à manifester un animus domini au jour de leur entrée en jouissance. Le problème se pose avec la même acuité pour les personnes majeures qui sont hors d’état de manifester leur volonté ou privées de discernement pour concevoir l’animus domini. Les uns et les autres seraient-ils alors des propriétaires privés de la faculté d’entrer en possession ?

Face à ce problème insoluble, quelques auteurs ont admis, à la suite d’Aubry et Rau30, de concevoir l’animus domini par représentation. « Pour les personnes qui sont incapables d’avoir un animus qui leur soit propre, comme les fous et les infantes [c’est-à-dire les mineurs dépourvus de discernement], il a bien fallu admettre que la possession serait acquise par l’intention d’autrui : elles empruntent, en quelque sorte, l’animus de leurs représentants »31. Imposée par la nécessité, cette solution est-elle bien fondée ?

B – Discussion

6. Le renouvellement de la théorie générale de la représentation. Conçue à partir du contrat de mandat, la théorie générale de la représentation épousait cependant mal l’obligation faite au représentant d’accomplir des actes matériels pour le représenté. Seul l’acte juridique se prête à une dissociation de la cause et de l’effet : la volonté manifestée par le représentant (la cause de l’acte juridique) produit des effets dans le patrimoine du représenté (l’effet de l’acte juridique). Or l’acte matériel est entier et indivisible ; il ne peut donc pas, en principe, être imputé à autrui. En conséquence, le corpus et l’animus devraient résister, l’un et l’autre, en leur qualité de fait juridique, à la technique de la représentation. Et pourtant la loi admet la possession corpore alieno que la doctrine explique parfois en recourant à la technique de la représentation32. Ce que l’on conçoit alors pour le corpus, devrait pouvoir être étendu à l’animus ; sinon l’analyse pècherait par un excès de subjectivisme33.

Les réticences peuvent être levées, nous semble-t-il, grâce à la théorie de la représentation telle qu’elle a été reconstruite par un auteur à partir de deux modèles : la « représentation objective » et la « représentation fiduciaire », suivant que la décision prise par le représentant et imputable au représenté, est commandée par les circonstances ou résulte d’un processus de gestion du risque34. Précisons que l’auteur n’exclut pas la cohabitation de ces modèles, dans laquelle se retrouve notamment la gestion des biens pour autrui35. Toutefois, cette combinaison n’est pas nécessaire pour renouveler l’analyse de la gestion d’affaires à partir de la représentation objective qui justifie ainsi d’imposer au maître de l’affaire les actes passés pour son compte par le gérant36.

L’imputation des effets de la gestion d’affaires n’est pas fondée sur la volonté du gérant mais sur l’utilité de la gestion37, celle-ci justifiant des actes juridiques38 mais aussi des actes matériels39. La théorie de la représentation objective peut être appliquée à d’autres situations que celles envisagées par l’auteur, ce d’autant qu’elle s’accommode d’une rénovation de la notion de pouvoir, entendue comme des prérogatives juridiques ou matérielles accomplies pour réaliser l’intérêt d’autrui40.

7. L’adaptation de la « représentation objective » à la possession. Le problème n’est pas d’expliquer comment une personne privée de discernement acquiert un droit de propriété sur un immeuble – car la théorie classique de la représentation l’explique déjà – mais comment la personne qui n’est pas saine d’esprit, peut commencer à posséder ce bien grâce à l’animus domini manifesté par autrui dans son intérêt. Il n’est pas difficile de vérifier que la décision d’acquérir l’immeuble est justifiée par l’intérêt de la personne protégée, dès lors que la conclusion de cet acte juridique résulte d’une autorisation donnée par le juge des tutelles, sans laquelle l’administrateur légal du mineur ou le tuteur du majeur protégé n’aurait pas pu bénéficier d’un pouvoir – juridique – spécial de représentation41. Le contexte de « la bonne décision »42 dévoile alors une situation fermée, caractéristique de la représentation objective, qui permet de recourir à une fiction juridique pour servir la finalité fixée par la loi. La représentation objective se détache ainsi de la volonté des intéressés pour regarder les données de fait et leur attacher une conséquence juridique.

La représentation objective est ainsi une technique de conservation des affaires d’autrui permettant d’expliquer que le représenté puisse profiter des pouvoirs de fait exercés pour son compte par le représentant. L’administrateur légal du mineur et le tuteur du majeur protégé sont en situation d’exercer des actes de maître sur l’immeuble de la personne protégée, en décisions et en actions, corpus et animus domini compris. Dès lors que ces faits matériels réalisent l’intérêt de la personne protégée, la représentation objective permet de lui imputer ces faits constitutifs d’une possession utile.

Cette analyse est conforme à la mission de protection des biens du tuteur d’un majeur protégé ou de l’administrateur légal d’un mineur. Elle est aussi commandée par une obligation générale de diligence43 qui ne distingue pas entre les pouvoirs juridiques et les pouvoirs matériels qui en constituent la suite logique et cohérente. En revanche, il importe peu que, dans les faits, l’exercice du pouvoir juridique et celui du pouvoir matériel soient accomplis successivement par le représentant. Toutes les situations sont envisageables : le majeur protégé hors d’état de manifester une volonté lucide est devenu propriétaire de l’immeuble et a pu entrer en sa possession le jour même de la signature de l’acte notarié par le tuteur. Il a pu entrer aussi en possession la veille ou le lendemain de la signature. Il a pu aussi ne jamais mettre un pied dans l’immeuble acquis mais exercer sa possession en le mettant à la disposition d’autrui qui le possède pour lui (commodat, bail d’habitation). La diversité des situations n’est pas un obstacle à la recherche de l’utilité et, partant, de l’existence de la représentation objective.

8. L’absence de dévoiement de la notion de possession. Ainsi justifiée par la théorie de la représentation objective, l’animus domini manifesté pour le compte d’autrui ne réalise pas une déformation de la notion de possession. En effet, l’animus domini ne résulte pas d’une appréciation in concreto mais d’une appréciation in abstracto qui réside dans la cause de la détention matérielle de l’immeuble44, c’est-à-dire l’acte translatif de propriété. Ainsi, bien que la personne mineure ou majeure soit inapte à manifester un animus domini, elle a pu être dûment représentée à la conclusion de cet acte translatif de propriété (accomplissement d’un pouvoir juridique). Par ailleurs, si le comportement du tuteur est utile à l’intérêt de la personne protégée, celle-ci a pu, également, être représentée par son tuteur : l’entrée en possession s’est exercée, en action et en intention, corpus et animus domini, par un acte matériel profitant à la personne protégée (accomplissement d’un pouvoir matériel). On retrouve ici les deux modèles de la théorie de la représentation qui protège le propriétaire inapte à manifester pour lui-même un consentement lucide à l’acte translatif de propriété (représentation fiduciaire) et le possesseur inapte à manifester l’animus domini (représentation objective).

9. La possession pour autrui et l’interversion de titre. Le cas de Primus. La présomption légale de fixité de l’animus domini profite à la personne hors d’état de manifester sa volonté. Il suffit que l’animus domini ait été manifesté pour son compte par son tuteur lors de son entrée en jouissance de l’immeuble pour qu’elle puisse acquérir la possession de son bien. Grâce aux diligences de son représentant légal ou judiciaire, la personne protégée a pu développer avec le temps une possession utile, continue, paisible, publique et non équivoque. Réciproquement, si le majeur protégé, tel Primus45, a acquis la maison dans laquelle elle a longtemps vécu comme locataire, il lui faudrait, en principe, changer d’état d’esprit pour commencer à posséder le bien. La présomption légale de fixité de l’animus joue toujours au profit du possesseur ; elle est ici défavorable au détenteur précaire. Ainsi, « quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre, s’il n’y a preuve du contraire »46. Tant qu’il était locataire, le majeur protégé possédait l’immeuble pour le compte du bailleur. Son état d’esprit était celui d’un détenteur précaire, caractérisé par l’animus detinendi. Mais dès qu’il a acquis l’immeuble loué, le nouveau propriétaire est en mesure de posséder pour lui. Certes, dans les faits, le corpus n’a pas changé : Primus a continué à vivre dans le même immeuble. Primus a cependant acquis un droit de propriété parce qu’il a été valablement représenté par son tuteur à l’acte de vente. Il est aussi permis d’analyser les circonstances comme propices à imputer au tuteur un animus domini manifesté pour le majeur protégé. La combinaison des diligences du notaire et du tuteur permet à Primus d’opposer aux tiers l’interversion de son titre et, partant, de commencer à posséder pour lui. Grâce à la théorie de la représentation objective, l’on peut admettre l’animus domini pour autrui. L’altération des facultés mentales du possesseur n’est donc pas un obstacle à la réalisation d’une possession utile ; elle éprouve cependant sa conception traditionnelle, ainsi que le régime juridique de la prescription acquisitive.

II – Les vicissitudes de la prescription acquisitive

10. Quelle protection pour le possesseur hors d’état de manifester sa volonté ? « Rare et elle-même souvent incertaine du fait des règles de la computation des délais »47, l’usucapion demeure la meilleure preuve de la propriété immobilière. La possession permet, à condition d’être utile et prolongée, d’acquérir le droit de propriété, c’est le sens étymologique de l’usucapion : acquérir (capere) – un droit – par l’usage (usus). L’acte de notoriété acquisitive a pour objet de constater cette possession et d’y attacher des effets juridiques. L’usucapion est toutefois subordonnée à des données psychologiques : la volonté de se prévaloir de l’effet acquisitif de la possession, d’une part, la bonne ou la mauvaise foi du possesseur qui abrège ou allonge le délai de la prescription acquisitive, d’autre part. Ces données psychologiques tiennent compte du trouble mental du possesseur sans modifier le régime de l’usucapion : son représentant pourra donc faire le nécessaire (A). En revanche, la suspension de la prescription acquisitive pour cause d’empêchement invite à des nuances (B).

A – L’usucapion subordonnée à des données psychologiques

11. Le rôle de la volonté du possesseur dans l’usucapion. L’usucapion n’a pas de caractère automatique : il ne suffit pas d’avoir possédé pendant le délai requis pour se trouver investi du droit en cause48. Le possesseur doit encore manifester la volonté de se prévaloir de l’effet acquisitif de la prescription. L’acte de notoriété acquisitive est une pratique créée par les notaires pour répondre à ce besoin. Lorsque le possesseur est hors d’état de manifester sa volonté, le tuteur peut solliciter un officier public et ministériel pour constater la possession. Le tuteur peut aisément représenter le majeur protégé parce que l’acte de notoriété acquisitive est un acte conservatoire. Le majeur protégé pourrait lui-même agir seul ; la difficulté n’est pas liée à la capacité juridique mais à la condition de discernement, parfois appelée capacité naturelle. La difficulté est la même qu’en matière d’animus domini. Le remède est toutefois plus difficile à mettre en œuvre parce que le tuteur doit établir l’existence d’une possession utile.

12. La preuve de la possession utile. Le cas de Secundus. La possession utile est constituée d’un corpus et d’un animus domini. Le comportement du possesseur doit manifester l’intention de se comporter comme le propriétaire. La possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque49. Le cas de Secundus met en perspective un ensemble de difficultés d’ordre factuel. Le tuteur devra retrouver les faits constitutifs de la possession et présenter au notaire des éléments de preuve : des documents administratifs ou des témoignages. En l’espèce, Secundus a occupé le terrain adjacent (parcelle AB116) à celui qu’il avait acquis chez un notaire (parcelle AB117). L’acte d’acquisition est dépourvu d’ambiguïté : Secundus savait exactement ce qu’il avait acheté et ce qu’il n’avait pas acheté. Mais constatant que cette parcelle paraissait abandonnée et ne semblait appartenir à personne, il a commencé à la posséder pour son compte. Il l’a défrichée puis il a réuni les deux parcelles et les a clôturées. Ensuite, il a fait bâtir un immeuble sur la parcelle adjacente pour lui servir de garage.

Le défrichement du terrain ne laisse pas de trace mais il peut être prouvé par témoignage. En revanche, les opérations de bornage et de clôture ont pu être réalisées par des professionnels : géomètres et maçons. De même, la construction du garage a pu être autorisée par un permis de construire dont l’administration a gardé la mémoire. En somme, le tuteur est à même d’établir des faits matériels de possession. La difficulté est de dater avec certitude l’entrée en possession de la parcelle adjacente. À cette époque, le possesseur ne souffrait pas encore de troubles de la mémoire. Il a pu personnellement manifester l’esprit de maître, l’animus domini qui le distingue d’un détenteur précaire.

13. L’incidence de la bonne ou de la mauvaise foi. Le cas de Secundus (suite et fin). Tout indique dans les faits que Secundus savait ne pas être propriétaire mais qu’il entendait se comporter comme tel puisqu’aucune personne privée ou publique ne revendiquait la propriété de cette parcelle50. La mauvaise foi du possesseur n’est pas incompatible avec l’animus domini. L’esprit possessif peut animer la personne qui sait pertinemment ne pas avoir acquis régulièrement son bien. Seul compte l’animus domini : il y a dans ce fait psychologique « une prétention au titre de propriétaire, même – et surtout ? – si on ne l’est pas »51. La mauvaise foi durcit le régime juridique de la prescription acquisitive puisqu’elle allonge le délai de dix à trente ans52. C’est au jour de l’entrée en possession que s’analyse la bonne ou la mauvaise foi. Or, quelle que soit la date retenue (travaux de défrichement, bornage, demande du permis de construire), Secundus était encore doué de discernement à l’époque où il a entrepris d’étendre sa possession au terrain voisin de sa propriété. Il a donc pu entrer en possession de mauvaise foi, ce qui l’oblige à attendre trente ans pour prescrire53.

Si le tuteur est à même d’établir que le premier acte de possession date de plus de trente ans et qu’il a fondé une possession utile durant tout ce délai, alors il pourra convaincre le notaire de dresser un acte de notoriété acquisitive. En principe, l’usucapion est opposable aux tiers sans qu’il y ait lieu à publicité foncière54, mais pour en faciliter la connaissance la pratique notariale préconise de dresser un acte de notoriété acquisitive et de l’inscrire sur les registres de la publicité foncière, bien qu’il ne soit pas – à proprement parler – un acte translatif de propriété. L’acte n’est pas constitutif mais déclaratif : la prescription acquisitive produit, par elle-même, un effet rétroactif. Le possesseur, même de mauvaise foi, est censé avoir acquis la propriété de l’immeuble « depuis le jour où il est entré en possession et non du jour où le délai légal a été achevé »55. La jurisprudence56 a consacré cette analyse doctrinale, eu égard à ses incidences pratiques ; il convenait de régulariser la situation de fait qui, en se prolongeant pendant trente ans, a pu entrer dans le droit de gage général des créanciers du possesseur.

Ainsi le cas de Secundus a pu montrer que le trouble mental du possesseur ne crée aucune difficulté que ne puisse résoudre le tuteur diligent. Plus délicate est la situation de la personne hors d’état de manifester sa volonté et confrontée à un conflit de titres ou de possessions.

B – La suspension de la prescription acquisitive pour cause d’empêchement

14. L’usucapion au détriment du propriétaire empêché par un trouble mental. Le droit de propriété est imprescriptible57 ; il ne se perd pas par le non-usage58 puisqu’il peut se conserver solo animo. Mais le propriétaire peut perdre son immeuble s’il en a été dépossédé par une personne qui a, pendant le délai légal, établi une possession effective, non viciée et contraire à son titre. Le principe connaît toutefois des exceptions. La prescription acquisitive ne court pas à l’encontre d’une personne qui, à cause de la loi59 (ouverture d’une tutelle60) ou de la force majeure (altération des facultés mentales61), fut placée dans l’impossibilité d’agir. Il est heureux que la personne dépourvue de raison ne pâtisse pas de sa faiblesse mentale. L’adage Contra non valentem méritait bien d’être consacré par la loi du 17 juin 200862 tant en ce qui concerne la prescription extinctive que la prescription acquisitive63. Mais cette marque d’équité64 ne produit pas que des effets bénéfiques : la suspension du temps à l’avantage de la personne privée de raison ou incapable d’exercer ses droits, peut avoir pour effet d’allonger de manière incertaine, soit au-delà de trente ans65, le délai nécessaire pour prescrire66.

L’incertitude conduit alors la doctrine à critiquer l’assimilation du droit au fait et l’identité de traitement de la personne insane et de l’incapable. Sans doute la personne en tutelle est-elle hors d’état de manifester sa volonté, mais elle peut être représentée par son tuteur, contrairement à une personne insane. C’est également le cas du mineur représenté par un administrateur légal. La suspension de toute prescription, extinctive comme acquisitive, ne se justifie pas vraiment67 ; elle est souvent jugée excessive puisqu’elle protège la personne incapable contre les conséquences préjudiciables de l’inertie68 du représentant légal ou judiciaire. La suspension de la prescription revient à lui conférer une immunité pour son inaction fautive. On se demande pourquoi ce ne sont pas les administrateurs légaux des mineurs non émancipés ou les tuteurs des majeurs protégés qui ne répondent pas de leur négligence69 fautive. D’ailleurs, il suffit que le mineur non émancipé ou le majeur en tutelle s’enquière d’un défenseur et dépose un acte interruptif de prescription pour percer l’abcès. L’hypothèse réaliste est encouragée par le droit, tout disposé à analyser la lucidité de l’incapable en un acte conservatoire70. La loi a cependant pris le parti de protéger tous les propriétaires vulnérables au détriment de l’intérêt général qui est soucieux de sécurité juridique et de paix sociale71. Le poids de l’intérêt du propriétaire incapable – lorsqu’il est représenté – doit-il toujours l’emporter sur celui du possesseur de bonne foi72 qui, par définition, ignore cet effet suspensif ? Poser la question suffit à montrer l’excès de la loi.

15. L’usucapion au profit du possesseur empêché par un trouble mental. Le cas de Tertius. Le droit des biens réserve un traitement ambivalent au trouble mental. La faveur que la loi lui attache commande de cantonner le domaine des exceptions. Si l’on est attentif à la lettre des articles 2234 et 2235 du Code civil, la loi ne suspend le décompte de la prescription que lorsqu’elle court à l’encontre des mineurs, des majeurs en tutelle et des personnes dont l’altération des facultés mentales relève de la force majeure. Ainsi l’altération des facultés mentales du propriétaire n’est pas toujours un obstacle à prescription. Rien n’empêche la prescription acquisitive de courir au profit de ces personnes vulnérables73, pourvu qu’elles aient un représentant légal ou judiciaire à même de constituer une possession utile, en décision et en action, corpus et animus domini réunis.

L’altération des facultés mentales du possesseur n’est pas un obstacle à la constitution de l’usucapion, surtout si sa gravité n’a pas empêché la formation de l’animus domini. Tel est le cas de ce berger, Tertius, qui, lorsqu’il était un jeune majeur pas encore placé en tutelle, a acheté au maire de son village une bâtisse vétuste pour lui tenir lieu d’habitation. Plus tard, Tertius a déclaré à son tuteur être le propriétaire de cet immeuble depuis qu’il l’a acheté au maire de son village. Mais le mandataire judiciaire à la protection des majeurs a consulté un notaire et découvert que la vente n’avait pas été dressée par acte authentique : les registres de la publicité foncière désignent donc un autre propriétaire. Sur les conseils du notaire, le tuteur professionnel a informé Tertius de la possibilité de manifester sa volonté de se prévaloir de l’usucapion, si les conditions étaient réunies. Tertius a bel et bien exercé un comportement de maître sur son bien, comme peuvent en attester tous ses voisins. Au corpus et à l’animus domini constitutifs de la possession, Tertius peut aussi se prévaloir d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque. Le tuteur peut établir qu’il a toujours payé la taxe d’habitation et l’impôt foncier. L’honnêteté de Tertius ne suscite aucun doute, mais il ne lui suffit pas d’être entré de bonne foi en possession de son bien pour se prévaloir de la prescription abrégée de dix ans : Tertius doit aussi être en mesure d’établir un juste titre. Or en l’espèce, une vente consentie sous seing privé même avec le maire du village, constitue-t-elle un juste titre ? L’article 2272 du Code civil n’en donne pas de définition.

La jurisprudence définit le juste titre comme l’acte « qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription »74. En l’espèce, la vente sous seing privé est un acte translatif de propriété car l’acte notarié n’est conclu que pour les besoins de la publicité foncière ; l’acte n’est donc pas « nul par défaut de forme », comme le réserve l’article 2273 du Code civil. En revanche, l’acte n’avait pas date certaine75, au sens de l’article 1328 du Code civil. Ou plutôt il ne l’a acquis que l’année suivante, après l’entrée en possession de Tertius, au jour du décès du maire du village qui n’avait jamais été propriétaire de l’immeuble vendu. En somme, Tertius ne pouvait pas se prévaloir de la prescription abrégée ; mais il a pu déclarer sa volonté de se prévaloir de l’usucapion parce qu’il était entré en possession de l’immeuble depuis plus de trente ans et était en situation de le prouver. L’acte de notoriété acquisitive s’analyse en un acte conservatoire que Tertius aurait pu passer seul76 mais le notaire a préféré faire signer son tuteur, habilité à représenter Tertius77. Si les conditions de l’usucapion sont réunies, alors le juge respectera l’effet rétroactif attaché à la prescription acquisitive depuis l’entrée de Tertius en possession ; il devra donc rejeter l’action en revendication de l’immeuble engagée par l’héritier du propriétaire. En revanche, si la qualité de la possession venait à être discutée et jugée viciée pour cause de discontinuité ou d’équivoque, le juge serait conduit à trancher un conflit de titres78.

16. Conclusions. L’altération des facultés mentales du possesseur d’un immeuble est de nature, en définitive, à compromettre ses droits. Néanmoins l’analyse de situations pratiques et complexes, mettant en cause des majeurs protégés, a pu démontrer qu’il n’y a pas de mal qui ne trouve de remède approprié. Tout d’abord, il est concevable d’imputer à une personne privée de discernement les éléments factuels de la possession, dès lors qu’on admet que le représentant légal ou judiciaire d’un jeune mineur ou d’un majeur hors d’état de manifester sa volonté peut prendre, en décisions et en actions, le corpus et l’animus domini nécessaires. Dès lors qu’elle est constituée, la possession peut ensuite délivrer ses effets grâce à la prescription acquisitive, trentenaire ou abrégée à dix ans. Dans cette perspective, le représentant – légal ou judiciaire – de la personne privée de discernement pourra manifester, pour le nom et le compte de cette dernière, la volonté de se prévaloir de l’usucapion et défendre en justice les droits attachés à la possession et à la propriété de son immeuble.

L’analyse permet en définitive de dégager deux conclusions. En pratique, on espère avoir pu convaincre de la nécessité de ne pas laisser sans protection juridique les personnes souffrant d’une altération de leurs facultés mentales, dès lors qu’elles ont besoin d’être représentées pour sauvegarder leurs droits. En théorie, l’altération des facultés mentales reçoit en droit des biens, comme en droit des obligations, un traitement ambivalent car la discrimination positive79 côtoie l’indifférence80.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Sur le mandat de protection future, v. Les personnes vulnérables, Rapp. 102e Congrès des notaires de France, Strasbourg, 21-24 mai 2006, spéc. les études de la troisième commission : « Les figures libres d’assistance ». Adde, Couzigou-Suhas N. et Le Levier Y., « Le mandat de protection future », Defrénois 30 avr. 2006, n° 38371, p. 633 ; Noguéro D., « Interrogations au sujet du mandat de protection future », D. 2006, p. 1133 et s. Adde, après l’entrée en vigueur de la loi n° 2007-308, du 5 mars 2007 : Hauser J., « L’enfance du mandat de protection future », in Mélanges en l’honneur du Professeur Raymond Le Guidec, 2014, LexisNexis, p. 709 à 722.
  • 2.
    V. Rapp. 102e Congrès des notaires de France, préc., spéc. les études de la quatrième commission : « Les alternatives patrimoniales ». Adde, parmi les nombreuses analyses postérieures à la loi n° 2007-308, du 5 mars 2007, portant réforme du droit des majeurs protégés : Plazy J.-M. et a., Le patrimoine de la personne protégée, 2015, LexisNexis.
  • 3.
    L. n° 2015-1778, 28 déc. 2015, relative à l’adaptation de la société au vieillissement : JO, 29 déc. 2015, p. 24268.
  • 4.
    CASF, art. L. 311-4 (L. n° 2015-1778, 28 déc. 2015, art. 27) : « Lors de la conclusion du contrat de séjour, dans un entretien hors de la présence de toute autre personne, sauf si la personne accueillie choisit de se faire accompagner par la personne de confiance désignée en application de l’article L. 311-5-1 du présent code, le directeur de l’établissement ou toute autre personne formellement désignée par lui recherche, chaque fois que nécessaire avec la participation du médecin coordonnateur de l’établissement, le consentement de la personne à être accueillie, sous réserve de l’application du dernier alinéa de l’article 459-2 du Code civil. Il l’informe de ses droits et s’assure de leur compréhension par la personne accueillie. Préalablement à l’entretien, dans des conditions définies par décret, il l’informe de la possibilité de désigner une personne de confiance, définie à l’article L. 311-5-1 du présent code ».
  • 5.
    C. civ., art. 479, al. 2 (L. n° 2007-308, 5 mars 2007) : « Le mandat peut prévoir que le mandataire exercera les missions que le Code de la santé publique et le Code de l’action sociale et des familles confient (…) à la personne de confiance ».
  • 6.
    CASF, art. L. 116-4 (L. n° 2015-1778, 28 déc. 2015, art. 28) : « Les personnes physiques propriétaires, gestionnaires, administrateurs ou employés d’un établissement ou service soumis à autorisation ou à déclaration en application du présent code ou d’un service soumis à agrément ou à déclaration mentionné au 2° de l’article L. 7231-1 du Code du travail, ainsi que les bénévoles ou les volontaires qui agissent en leur sein ou y exercent une responsabilité, ne peuvent profiter de dispositions à titre gratuit entre vifs ou testamentaires faites en leur faveur par les personnes prises en charge par l’établissement ou le service pendant la durée de cette prise en charge, sous réserve des exceptions prévues aux 1° et 2° de l’article 909 du Code civil. L’article 911 du même code est applicable aux libéralités en cause ».
  • 7.
    C. civ., art. 477-1 (L. n° 2015-1778, 28 déc. 2015, art. 35) : « Le mandat de protection future est publié par une inscription sur un registre spécial dont les modalités et l’accès sont réglés par décret en Conseil d’État ».
  • 8.
    C. civ., art. 441, al. 2 ; C. civ., art. 442, al. 2 (v. L. n° 2015-177, 16 févr. 2015, art. 1). Adde, Raoul-Cormeil G., « Le droit des majeurs protégés, en partie rénové par la loi du 16 février 2015 », Gaz. Pal. 12 mars 2015, n° 215u1, p. 6.
  • 9.
    C. civ., art. 426, al. 3 (L. n° 2015-177, 16 févr. 2015, art. 1).
  • 10.
    C. civ., art. 494-1 à 494-12 (Ord. n° 2015-1288, 15 oct. 2015, entrée en vigueur le 1er janvier 2016). Adde, « L’habilitation familiale : une tutelle adoucie, en la forme et au fond », D. 2015, p. 2335 à 2339.
  • 11.
    C. civ., art. 1129 à 1144 (Ord. n° 2016-177, 10 févr. 2016). Parmi ces textes applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, on ne citera que l’article 1143 du Code civil : « Il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».
  • 12.
    C. civ., art. 1145 à 1152 (Ord. n° 2016-177, 10 févr. 2016). Citons seulement l’article 1151 du Code civil qui relativise les nullités de plein droit de l’article 465, 3°, du Code civil : « Le contractant capable peut faire obstacle à l’action en nullité engagée contre lui en établissant que l’acte était utile à la personne protégée et exempt de lésion ou qu’il a profité à celle-ci ».
  • 13.
    C. civ., art. 414-1. Adde, Rogue F., « L’insécurité juridique tenant à l’insanité ou à l’incapacité d’une partie à l’acte notarié », in La sécurité juridique : un acte authentique, Rapp. 111e Congrès des Notaires de France, Strasbourg, 10-13 mai 2015, LPA 30 avr. 2015, p. 27 à 46.
  • 14.
    Un arrêt récent invite les notaires à plus de vigilance : Cass., 1re civ., 2 oct. 2013, nos 12-24754, 12-25862, 12-26223 et 12-27874 : Bull. civ. I, n° 196 ; AJ fam. 2013, p. 718, obs. Raoul-Cormeil G. En l’espèce, les juges ont retenu la responsabilité du notaire qui a instrumenté la vente d’un immeuble après avoir accepté la procuration donnée par une personne insane. Selon la Cour de cassation, « la cour d’appel a exactement déduit que le notaire avait fait preuve de légèreté et de négligences fautives en omettant de s’assurer personnellement de la capacité (sic) à disposer de sa cliente, obligation dont il ne pouvait être dispensé par l’intervention d’un autre professionnel de l’immobilier lors de la signature de la promesse de vente ».
  • 15.
    C. civ., art. 481, al. 2 (L. n° 2007-308, 5 mars 2007). Adde, CA Douai, 31 mars 2016, n° 15/02307. En l’espèce, un mandat de protection future est conclu entre une femme âgée et ses deux petits-fils. Il a pris effet après que le fils unique a saisi le juge pour placer sa mère sous protection juridique. La cour d’appel confirme le jugement de débouté au motif que les mandataires prennent correctement en charge la personne et les biens de la mandante.
  • 16.
    C. civ., art. 219, al. 2 ; CPC, art. 1253. L’empêchement peut être établi par l’attestation du médecin traitant.
  • 17.
    C. civ., art. 435.
  • 18.
    C. civ., art. 431 ; CPC, art. 1219. Le certificat médical circonstancié doit émaner d’un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République lorsque la requête vise à ouvrir une mesure de protection juridique (sauvegarde de justice, curatelle, tutelle) ou une habilitation familiale (C. civ., art. 494-3, al. 2).
  • 19.
    Rappr. Libchaber R., « La recodification du droit des biens », in Le Code civil 1804-2004, Livre du bicentenaire, 2004, Dalloz – LexisNexis, p. 297 à 372 (spéc. p. 324 : « À la subjectivité de la notion de personne, répond le caractère objectif de celle de biens »). L’analyse de la servitude (C. civ., art. 637) révèle la distanciation du droit des biens à l’égard de la volonté du sujet. Sur l’analyse des rapports entre les biens, v. Grimaldi C., Droit des biens, 1re éd., 2016, LGDJ, coll. « Manuels », p. 215.
  • 20.
    La distinction des meubles et des immeubles qui fonde la summa divisio du livre II du Code civil, est fondée sur ce critère pragmatique, emprunté au droit romain, v. Patault A.-M., in Alland D. et Rials S. (dir.), Dictionnaire de la culture juridique, 2004, PUF – Lamy, v. « Biens », p. 130 à 135, spéc. p. 131, 2e colonne.
  • 21.
    L’utilité est un critère général : Demolombe C., Cours de Code Napoléon, t. IX : De la propriété, 4e éd., 1870, Paris, Durand A. et Hachette L. , n° 16 : « Ce caractère d’utilité est ce qui distingue, en effet, essentiellement les biens ; et c’est même de là que leur nom paraît être venu, du mot bonum, qui exprime l’idée de bonheur, de bien-être » ; Zenati-Castaing F. et Revet T., Les biens, 3e éd., 2008, PUF, coll. « Droit fondamental », n° 2, p. 18 : « Les biens sont des choses dont l’utilité justifie l’appropriation ». L’utilité se rencontre également dans le détail des régimes juridiques de chaque institution (l’usufruit et l’étendue des droits de l’usufruitier ; la copropriété des immeubles bâtis et la répartition des charges spéciales ; les servitudes légales pour cause d’utilité publique, etc.).
  • 22.
    La continuité est une qualité de la possession (C. civ., art. 2261) et un caractère de la servitude (C. civ., art. 688).
  • 23.
    L’apparence est aussi un caractère de la servitude (C. civ., art. 689).
  • 24.
    Marcadé V., Explication théorique et pratique du Code civil, t. XII : De la prescription, 7e éd., 1874, Paris, n° 66.
  • 25.
    Malaurie P. et Aynès L., Droit civil, Les biens, 6e éd., 2015, Defrénois, n° 492. C’est la raison pour laquelle les Romains décidaient que le dormeur entre les mains duquel est placé un objet ne saurait en être possesseur. V. Beudant C., Lerebours-Piegonnière P. et Voirin P., Cours de droit civil français, t. IV, Les biens, 2e éd., 1938, éd. Rousseau, n° 660 ; Dross W., Droit civil, Les choses, 2012, LGDJ, n° 244-1.
  • 26.
    Sur la controverse doctrinale opposant la thèse subjective de Savigny et la thèse objective de Jhering, v. Carbonnier J., Droit civil, t. II, Les biens, Les obligations, 2003, PUF, coll. « Quadrige manuels », n° 789, f), spéc. p. 1728.
  • 27.
    Baudry-Lacantinerie G., Traité théorique et pratique de droit civil, t. XXV : De la prescription, 2e éd., 1899, Paris, n° 216 : « La nécessité de l’animus domini entraîne cette conséquence que les personnes incapables de volonté ne peuvent posséder : les fous, les enfants ne peuvent posséder. Mais les personnes qui font l’usage de leur raison, quoi que juridiquement incapables, les mineurs, les femmes mariées, peuvent posséder ». Cette analyse est partagée par des auteurs contemporains : Bergel J.-L., Bruschi M. et Cimamonti S., Les biens, 2e éd., 2010, LGDJ, coll. « Traité de droit civil », n° 136 : « La nécessité d’une volonté implique que le possesseur soit conscient et apte à se déterminer librement et en toute connaissance de cause. Cela suppose une capacité de discernement, de décision et d’action. Un trop jeune enfant et un aliéné mental ne peut avoir de possession, mais seulement une détention matérielle » ; Reboul-Maupin N., Droit des biens, 5e éd., 2014, Dalloz, coll. « Hypercours », n° 284.
  • 28.
    Cass. civ., 27 mars 1929, Commune de Tréal, D.H. 1929, p. 250 : « La possession légale d’un fonds immobilier, quand elle a été une fois acquise au moyen d’actes matériels de détention ou de jouissance accomplis animo domini peut se conserver par la seule intention du possesseur (…) ; elle est réputée subsister tant qu’elle n’est pas abandonnée volontairement par son titulaire ou détruite par une autre possession effective et contraire ». Adde, Cass. 3e civ., 20 févr. 2013, n° 11-25398. Constante, cette jurisprudence tire son bien-fondé du droit romain : Licet possessio nudo animo acquiri non potest, tamen solo animo retineri potest.
  • 29.
    Dross W., Droit des biens, 2e éd., 2014, Montchrestien, coll. « Domat droit privé », n° 245.
  • 30.
    Aubry C. et Rau C., Cours de droit civil français, t. 2, 4e éd., 1869, Paris, Imp. & Lib. gén. de jurisprudence, § 179, spéc. p. 83 : « Lorsqu’il s’agit d’individus placés en tutelle, ou de personnes morales, il suffit que l’intention requise pour l’acquisition de la possession soit manifestée par leurs tuteurs, ou par leurs représentants légaux ».
  • 31.
    Planiol M., Traité élémentaire de droit civil, t. I, 5e éd., 1908, LGDJ, p. 731, n° 2269. Ce passage est reproduit in Ripert G. et Boulanger J., Traité élémentaire de droit civil de M. Planiol, 3e éd., 1946, LGDJ, n° 2768, p. 911 ; Planiol M. et Ripert G., Traité pratique de droit civil français, t. III : Les biens, 2e éd., 1952, LGDJ, p. 167, n° 149. Adde, dans le même sens : Terré F. et Simler P., Droit civil, Les biens, 9e éd., 2014, Dalloz, coll. « Précis », p. 152, n° 160 ; Marty G. et Raynaud P., Droit civil, Les biens, 3e éd., 1995, Sirey – Dalloz, p. 21, n° 18 : « L’animus est en principe personnel au possesseur. On possède animo suo. Cependant, s’il ne suppose pas nécessairement la capacité juridique, puisque la possession est un fait juridique, l’animus nécessite la capacité de fait de former une volonté réelle : il faut donc admettre que l’infans ou l’aliéné ne pourront posséder que par l’animus de leur représentant légal ».
  • 32.
    Dross W., Droit des biens, préc., n° 237 : « Pour sortir de cette impasse, les juristes ont fait appel à l’idée classique de représentation ».
  • 33.
    Rappr. Dross W., Droit civil, Les choses, préc., p. 454, n° 244-1, qui défend l’analyse objective de la possession et cite les travaux de Jhering (Du rôle de la volonté dans la possession (1891), trad. O. de Meulenaere, 2010, Kessinger Publishing) et de R. Saleilles (« La théorie possessoire du Code civil allemand », Rev. crit. lég. jurispr. 1903, p. 592 et 1904, p. 33).
  • 34.
    Didier P., De la représentation en droit privé, Préf. Lequette Y., t. 339, 2000, LGDJ, coll. « Bibliothèque droit privé », n° 208 et s. Adde, le compte-rendu de François J., RTD civ. 2004, p. 186.
  • 35.
    Didier P., De la représentation en droit privé, préc., n° 539, où l’auteur étudie l’action oblique.
  • 36.
    Didier P., De la représentation en droit privé, préc., n° 449.
  • 37.
    Didier P., De la représentation en droit privé, préc., n° 451 : « Une appréciation objective de l’utilité est de nature à garantir un équilibre entre la protection du gérant et celle du maître de l’affaire ». L’objectivité de l’analyse est surtout le moyen de récompenser l’intention altruiste sans surestimer la valeur des bons sentiments.
  • 38.
    La thèse du professeur P. Didier a été consacrée par l’ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016. En ce sens : Chénedé F., « Les quasi-contrats », in Molfessis N. (dir.), Dossier, JCP G 2015. Adde, C. civ., art. 1301-2, al. 1 : « Celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant ».
  • 39.
    Cass. req., 28 févr. 1910 : Capitant H., Terré F., Lequette Y. et Chénedé F., Grands arrêts de la jurisprudence civile, t. II, 13e éd., 2015, Dalloz, p. 506, n° 238.
  • 40.
    Rappr., sur la complémentarité du pouvoir juridique et du pouvoir factuel : Lokiec P., Contrat et pouvoir. Essai sur les transformations du droit privé des rapports contractuels, Préf. Lyon-Caen A., t. 408, 2004, LGDJ, coll. « Bibliothèque droit privé », n° 18, où l’auteur soutient que le pouvoir peut aussi trouver sa source dans une « situation de fait comme une puissance économique, une violence physique ou un savoir ».
  • 41.
    L’acquisition d’un immeuble est un acte de disposition qui entraîne une modification du patrimoine de la personne protégée (v. D. n° 2008-1484, 22 déc. 2008, art. 2). Adde, C. civ., art. 387-1 (administration légale) ; C. civ., art. 505 (tutelle d’une personne mineure ou majeure).
  • 42.
    Didier P., De la représentation en droit privé, préc., n° 214.
  • 43.
    C. civ., art. 496, al. 2 (L. n° 2007-308, 5 mars 2007) : « Il [Le tuteur] est tenu d’apporter, dans celle-ci [la gestion du patrimoine du mineur], des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt de la personne protégée ». C. civ., art. 385 (Ord. n° 2015-1288, 15 oct. 2015) : « L’administrateur légal est tenu d’apporter dans la gestion des biens du mineur des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt du mineur ».
  • 44.
    En ce sens, Bergel J.-L., Bruschi M. et Cimamonti S., op. cit., n° 137 in fine : « Il faut toutefois observer que l’animus s’apprécie in abstracto en fonction de la cause de la détention, et non in concreto, par une sorte d’introspection, selon l’intention particulière effective de chaque intéressé ».
  • 45.
    C. civ., art. 2257.
  • 46.
    Sur l’exposé de la situation de Primus, v. infra, n° 2.
  • 47.
    Malaurie P. et Aynès L., Droit civil, Les biens, préc., n° 599.
  • 48.
    En ce sens, Dross W., Droit des biens, préc., n° 270.
  • 49.
    C. civ., art. 2261.
  • 50.
    C. civ., art. 2264 : « Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé pour le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire ».
  • 51.
    Cornu G., Droit civil : Introduction, Les personnes, Les biens, 12e éd., 2005, Montchrestien, coll. « Domat droit privé », n° 1132. Reprod. in Droit civil, Les biens, 13e éd., 2007, Montchrestien, coll. « Domat droit privé », n° 43.
  • 52.
    C. civ., art. 2272.
  • 53.
    Mais si le possesseur est de bonne foi au jour de l’entrée en possession, il importe peu qu’il apprenne plus tard avoir acquis a non domino. V. C. civ., art. 2275, la reprise d’un adage : Mala fides superveniens non impedit usucapionem. Adde, sur les conditions et l’intensité des effets de la bonne foi du possesseur : Mallet-Bricout B., « La bonne foi et le droit des biens », in Dossier : la bonne foi en droit privé, RDA févr. 2016, p. 51 à 58, spéc. p. 53.
  • 54.
    Cass. 3e civ., 13 nov. 1984, n° 83-13865 : Bull. civ. III, n° 188 ; D. 1985, p. 345, note Aubert J.-L. : « L’article 28-1 du décret du 4 janvier 1955 ne soumet à l’obligation de publicité que les actes et les décisions judiciaires et l’article 3 du même décret fait exception à la règle de l’effet relatif de la publicité, lorsque le droit cédé ou transmis a été acquis sans titre, notamment par prescription. Dès lors, l’acquisition d’un immeuble par prescription est opposable à tous sans avoir à être publiée ».
  • 55.
    Carbonnier J., Droit civil, t. II, Les biens, Les obligations, préc., n° 857, spéc. p. 1822. Adde, Zenati-Castaing F. et Revet T., Les biens, 3e éd., 2008, PUF, coll. « Droit fondamental », n° 466, spéc. p. 673.
  • 56.
    Cass. 3e civ., 10 juill. 1996, n° 94-21168 : Bull. civ. III, n° 180 ; D. 1998, p. 509, note Reboul N. Adde, Cass. 3e civ., 19 févr. 2008, n° 07-10426.
  • 57.
    C. civ., art. 2227 (L. n° 2008-561, 17 juin 2008).
  • 58.
    V. not. Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-16077 : Bull. civ. III, n° 129 ; D. 2003, p. 1461, note Pillet G. ; Defrénois 30 oct. 2002, n° 37611-74, p. 1310, obs. Atias C. ; RDI 2002, p. 386, obs. Bergel J.-L. : « La propriété ne se perdant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive ».
  • 59.
    C. civ., art. 2234 (L. n° 2008-561, 17 juin 2008) : « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ».
  • 60.
    C. civ., art. 2235 (L. n° 2008-561, 17 juin 2008) : « Elle ne court pas ou est suspendue contre les mineurs non émancipés et les majeurs en tutelle (…) ».
  • 61.
    V. spéc. Cass. 1re civ., 1er juill. 2009, n° 08-13518 : Bull. civ. I, n° 150 ; D. 2009, p. 2660 ; Defrénois 15 déc. 2009, n° 39040-5, p. 2336, obs. Savaux É. ; Dr. famille 2009, comm. 116, note Maria I. ; RTD civ. 2009, p. 507, obs. Hauser J.
  • 62.
    Dans le Code Napoléon, les causes de suspension de la prescription devaient être prévues par la loi (C. civ., art. 2251 anc.). Mais avec beaucoup de prudence, la jurisprudence a pris en compte le trouble mental de la personne pour la computation des délais de prescription. Sur l’apport de la jurisprudence au droit de la prescription et l’impression d’élasticité du temps qui en résulte, v. Carbonnier J., « La règle Contra non valentem agere non currit præscriptio », Rev. crit. Légis. Jurisp. 1937, p. 155 à 194. Adde, Brenner C. et Lécuyer H., « La réforme de la prescription », JCP E 2008, 1197 ; Cornu G., Droit civil, Les biens, préc., n° 111, B, a).
  • 63.
    L’article 2234 du Code civil est placé dans le chapitre III, intitulé « Du cours de la prescription extinctive ». Il est applicable à l’usucapion en vertu de l’article 2259 (L. n° 2008-561, 17 juin 2008) : « Sont applicables à la prescription acquisitive (…) les chapitres III et IV du titre XX du présent livre sous réserve des dispositions du présent chapitre ».
  • 64.
    Malaurie P., « Avant-projet de réforme de la prescription en droit civil », Defrénois 15 févr. 2006, n° 38325, p. 230 : « Notre Ancien droit liait étroitement la suspension à l’équité ».
  • 65.
    V. par ex. : Cass. 3e civ., 20 nov. 1974, n° 73-10655 : Bull. civ. III, n° 180.
  • 66.
    V. spéc. Malaurie P. et Aynès L., Droit civil, Les biens, préc., n° 561 : « Cette règle a l’inconvénient de prolonger considérablement beaucoup de prescriptions. Elle altère aussi la sécurité qui devrait s’attacher à l’usucapion : même si plus de trente ans se sont écoulés, on est jamais absolument sûr que cette durée suffise ».
  • 67.
    En ce sens, Colin A. et Capitant H., Cours élémentaire de droit civil français, 8e éd., 1934, Dalloz, n° 876 : « Les motifs de la faveur faite aux mineurs et aux interdits s’expliquent assez mal. En somme le Droit moderne reproduit ici [C. civ., art. 2252 anc.] maladroitement une règle du Droit romain d’une portée moins générale (…) ».
  • 68.
    V. not. Mathieu-Izorche M.-L., Droit civil, Les biens, 3e éd., 2013, Sirey, n° 929 : « L’idée qui gouverne la suspension de la prescription, de manière générale, est la suivante : on ne saurait reprocher au titulaire d’un droit (ici le propriétaire) de rester inerte, face à un tiers qui menace ce droit (ici le possesseur), dès lors qu’il lui est impossible d’agir ».
  • 69.
    V. ainsi Terré F. et Simler P., Droit civil, Les biens, préc., n° 474 : « La loi craint la négligence du représentant légal de l’incapable qui laisserait l’usucapion s’accomplir à son détriment ».
  • 70.
    Mémeteau G., Droit des biens, 8e éd., 2015, Larcier, coll. « Paradigme », p. 143.
  • 71.
    V. déjà : Baudry-Lacantinerie G., Traité théorique et pratique de droit civil, t. XXV : De la prescription, préc., n° 418 : « Sans doute l’intérêt des incapables doit éveiller la sollicitude du législateur ; mais après tout c’est un intérêt particulier, et l’intérêt privé doit toujours s’incliner devant l’intérêt social qui est un intérêt général ; or l’intérêt social exige que la prescription suive son cours. D’ailleurs les incapables ont des représentants ou des protecteurs, qui sont chargés de veiller sur eux et qui sont responsables envers eux du préjudice qu’ils leur causeraient par leur faute en négligeant d’interrompre la prescription ; leurs intérêts se trouv[er]aient ainsi suffisamment sauvegardés. La suspension de la prescription, établie en faveur de certains incapables, est d’autant plus regrettable qu’elle peut avoir pour résultat d’arrêter indéfiniment le cours de la prescription ; il suffit pour cela qu’un second incapable succède au premier, mort en état d’incapacité, puis un troisième au second, et ainsi de suite ».
  • 72.
    Ainsi, à propos de la suspension de la prescription au profit du mineur non émancipé, v. Berlioz P., Droit des biens, 2014, Ellipses, n° 194 : « ce qui est susceptible de rallonger considérablement le temps nécessaire pour prescrire, sans vraisemblablement que le possesseur ne le sache ». Sur l’ignorance : Marty G., Raynaud P. et Jourdain P., op. cit., n° 192 in fine.
  • 73.
    Comp. Dross W., Droit des biens, préc., n° 281 ; Dross W., Droit des choses, préc., n° 281-1.
  • 74.
    V. spéc. Cass. 3e civ., 29 févr. 1968, n° 65-13821 : Bull. civ. III, n° 83.
  • 75.
    V. spéc. Cass. 3e civ., 13 janv. 1969, n° 66-14371 : Bull. civ. III, n° 51 : « Le juste titre invoqué par le possesseur pour être admis au bénéfice de la prescription abrégée prévue à l’article 2265 du Code civil doit avoir acquis une date certaine opposable à son adversaire ».
  • 76.
    C. civ., art. 473 : « Sous réserve des cas où la loi ou l’usage autorise la personne en tutelle à agir elle-même, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile ».
  • 77.
    C. civ., art. 504 : « Le tuteur accomplit seul les actes conservatoires (…) ».
  • 78.
    Il appartiendra à la partie qui fait opposition à l’encontre d’un acte de notoriété acquisitive portant sur la propriété d’un immeuble de justifier d’un titre sur le bien de nature à contredire la présomption attachée à la possession. V. Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-22256. Selon la jurisprudence, l’acte de notoriété acquisitive ne constitue pas un titre de propriété, mais une présomption caractérisée de propriété : Cass. 3e civ., 2 déc. 2014, n° 13-18976. Cet acte notarié établit la possession utile et prolongée qui fait présumer la propriété. Mais, face à un juste titre contraire, l’acte de notoriété acquisitive peut établir une interversion de titre, c’est-à-dire la preuve de la qualité de possesseur et l’abandon corrélatif de la qualité de détenteur précaire. V. Cass. 3e civ., 17 oct. 2007, n° 06-17220 : Bull. civ. III, n° 180.
  • 79.
    V. ainsi, en droit des contrats : C. civ., art. 1123.
  • 80.
    V. ainsi, en droit de la responsabilité : C. civ., art. 414-3.

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Référence : LPA 27 Mai. 2016, n° 115v6, p.26

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