A – Le contournement des règles de l’indivision

Comment éviter l’accès d’un ayant droit du prédécédé à une part indivise et le partage du logement de la famille ? Cet écueil peut être surmonté par la création d’une SCI comportant des clauses d’agrément circonstanciées, ainsi que le permet l’article 1870 du Code civil. Les associés pourront par ailleurs être institués cogérants. De plus, si le survivant est usufruitier, les statuts peuvent prévoir de lui conférer de larges pouvoirs9.

Ainsi peut-on éviter certaines situations de blocage dans la limite cependant de l’objet social. L’octroi à son bénéfice du pouvoir de disposer de l’unique bien immobilier composant l’actif social dont par hypothèse elle doit assurer la gestion, aux termes même de son objet, paraît devoir nécessiter l’accord des nus-propriétaires car une telle décision aboutit à modifier cet objet.

Reste l’hypothèse de la mésentente du couple. Elle expose à une sortie judiciaire forcée et contraignante entre associés détenteurs de la moitié des parts. La doctrine10 préconise de prévoir pour y remédier qu’un administrateur ad hoc devra être nommé. Une autre mesure consistera à insérer la clause imposant le rachat forcé des parts de l’associé exerçant ce droit11.

B – Une gestion contrôlée pour une transmission maîtrisée

La constitution d’une SCI pour transmettre le logement de la famille avec réserve d’usufruit permet aussi de surmonter la jurisprudence qui impose de composer les lots divis dans la donation-partage12. On conseillera de prévoir comme il a été indiqué ci-dessus des pouvoirs de gérance étendus, sous les réserves évoquées, l’attribution des droits de vote à l’usufruitier et une clause d’agrément. Ainsi perfectionnée, la SCI conciliera le souci du couple d’assurer la transmission du logement familial tout en conservant parfaitement le contrôle.

La doctrine13 déconseille formellement des démembrements croisés ab initio lors d’apports en numéraires. Elle n’exclut pas une tontine en usufruit sur les parts sociales, sous réserve d’en maîtriser la rédaction et les conséquences. Entre époux, une réversibilité mutuelle de l’usufruit pourra aussi être utilisée.

A – Éviction de la protection légale pour l’associé

La jurisprudence a écarté dès 1986 l’application de l’article 215, alinéa 3 du Code civil aux SCI15. Elle l’a confirmé récemment encore par un arrêt abondamment commenté16, en présence même d’un conjoint associé minoritaire17. La SCI exclut également le bénéfice des articles 763 et 764 du Code civil18. Si la jouissance du bien résultait d’un titre distinct elle se poursuivra sur ce fondement. Si deux partenaires pacsés sont locataires, ils peuvent bénéficier de la cotitularité du bail19 en en faisant la demande conjointe au bailleur. En revanche, les concubins sont totalement exclus de ce système de protection.

Toutes les protections légales imposées pour la vente d’immeuble sont évincées : diagnostics20, garantie des vices cachés21, délai de rétractation de 10 jours22. L’entrepreneur individuel ayant sa résidence principale en SCI perd le bénéfice des deux régimes d’insaisissabilité23.

B – Une fiscalité accrue

Certains sont tentés de détenir leur résidence principale en SCI puis de conclure un contrat de location avec cette dernière. Fiscalement, détenir sa résidence en SCI et conclure un contrat de location est une fausse bonne solution24. L’administration fiscale25 sanctionne ce type de montage de deux façons : la fraude à la loi26 ou la fictivité de la société27 qui constituent les deux faces d’un montage abusif…

En outre, les SCI ne bénéficient pas des abattements de 30 % pour détention de résidence principale en matière d’IFI ni de l’abattement de 20 % sur les parts de SCI détenant la résidence principale. Cependant, l’associé occupant à titre gratuit ou à titre onéreux peut bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique28. Par ailleurs, en matière de cessation d’indivision provenant d’une communauté conjugale ou d’une succession, le partage est soumis à un droit de 2,50 %29 et étant considéré comme déclaratif, il ne génère pas une imposition à la plus-value immobilière. Les acquisitions de parts sociales sont soumises à un droit de partage de 5 % et justiciables d’une imposition à la plus-value pour ceux des cessionnaires dont le bien ne constitue pas la résidence principale.

Il est conseillé de dissocier la SCI portant sur le logement de la famille de tout autre mode de détention des autres biens immobiliers locatifs.

En définitive, la détention du logement de la famille par la SCI présente un inconvénient majeur : celui d’amoindrir la protection que la loi civile confère au conjoint survivant. Cette seule constatation devrait faire réfléchir les candidats à la confection d’un pacte social.