116e Congrès des notaires de France

La protection du logement de la famille en SCI : mythe ou réalité ?

Publié le 08/10/2020 - mis à jour le 09/10/2020 à 10H50

Détenir le logement de la famille par l’intermédiaire d’une SCI pourrait-il se révéler être une « fausse bonne idée » ? Même si la SCI présente un intérêt certain en matière de gestion ou de transmission en évitant les règles de l’indivision, détenir le logement de la famille par son intermédiaire peut présenter des inconvénients majeurs en matière civile ou en matière fiscale.

« Les hommes, par leurs soins et par de bonnes lois, ont rendu la terre plus propre à être leur demeure ».1

Conscient de l’importance primordiale d’un toit protecteur, le législateur contemporain a érigé la protection du logement de la famille au rang de ses priorités majeures. Pour reprendre les termes du professeur Champenois, le logement de la famille désigne le local où vivent les époux et leurs enfants, le toit sous lequel s’abrite la famille2. La doctrine en a précisé la nature3. En cas de conflit, ce sont les juges du fond qui déterminent souverainement le lieu où se trouve le logement familial4.

Des voix autorisées5 démontrent l’intérêt6 d’apporter le logement de la famille en SCI dans la perspective de la transmission de celui-ci en évitant les incertitudes de l’indivision7.

Au demeurant, détenir le logement en SCI est-il réellement une bonne solution ? L’analyse juridique confirme que la SCI offre certains avantages (I) au prix d’une éviction de la protection légale (II).

I – L’avantage de la SCI : l’organisation d’une protection contractuelle

Les hauts magistrats retiennent de l’expression d’« entreprise commune » visée par l’article 1832 du Code civil une définition large8. C’est pourquoi aujourd’hui plus personne ne doute de la possibilité de détenir en SCI un bien improductif, et notamment le logement de la famille.

A – Le contournement des règles de l’indivision

Comment éviter l’accès d’un ayant droit du prédécédé à une part indivise et le partage du logement de la famille ? Cet écueil peut être surmonté par la création d’une SCI comportant des clauses d’agrément circonstanciées, ainsi que le permet l’article 1870 du Code civil. Les associés pourront par ailleurs être institués cogérants. De plus, si le survivant est usufruitier, les statuts peuvent prévoir de lui conférer de larges pouvoirs9.

Ainsi peut-on éviter certaines situations de blocage dans la limite cependant de l’objet social. L’octroi à son bénéfice du pouvoir de disposer de l’unique bien immobilier composant l’actif social dont par hypothèse elle doit assurer la gestion, aux termes même de son objet, paraît devoir nécessiter l’accord des nus-propriétaires car une telle décision aboutit à modifier cet objet.

Reste l’hypothèse de la mésentente du couple. Elle expose à une sortie judiciaire forcée et contraignante entre associés détenteurs de la moitié des parts. La doctrine10 préconise de prévoir pour y remédier qu’un administrateur ad hoc devra être nommé. Une autre mesure consistera à insérer la clause imposant le rachat forcé des parts de l’associé exerçant ce droit11.

B – Une gestion contrôlée pour une transmission maîtrisée

La constitution d’une SCI pour transmettre le logement de la famille avec réserve d’usufruit permet aussi de surmonter la jurisprudence qui impose de composer les lots divis dans la donation-partage12. On conseillera de prévoir comme il a été indiqué ci-dessus des pouvoirs de gérance étendus, sous les réserves évoquées, l’attribution des droits de vote à l’usufruitier et une clause d’agrément. Ainsi perfectionnée, la SCI conciliera le souci du couple d’assurer la transmission du logement familial tout en conservant parfaitement le contrôle.

La doctrine13 déconseille formellement des démembrements croisés ab initio lors d’apports en numéraires. Elle n’exclut pas une tontine en usufruit sur les parts sociales, sous réserve d’en maîtriser la rédaction et les conséquences. Entre époux, une réversibilité mutuelle de l’usufruit pourra aussi être utilisée.

II – L’inconvénient de la SCI : la perte de protection légale et une fiscalité moins clémente

La protection de la résidence principale14 s’étend aux meubles garnissant le logement de la famille. Elle ne saurait s’appliquer à la SCI (A) dont la fiscalité peut être rédhibitoire (B).

A – Éviction de la protection légale pour l’associé

La jurisprudence a écarté dès 1986 l’application de l’article 215, alinéa 3 du Code civil aux SCI15. Elle l’a confirmé récemment encore par un arrêt abondamment commenté16, en présence même d’un conjoint associé minoritaire17. La SCI exclut également le bénéfice des articles 763 et 764 du Code civil18. Si la jouissance du bien résultait d’un titre distinct elle se poursuivra sur ce fondement. Si deux partenaires pacsés sont locataires, ils peuvent bénéficier de la cotitularité du bail19 en en faisant la demande conjointe au bailleur. En revanche, les concubins sont totalement exclus de ce système de protection.

Toutes les protections légales imposées pour la vente d’immeuble sont évincées : diagnostics20, garantie des vices cachés21, délai de rétractation de 10 jours22. L’entrepreneur individuel ayant sa résidence principale en SCI perd le bénéfice des deux régimes d’insaisissabilité23.

B – Une fiscalité accrue

Certains sont tentés de détenir leur résidence principale en SCI puis de conclure un contrat de location avec cette dernière. Fiscalement, détenir sa résidence en SCI et conclure un contrat de location est une fausse bonne solution24. L’administration fiscale25 sanctionne ce type de montage de deux façons : la fraude à la loi26 ou la fictivité de la société27 qui constituent les deux faces d’un montage abusif…

En outre, les SCI ne bénéficient pas des abattements de 30 % pour détention de résidence principale en matière d’IFI ni de l’abattement de 20 % sur les parts de SCI détenant la résidence principale. Cependant, l’associé occupant à titre gratuit ou à titre onéreux peut bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique28. Par ailleurs, en matière de cessation d’indivision provenant d’une communauté conjugale ou d’une succession, le partage est soumis à un droit de 2,50 %29 et étant considéré comme déclaratif, il ne génère pas une imposition à la plus-value immobilière. Les acquisitions de parts sociales sont soumises à un droit de partage de 5 % et justiciables d’une imposition à la plus-value pour ceux des cessionnaires dont le bien ne constitue pas la résidence principale.

Il est conseillé de dissocier la SCI portant sur le logement de la famille de tout autre mode de détention des autres biens immobiliers locatifs.

En définitive, la détention du logement de la famille par la SCI présente un inconvénient majeur : celui d’amoindrir la protection que la loi civile confère au conjoint survivant. Cette seule constatation devrait faire réfléchir les candidats à la confection d’un pacte social.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Montesquieu « De l’esprit des lois », Livre XVIII, Chapitre VII, Œuvres complètes, La Pléiade, p. 535.
  • 2.
    J. Flour et G. Champenois « Les régimes matrimoniaux », 2e éd., 2001, Armand Colin 2001, n° 123.
  • 3.
    G. Creff, Le logement familial en droit civil, thèse, 1975, Rennes.
  • 4.
    Cass. 1re civ., 22 mars 1972, n° 70-14049 : Bull. civ. I, n° 93.
  • 5.
    V. par ex. M. Cozian et a., Précis de fiscalité des entreprises, 41e éd., 2018, Lexisnexis, Précis Fiscal, p. 969, n° 2575.
  • 6.
    B. Pays « De quelques contre-indications à la création d’une SCI », Annales des loyers 2019, p. 47.
  • 7.
    T. Massart « Convention d’indivision : la pérennité par la société », JCP N 2013, 47, 1266.
  • 8.
    Cass. com., 23 juin 2004, n° 00-18974 ; Cass. com., 23 juin 2004, n° 01-10106 – Cass. com., 23 juin 2004, n° 01-14275 : Dr. famille 2004, comm. 168, obs. V. Larribau-Terneyre ; Rev. sociétés 2004, p. 131, note F.-X. Lucas.
  • 9.
    Nouvelle rédaction de l’article 1844, alinéas 3 et 4 du Code civil issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019.
  • 10.
    M. Storck et a., « SCI : de la jurisprudence à la pratique notariale », JCP N 2019, 48, 1332.
  • 11.
    C. civ., art. 1844-7, 8°).
  • 12.
    Cass. 1re civ., 6 mars 2013, n° 11-21892 : JCP N 2014, 1168, étude Potentier P. ; RTDC 2013, p. 424, note M. Grimaldi. ; V. Barabé-Bouchard, « Sociétés familiales : l’ère de l’héritage virtuel ? », in F. Dubet (dir.), Léguer, hériter, 2016, La découverte, Recherches, p. 57 à 71.
  • 13.
    J.-P. Garçon, « Un montage inquiétant : le démembrement ab initio du capital social souscrit en numéraire », JCP N 2003, 1609.
  • 14.
    Article 2 de la loi du 6 juillet 1989, remplacé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifiant la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. : « … La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure… ».
  • 15.
    Cass. 1re civ., 11 mars 1986, n° 84-12489 : Bull. civ. I, n° 62, p. 59 : Defrénois 1986, n° 33809, p. 1260, obs. G. Champenois.
  • 16.
    Cass. 1re civ., 14 mars 2018, n° 17-16482 : AJ Famille 2018, note J. Casey, p. 300 ; Defrénois 11 oct. 2018, n° 141b6, p. 30, note G. Champenois ; O. Vergara « Chronique de jurisprudence de droit privé du patrimoine », Gaz. Pal. 4 sept. 2018, n° 325v8, p. 52 ; B. Beignier « La protection du logement familial et l'écran de la SCI », Dr. famille 2018, p. 53 ; P. Simler et a., « Régimes matrimoniaux », JCP G 2018 ; B. Vareille « La société civile immobilière chasse l'article 215, alinéa 3 », RTDC 2018, p. 469 ; J. Dubarry et E. Fragu, « Le régime primaire est-il vraiment impératif ? Quand les statuts d'une SCI évincent l'article 215, alinéa 3 du Code Civil », RJPF 2018, p. 33 ; N. Randoux, « Logement familial détenu en société, quelles questions lors de la cession ? », JCP N 2018, p. 36. Dr. famille 2018. comm. 152, obs. S. Torricelli-Chrifi.
  • 17.
    Définition de l’abus de majorité : « La résolution d’une assemblée générale prise contrairement à l’intérêt social et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité. », P. Merle, Droit commercial, Sociétés commerciales, 23e éd., Dalloz, 2020, n° 624 ; Cass. com., 30 nov. 2004, n° 01-16581.
  • 18.
    RM Jeanjean AN 2-3-2004 p. 1643 n° 29660 : JO, 5 mars 2005, n° 52819, p. 3540 ; B. Vareille, in Mémento pratique Lefebvre, Successions Libéralités, 2019, n° 23665.
  • 19.
    L. n° 2014-366, 24 mars 2014, dite loi ALUR en matière de cotitularité du bail.
  • 20.
    CCH, art. L. 271-1, al. 1er
  • 21.
    Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13673 : Storck M. et a., « SCI : de la jurisprudence à la pratique notariale. », JCP N 2019, 48, 1327.
  • 22.
    Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n° 11-18774.
  • 23.
    L. n° 2003-721, 1er août 2003.
  • 24.
    M. Deslandes « Une entreprise à risques : louer son logement à sa SCI », JCP N, 1994, 3133.
  • 25.
    CE, 10 nov. 1993, n° 62445 : Dr. fisc. 1994, n° 9, comm. 416, concl. O. Fouquet ; RJF 1994, p. 1 ; CE, 8 févr. 2019, n° 407641 ; JCP N 2019, n° 10, act. 285, obs. M. Leroy ; RPF 2019, comm. 6, note M. Leroy.
  • 26.
    M. Cozian et a., « Précis de fiscalité des entreprises 2017/2018 », 41e éd., Lexisnexis, Précis Fiscal, p. 970, n° 2581.
  • 27.
    CAA Nancy, 27 déc. 1990, n° 89NC00113, Fournillon : JCP G 1992, II, 304 ; Dr. sociétés 1992, n° 99.
  • 28.
    CGI, art. 200 quater.
  • 29.
    L’article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, de finances pour 2020 prévoit d’abaisser le taux actuel de 2,50%, une première fois dès 2021 puis une seconde fois en 2022, et exclusivement au titre des partages dans le cadre de séparation de corps, divorce ou de rupture d’un pacte civil de solidarité (le taux actuel de 2,5 % restera notamment pour les partages successoraux).

À lire également

Référence : LPA 08 Oct. 2020, n° 156m5, p.6

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