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116e Congrès des notaires de France

Le logement décent

Publié le 12/10/2020
Anne Muzard
notaire à Paris

Anne Muzard, notaire à Paris et présidente de la 3e commission du 116e Congrès des notaires relative à la protection du logement, analyse l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent.

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation a des sources multiples et est également à géométrie variable selon la localisation du logement1. La décence est imposée en premier lieu par le Code civil, tel que modifié par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi « SRU »)2. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale3, un logement décent4. La décence du logement est définie à l’article 6 de la loi du 6 juillet 19895 qui renvoie au décret dit « décret Décence » du 30 janvier 20026, lequel en précise les critères nationaux.

Le logement décent
bzyxx / AdobeStock

La définition initiale du décret Décence ne visait que le respect des normes de sécurité, de salubrité, de confort et d’habitabilité7. La loi Alur a ajouté un critère de performance énergétique minimale et la loi Elan a précisé que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 20198 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale, en ajoutant audit article 6, les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an », dont l’entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir, et au plus tard le 1er janvier 2023.

Décret Décence et Règlements sanitaires départementaux (RSD). Les dispositions du règlement sanitaire départemental (RSD) doivent être également respectées9. Une difficulté survient dans l’hypothèse où les dispositions du RSD diffèrent de celles du décret Décence de 2002. Il ressort de la jurisprudence que celles du RSD priment lorsqu’elles sont plus rigoureuses10 et non incompatibles11. Toutefois, en 2017, la Cour de cassation12 a estimé dans un arrêt non publié au Bulletin que les dispositions du décret du 30 janvier 2002, postérieur au RSD, prévalaient à raison de la hiérarchie des normes et de son entrée en vigueur postérieure au RSD13. Cet argument ne saurait prospérer, un texte spécial pouvant préciser un texte général. Nous préconisons d’appliquer en tout état de cause les dispositions les plus rigoureuses.

Cette situation de juxtaposition de normes nous amène à proposer, comme de nombreux auteurs et praticiens, à uniformiser les normes de décence et à en clarifier le champ d’application. La suppression des RSD, ayant pour objet des règles d’hygiène et de salubrité, pourrait être envisagée, tant leur consultation est peu aisée, leur teneur ancienne et non mise à jour, et leurs termes contradictoires avec le décret Décence, engendrant les difficultés de lisibilité et d’application soulignées.

Champ d’application. Le champ d’application varie selon le texte auquel on se réfère :

Texte

Champ d’application

Article 1719 du Code civil

Habitation principale quelle que soit la nature du bail14

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 / décret du 20 janvier 2002

Locaux loués à usage de résidence principale ou à usage mixte.

Logements-foyers15.

Logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers16.

Parties à usage d’habitation d’un local commercial constituant l’habitation principale du preneur17.

Logements conventionnés18.

Logements appartenant à des organismes HLM19.

Logements soumis à la loi de 194820.

Logement de fonction dépendant d’un bail commercial21.

Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles sont soumis à des règlements spécifiques22.

Règlement sanitaire départemental (RSD)

Locaux d’habitation23

La loi Alur avait prévu un décret visant à régir les règles de décence des locaux meublés constituant la résidence principale du preneur, situés dans les hôtels meublés24. Constatant la difficulté de définir des règles différentes de celles déjà applicables à tous les logements, la loi Elan a supprimé la disposition de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant la publication de ce décret. Désormais, les règles de décence de droit commun restent applicables à ces logements.

Définition de la décence résultant de l’article 6 de la loi de 1989. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères sont définis par un décret en Conseil d’État du 30 janvier 2002. La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale en ajoutant à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an », dont l’entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1er janvier 2023.

Cette obligation de décence est un des éléments de l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est obligé25, à savoir :

a) délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Critères. L’article 1719 du Code civil ne définit pas la notion de logement décent. Le décret Décence en précise les critères. Toutefois, ce décret a été pris pour l’application de l’article 6 de la loi de 1989 et ne serait donc pas applicable aux logements non visés par cet article, et notamment en présence d’un bail commercial portant également sur le logement du preneur. Néanmoins, les juges l’ont appliqué en pareil cas26 et donnent implicitement au juge du fond le pouvoir d’apprécier souverainement si le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués27.

Les critères résultant du décret Décence sont :

Type

Critères

Santé et sécurité28 : le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation29 ;

2. Performance énergétique (v. infra) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé30 et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage31 et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement32 ;

6. Performance énergétique (v. infra) ;

7. Les pièces principales33 bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Éléments d’équipement et de confort34 : le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement35 ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Consistance du logement36

Au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes37.

Rappelons également que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux38.

Performance énergétique39

Depuis le 1er janvier 2018, le logement décent doit être étanche à l’air :

● il est protégé contre les infiltrations d’air parasites40 ;

● les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

● les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ;

● les cheminées doivent être munies de trappes.

Depuis le 1er juillet 201841 :

● le logement doit permettre une aération suffisante ;

● les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Salubrité – Non péril

Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent42.

Décence et suroccupation. Le décret Décence impose soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. En revanche, ces minima sont déconnectés du nombre d’occupants. Une surface de 9 mètres carrés devient très exiguë, voire indécente pour plusieurs personnes. Pour percevoir les allocations logement, un critère supplémentaire est imposé : 9 mètres carrés minimum pour une personne vivant seule, 16 mètres carrés pour un couple, puis 9 mètres carrés par personne supplémentaire. Par ailleurs, le Code de la santé publique interdit la mise à disposition aux fins d’habitation de locaux, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation43 et sanctionne le fait de mettre à disposition un local dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation44. Il est paradoxal qu’un logement pour lequel une allocation logement ne peut être perçue ou indigne pour suroccupation ne soit pas indécent au sens du décret.

Application à la colocation. Les critères énoncés par le décret de 2002 n’étaient pas adaptés aux colocations pour lesquelles chaque locataire peut être titulaire d’un bail portant sur une chambre45. En effet, les chambres ne disposent pas de coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées46.

L’article 8-1, § 2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais qu’en cas de colocation à baux multiples, il est tenu compte, pour apprécier les conditions de décence, de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Par ailleurs, les colocations à baux multiples constituant une division de logements, les dispositions de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation qui imposent la mise à disposition de locaux d’une superficie et d’un volume habitables supérieurs, respectivement, à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes, sont applicables.

Ces superficies minimales sont incompatibles avec celles prévues par le décret relatif à la décence. Le décret en Conseil d’État qui devait adapter les règles de la décence aux colocations n’est toujours pas intervenu depuis 2014. L’article 8-1, § 2 précité, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais que par dérogation au même article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes.

Obligation d’ordre public. L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public, les parties ne pouvant pas y déroger en prévoyant par exemple la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit47.

Les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité48.

Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent même dans l’hypothèse de la connaissance par les locataires de cette information49.

L’ordre public étant de protection, il serait opportun de pouvoir convenir avec le locataire de l’exécution de travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité, moyennant une contrepartie, comme un loyer réduit, une franchise de loyer et/ou une durée du bail plus longue.

Tempéraments à l’obligation de mise à disposition d’un logement décent. L’obligation continue de mise à disposition d’un logement décent (fondée sur le décret Décence ou le RSD) peut être écartée si le bailleur apporte la preuve que l’état actuel du logement est la conséquence directe du manque d’entretien du locataire50.

Une super protection du locataire. Les développements qui précédent concernent essentiellement les rapports bailleur/preneur. Le décret Décence est applicable aux rapports locatifs. En pratique, la protection du locataire est supérieure à celle d’un acquéreur. La vente d’un bien non décent n’est pas prohibée, seule l’attention de l’acquéreur étant attirée s’il envisage de louer le bien. L’acquéreur futur occupant ne bénéficie d’aucune protection particulière, aucun diagnostic ne l’informant de la situation du bien au regard des différents critères. Les punaises de lit contre lesquelles le gouvernement a récemment annoncé un plan de prévention et de lutte ne vérifient pas si les occupants sont locataires ou propriétaires avant d’établir leur nid.

Sanctions

Source

Sanctions encourues

Code civil

Impossibilité de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant51

Dommages-intérêts pour trouble de jouissance52

Possibilité de suspension du règlement des loyers53

Loi 1989 / Décret Décence

Demande de mise en conformité du logement54. À défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation55 peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20 de la loi de 1989

Pas d’obligation de relogement, sauf si l’immeuble est frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril assorti d’une interdiction d’habiter56

Interdiction de location

Lutte contre les marchands de sommeil (Code de la construction et de l’habitation / Code pénal / Code de la santé publique)57

Le fait d’exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende58.

Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende59. Les juges se fondent tant sur les critères issus du décret du 30 janvier 2002 que sur ceux résultant des dispositions du règlement sanitaire départemental.

Peines complémentaires :

interdiction60 pendant 10 années de se porter acquéreur61, à titre personnel, ou en tant qu’associé ou mandataire social d’une SCI ou d’une SNC, d’un bien immobilier à usage d’habitation62 ou sous la forme de « parts immobilières », sauf à des fins d’occupation à titre personnel, dans les cas suivants :

délit de soumission d’une personne vulnérable ou en état de dépendance à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine63,

infractions aux dispositions du Code de la santé publique relatives à la sécurité et la salubrité des immeubles64,

infractions aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à la sécurité des établissements d’hébergement recevant du public en matière d’incendie et de panique65 ou aux bâtiments menaçant ruine66 ;

confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction67 ;

confiscation de tout ou partie des biens appartenant aux personnes coupables de l’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine prévue à l’article 225-14 du Code pénal.

Code de la santé publique

Article L. 1337-4 et le fait de mettre à disposition un local :

impropre, par nature, à l’habitation68 ;

dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation69 ;

dont l’utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants70 ;

déclaré insalubre par arrêté préfectoral71.

Article L. 1331-22 : mise en demeure par le préfet de la personne qui a mis à disposition des locaux tels que caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation qui ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux72.

Règlement sanitaire départemental (RSD)

Contravention de troisième classe73.

Rôle du notaire. Le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement doit vérifier si l’acquéreur ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, a fait l’objet d’une interdiction d’acquérir74.

À cette fin, il doit consulter le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’acquéreur au casier judiciaire national automatisé.

Lorsque l’acquéreur a fait l’objet d’une telle condamnation, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur75. Dans ce cas, le maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien en est informé76.

L’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation au profit d’un acquéreur ayant fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine mentionnée au I peut toutefois être signé si l’acquéreur atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont notifiés à l’administration fiscale par le notaire77.

Mesures préventives

Interdiction de louer. L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prohibe :

  • la location des appartements au sein d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres, ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;

  • toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes78, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;

  • toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Permis de diviser. La loi Alur a introduit79 un dispositif d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant80. Il visait à empêcher les « divisions pavillonnaires » consistant à diviser des pavillons ou maisons de ville en logements et les louer à des personnes isolées ou vulnérables dans des conditions indignes81. En effet, ces divisions échappaient à tout contrôle, faute d’autorisation d’urbanisme requise. Les interdictions résultant de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peuvent intervenir qu’a posteriori.

Ce dispositif a été modifié par l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014, portant diverses mesures relatives à la création de la métropole de Lyon, puis par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, relative à l’égalité et à la citoyenneté82, et complété par le décret n° 2017-1431 du 3 octobre 201783 permettant l’articulation entre les autorisations d’urbanisme et l’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.

Ce permis de diviser concerne deux types de secteurs, le régime variant en fonction de la localisation :

Texte applicable

CCH, art. L. 111-6-1-1

CCH, art. L. 111-6-1-2

Zones concernées

Zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer.

Secteurs84 situés dans les zones urbaines ou à urbaniser et définis par le règlement du PLU, dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale fixée par le règlement.

Organe compétent pour instituer la mesure

Organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le conseil municipal.

Organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal.

Demande d’autorisation

Dans les formes fixées par l’arrêté du 8 décembre 201685.

Liste des éléments que doit contenir la demande d’autorisation et dont le demandeur doit attester

a) L’identité et l’adresse du ou des demandeurs, son numéro Siret lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique.

b) Le nom du ou des propriétaires s’il ne s’agit pas du demandeur.

c) La localisation et la désignation de l’immeuble s’il est soumis au statut de la copropriété et s’il s’agit d’un immeuble collectif.

d) La nature et la consistance des travaux pour lesquels l’autorisation est demandée.

e) La surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies.

f) Un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux.

g) Dossier technique amiante mentionné à l’article R. 1334-29-5 du Code de la santé publique.

h) Le constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article R. 1334-12 du Code de la santé publique.

Autorité compétente pour délivrer l’autorisation

Président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire.

Président de l’EPCI compétent en matière d’urbanisme ou, à défaut, le maire.

Motifs de refus ou d’autorisation sous conditions

Division contrevenant à l’article L. 111-6-1 = refus impératif.

Locaux à usage d’habitation issus de division susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique = refus possible ou autorisation sous conditions.

Locaux à usage d’habitation issus de division ne respectant pas les proportions et taille minimales fixées par le PLU = refus possible.

Procédure (CCH, art. L. 111-6-1-3)

Le président de l’EPCI ou le maire notifie sa décision dans les 15 jours de la réception de la demande.

Le défaut de réponse dans le délai de 15 jours vaut autorisation.

Conséquences sur le bail

Le défaut d’autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi un local à usage d’habitation né d’une division.

Sanctions

Amendes versées à l’Anah.

Articulation

Lorsque le projet porte sur des travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant, dans une zone où a été instituée l’autorisation préalable prévue par l’article L. 111-6-1-1 ou l’article L. 111-6-1-2 du Code de la construction et de l’habitation, le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de cette même autorisation préalable dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de l’autorité compétente pour délivrer cette même autorisation préalable86.

Permis de louer. Le « permis de louer » a été introduit dans le Code de la construction et de l’habitation par la loi Alur87, en vue de lutter contre les pratiques des marchands de sommeil. Ce « permis » est composé de deux outils offerts aux collectivités en vue de vérifier la qualité des logements mis en location sur leur territoire88, le terme « offert » étant choisi à dessein, les collectivités conservant la liberté d’instaurer ces démarches préalables et de délimiter les zones concernées89. Il s’agit, au choix de la collectivité, soit d’une déclaration préalable de mise en location, soit d’une autorisation préalable de location. Ces dispositifs ne s’appliquent ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui font l’objet d’une convention prévue à l’article L. 351-290. Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat pourront déléguer aux communes qui le souhaitent la mise en œuvre de ces dispositions pour la durée de validité du plan local de l’habitat91.

Ces dispositions ont été complétées par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 rendant la mesure effective et modifiées par la loi Elan.

Ces dispositifs sont présentés dans le tableau ci-après92.

Déclaration de mise en location

Autorisation préalable à la mise en location

Texte applicable

CCH, art. L. 634-1 à L. 634-5

CCH, art. L. 635-1 à L. 635-11

Champ d’application

Location nue ou meublée à titre de résidence principale93 à l’exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d’un avenant à ce contrat.

Idem

Logements exclus

Logements sociaux et logements qui font l’objet d’une convention prévue à l’article L. 351-2

Idem

Délimitation des zones concernées par l’habitat dégradé au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne

Par l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal.

La délibération peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration.

Par l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal.

La délibération peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable.

Contenu de la délibération

Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à 6 mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration.

Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation.

Conséquences au regard de la mise en location des logements situés dans les zones

Déclaration dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l’EPCI ou, à défaut, au maire de la commune.

Autorisation préalable de mise en location par le président de l’EPCI ou, à défaut, par le maire de la commune.

Motivation du refus ou de l’autorisation sous conditions

Sans objet

Logement susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

La décision de rejet doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité.

Procédure

Déclaration dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l’EPCI ou, à défaut, au maire de la commune.

Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.

Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Le silence gardé pendant un mois par l’autorité compétente vaut autorisation préalable de mise en location94.

L’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, et être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation.

L’autorisation devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de 2 ans suivant sa délivrance.

Mentions obligatoires

1° Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées.

2° Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration.

3° Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.

4° La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

1° Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées.

2° Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration95.

3° Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.

4° La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé.

Sanctions pénales

Amende

Amendes

Sanctions civiles

Aucun effet sur le bail

Aucun effet sur le bail

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement

Aucune disposition prévue

Transfert de l’autorisation si en cours de validité.

Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l’autorité compétente, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation.

Au regard de la décence et de la dignité du logement

Aucune disposition prévue

L’autorisation délivrée à titre tacite est sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat96.

Au regard de la police de la salubrité ou de la sécurité publique

Aucune disposition prévue

L’autorisation est inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer cette police, et aux occupants.

L’autorisation ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

Aides au logement

Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.

La décision de refus d’une demande d’autorisation est transmise à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux.

Signalement

Aucune disposition prévue

Les refus d’autorisation ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et sont inscrits à l’observatoire des logements indignes mentionné à l’article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Autres dispositifs de prévention :

  • le droit à l’allocation-logement (et non l’APL) est subordonné à la délivrance d’un logement décent97 à peine d’obligation de restitution des allocations directement perçues98 ;

  • les organismes ou services débiteurs de prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place si le logement est décent99 ;

  • l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement100 tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire101 ;

  • l’obligation des syndics de copropriété et des agents immobiliers de signalement au procureur de la République des logements indignes102.

Notes de bas de pages

  • 1.
    V. infra : Règlements sanitaires départementaux (RSD).
  • 2.
    C. civ., art. 1719, al. 1er.
  • 3.
    Quel que soit le régime juridique applicable y compris loi 1948, logements conventionnés, logements appartenant à des organismes HLM, logements consentis à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.
  • 4.
    Antérieurement, le bailleur était tenu de la seule obligation de délivrance de la chose louée, conformément à sa destination, et aux normes minimales de confort d’habitabilité (D. n° 87-149, 6 mars 1987).
  • 5.
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi SRU, laquelle est venue décliner dans le droit des baux un objectif à valeur constitutionnelle (V. Cons. const., 29 juill. 1998, n° 98-403 DC, Loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions : JO 31 juill. 1998 – Cons. const., 19 janv. 1995, n° 94-359 DC, à propos de L. n° 95-74, 21 janv. 1995. – v. aussi H. Pauliat, « L’objectif constitutionnel du droit à un logement décent », D. 1995, Chron., P. 283). V. enfin B. Vial-Pedroletti, JCl Bail à loyer, fasc. 140-10.
  • 6.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, pris pour l’application de la loi SRU, dit décret « Décence ».
  • 7.
    Le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 (abrogé) fixait déjà des conditions minimales de confort et d’habitabilité des locaux mis en location. Le décret Décence a remplacé le décret n° 68-976 du 9 novembre 1968, fixant les conditions d’application de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, relative à l’amélioration de l’habitat. Il existait des difficultés d’articulation de ces deux textes qui ont aujourd’hui disparu.
  • 8.
    L. n° 2019-1147, 8 nov. 2019, relative à l’énergie et au climat : JO n° 0261, 9 nov. 2019, art. 17, modifiant les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
  • 9.
    Objet plus large : dispositions relatives aux eaux destinées à la consommation humaine, aux locaux d’habitation et professionnels, à l’élimination des déchets, à l’hygiène alimentaire et à l’hygiène en milieu rural. Il s’agit d’un arrêté pris par chaque préfet en application des dispositions des articles L. 1311-1 et suivants du Code de la santé publique. Depuis la loi n° 2004-806, relative à la politique de santé publique du 9 août 2004 (art. 83), le contrôle de son respect incombe aux communes (qu’elles disposent ou non d’un service communal d’hygiène et de santé [SCHS]). Le Code de la santé publique avait prévu leur remplacement par des décrets, ce qui n’a pas encore été fait. V. M.-H. Pero-Augereau-Hue et O. Boudeville, « Décence du logement : points à vérifier, pièges à éviter », AJDI 2016, p. 357 ; S. Gonon, « Vente/location : gare au règlement sanitaire départemental ! », Cahiers du Cridon Lyon, 12 juil. 2018, n° 81, p. 16.
  • 10.
    En ce sens, Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22754 : D. 2016, p. 72 ; Loyers et copr. 2016, n° 29, obs. B. Vial-Pedroletti, où les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci.
  • 11.
    Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11132 et Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-14090 : Loyers et copr. 2018, comm. 165, où les dispositions du règlement sanitaire départemental de la Gironde, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 et plus rigoureuses, doivent recevoir application.
  • 12.
    Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-13821. Dans le même sens, CA Montpellier, 1re ch. civ., 30 janv. 2018, n° 15/07401.
  • 13.
    Pour une analyse de la jurisprudence : P. de Plater, « Point d’étape sur l’appréhension de la décence au regard du décret du 30 janvier 2002 et des règlements sanitaires départementaux », AJDI 2018, p. 837.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10955 et Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-17750 : D. 2009, p. 2549, obs. Y. Rouquet ; RTD com. 2010, p. 63, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. janv. 2010, n° 1, étude 1, P.-H. Brault ; Loyers et copr. 2010, comm. 14.
  • 15.
    Loi du 6 juillet 1989, article 2, alinéa 4.
  • 16.
    Loi du 6 juillet 1989, article 2, alinéa 6.
  • 17.
    Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10955 et Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-17750 : D. 2009, p. 2549, obs. Y. Rouquet ; RTD com. 2010, p. 63, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. janv. 2010, n° 1, étude 1, P.-H. Brault ; Loyers et copr. 2010, comm. 14.
  • 18.
    Loi du 6 juillet 1989, article 40. Conventions prévues par les articles L. 351-2 et L. 353-14 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 19.
    Loi du 6 juillet 1989, article 40.
  • 20.
    Loi du 6 juillet 1989, article 40.
  • 21.
    CA Montpellier, 13 avr. 2011, n° 10/03952 : AJDI 2012, p. 120.
  • 22.
    Circ. n° 2006-45, 4 juill. 2006, relative aux résidences sociales, annexe 7 (www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/circulaire-no2006-45-du-4-juillet-2006-annexe-7-a1411.html) ; A., 1er juill. 1996, relatif à l’hébergement des travailleurs agricoles (antérieurement, D. n° 95-978, 24 août 1995, relatif à l’hébergement des travailleurs agricoles, abrogé par D. n° 2005-368, 19 avr. 2005).
  • 23.
    RSD Paris : par « habitation », il faut entendre tout local servant de jour ou de nuit au logement ainsi qu’au travail, au repos, au sommeil, à l’agrément ou aux loisirs lorsque les activités spécifiques s’exercent au moins partiellement dans le même ensemble de pièces que la vie familiale.
  • 24.
    Établissements recevant du public aux fins d’hébergement, régis par l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 25.
    L’article 6 reprend des principes issus du contrat de louage (C. civ., art. 1719, 1720, 1721, 1723 et 1725).
  • 26.
    Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-10955 et Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-17750.
  • 27.
    D. 2009, p. 2549, obs. Y. Rouquet.
  • 28.
    Décret n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2.
  • 29.
    Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.
  • 30.
    Par ex. : en présence d’amiante (Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 01-16246 et Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 02-14642 : JCP N 2004, n° 12, 1152, note L. Leveneur ; D. 2004, p. 1411, note G. Pignarre) ou de revêtement à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire, avec des dégradations ponctuelles (CA Paris, 6e ch. civ., 22 mai 2007, n° 05/15099 : AJDI 2007, p. 753).
  • 31.
    Le chauffage par bois ne répond pas aux normes de confort édictées par le décret du 30 janvier 2002 sur la décence (CA Nîmes, 2e ch., section A, 29 janv. 2004, n° 02/02538 : Loyers et copr. 2004, comm. 144).
  • 32.
    Toutefois, le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l’installation électrique que s’il démontre sa dangerosité (CA Paris, 3e ch., 14 oct. 2010, n° 08/24062 : Loyers et copr. 2011, comm. 5). Il appartient au locataire qui constate un risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé de demander à son bailleur de procéder aux travaux nécessaires et, en cas de refus, de saisir du litige le tribunal d’instance du lieu de son domicile. À l’initiative du ministère du Logement, une grille d’analyse facilement utilisable est en cours d’élaboration pour aider les locataires et bailleurs à apprécier si les caractéristiques du décret susvisé sont remplies (Rép. min. n° 73576, 25 févr. 2002 : JOAN Q 6 mai 2002, p. 2428).
  • 33.
    Au sens de l’alinéa 3 de l’article R. 111-1-1 du Code de la construction et de l’habitation : « destinées au séjour ou au sommeil ».
  • 34.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 3 : dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
  • 35.
    Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient.
  • 36.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4.
  • 37.
    La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des alinéas 2 et 3 de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 38.
    CSP, art. L. 1331-22. Concernant les combles : Rép. min. 24 sept. 2013 : JO Sénat Q 26 sept. 2013 ; D. Dutrieux, JCP N 2013, 1231. V. Lutter contre l’habitat indigne : guide pratique à l’usage des occupants, https://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_pnlhi_-_guide_de_loccupant.pdf, et le RSD applicable. Le plan de prévention du risque inondation (PPRI) de certaines communes interdit l’habitation en dessous de la cote des plus hautes eaux connues ou impose que le logement soit un niveau entier au-dessus de la cote des plus hautes eaux connues (PHEC).
  • 39.
    Le décret du 9 mars 2017 pris pour l’application de l’article 12 de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (dite « loi TEPCV ») du 17 août 2015 intègre la performance énergétique aux caractéristiques du logement décent en modifiant l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
  • 40.
    Par ex. : les ouvrants tels que portes et fenêtres doivent être jointifs.
  • 41.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2 (6), mod. par D. n° 2017-312, 9 mars 2017.
  • 42.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 5.
  • 43.
    CSP, art. L. 1331-23.
  • 44.
    CSP, art L. 1337-4.
  • 45.
    La loi Alur a prévu deux formes : (i) bail unique avec plusieurs locataires, (ii) pluralité de baux, chacun conclu avec un locataire portant sur une chambre.
  • 46.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 3 (4).
  • 47.
    Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-17289, FS-PBI : Loyers et copr. 2014, comm. 199, obs. B. Vial-Pedroletti ; AJDI 2014, p. 873. – Cass. 3e civ., 15 déc. 2014, n° 02-20614 : JCP G 2015, II, 10000, concl. av. gén. A. Gariazzo ; AJDI 2015, p. 125.
  • 48.
    Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, n° 08-21205 : AJDI 2010, p. 640, obs. N. Damas – CA Paris, 13 févr. 2014, n° 11/22094.
  • 49.
    CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 28 oct. 2014, n° 19/14490, SCI AB 2003 c/ R.
  • 50.
    CA Lyon, 8e ch., 21 juin 2016, n° 15/07897.
  • 51.
    C. civ., art. 1719 – CA Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 21 mars 2017, n° 16/01997. En ce cas, il s’agit de sanctionner l’impropriété à la destination, un logement impropre à sa destination n’étant pas décent.
  • 52.
    Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-19466 : AJDI 2018, p. 440, où cette demande n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable. Dans le même sens, Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12314, FS-PB, pourvoi c/ CA Poitiers, 3e ch., 18 avr. 2012 : JurisData n° 2014-013365 ; Loyers et copr. 2014, comm. 200.
  • 53.
    Et par suite de paralyser le cas échéant par ce biais les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers. V. Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-27246.
  • 54.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 20-1. Le texte n’impose aucun délai à compter de la date de conclusion du bail ou d’entrée dans les lieux.
  • 55.
    Issu de la loi portant engagement national pour le logement (dite « loi ENL »). Antérieurement, le locataire devait impérativement saisir le juge.
  • 56.
    CCH, art. L. 521-1. Nous renvoyons aux développements de la seconde partie.
  • 57.
    V. également, CCH, art. L. 511-6, L. 521-4, L. 111-6-1 ; CSP, art. L. 1331-22, L. 1337-4.
  • 58.
    C. pén., art. 223-1.
  • 59.
    C. pén., art. 225-14 à 225-15-1.
  • 60.
    En cas de violation de cette interdiction, l'acquéreur encourt des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et/ou 30 000 € d'amende (C. pén., art. 434-14).
  • 61.
    Depuis le 1er septembre 2019, également les ventes par adjudication dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière (CPC exéc., art. L. 322-7-1 nouv. ; loi Elan, art. 191 ; D. n° 2019-488, 22 mai 2019).
  • 62.
    C. pén., art. 225-26, I, créé par la loi Élan, art. 190 : ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce.
  • 63.
    C. pén., art. 225-26.
  • 64.
    CSP, art. L. 1337-4.
  • 65.
    CCH, art. L. 123-3.
  • 66.
    CCH, art. L. 511-6.
  • 67.
    C. pén., art. 225-26, I, créé par la loi Élan, art. 190). Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 est égal à celui de l'indemnité d'expropriation.
  • 68.
    CSP, art. L. 1331-22.
  • 69.
    CSP, art. L. 1331-23.
  • 70.
    CSP, art. L. 1331-24.
  • 71.
    CSP, art. L. 1331-25.
  • 72.
    La mise en demeure précise que, à l’expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux impropres à l’habitation ou, le cas échéant, de non-réalisation des mesures prescrites, la personne qui les a mis à disposition est redevable d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 1331-29-1 du Code de la santé publique. Les dispositions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables.
  • 73.
    D. n° 2003-462, 21 mai 2003, art. 7 ; C. pén., art. 131-13.
  • 74.
    CCH, art. L. 551-1, I, al. 1er. Il s’agit des interdictions d’acquérir prévues aux articles suivants : au 2° du I de l'article 225-26 du Code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique, au 3° du VII et au deuxième alinéa du VIII de l'article L. 123-3 du Code de la construction et de l’habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l'article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation et au 3° du II et au deuxième alinéa du III de l'article L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 75.
    Le texte ne prévoit pas de sanction en cas de signature de l’acte de vente au mépris de cette interdiction d’instrumenter. La nullité pour illicéité d’objet semble encourue.
  • 76.
    CCH, art. L. 551-1, I, al 4.
  • 77.
    CCH, art. L. 551-1, II.
  • 78.
    Les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux.
  • 79.
    Par amendement.
  • 80.
    P. Cornille, « Nouvelle autorisation préalable aux travaux pour créer des logements dans un bâtiment existant », Constr.-Urb. 2014, dossier 10 ; D. Dutrieux, « Loi Alur, urbanisme et pratique notariale », JCP N 2014, n° 15, 116 ; P. Dupuis, JCP N 2017, n° 1, act. 102, où la création de « logements dans du logement » peut désormais être subordonnée à autorisation administrative.
  • 81.
    L. Santoni, « L’autorisation d’urbanisme tient lieu de “permis de diviser” », Constr.-Urb. 2017, comm. 144.
  • 82.
    V. A., 8 déc. 2016 : JO 15 déc., relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
  • 83.
    D. n° 2017-1431, 3 oct. 2017, relatif à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec la procédure d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
  • 84.
    Zones éventuellement délimitées en application de l’article L. 151-14 du Code de l’urbanisme.
  • 85.
    Arrêté relatif aux « modalités de constitution du dossier de demande d’autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (A., 8 déc. 2016, NOR : LHAL1628455A : JO 15 déc. 2016), qui a défini les modalités d’application de cette mesure.
  • 86.
    CCH, art. R. 425-15-2.
  • 87.
    Toutefois, l’article 48 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 avait institué, à titre expérimental et pendant une durée de 5 ans, une déclaration de mise en location pour les locaux mis à la location dans des immeubles de plus de 30 ans et dans certaines communes.
  • 88.
    D. Boulanger, « La loi Elan et la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil », Loyers et copr. 2019, n° 4, étude 1. Pour une comparaison avec le permis de louer existant en Belgique, v. N. Bernard, « Le permis de location en Belgique. Du risque d’effet pervers en germe dans une mesure à visée sociale », Espaces et sociétés, 2008, nos 132-133, p. 193-208 (www.cairn.info/revue-espaces-et-societes-2008-1-page-193.htm).
  • 89.
    À la différence de l’interrogation désormais requise systématiquement du casier judiciaire des acquéreurs quelle que soit la commune ou la zone concernée. G. Durand-Pasquier, « Le nouveau permis de louer, un nouvel outil contre les marchands de sommeil ? », Constr.-Urb. 2017, alerte 14.
  • 90.
    CCH, art. L. 634, I, al. 2 et art. L. 634-3 et L. 635-1, al. 2, nouv. ; L. Elan, art. 188, 1°, a, 2°, 3°, a, et 4°.
  • 91.
    CCH, art. L. 634, I, III, nouv., art. L. 634-3 et L. 635-1, III, nouv. ; L. Elan, art. 188, 1°, b, et 3 , b.
  • 92.
    La proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, adoptée par le Sénat, et transmise à l’Assemblée nationale le 12 juin 2019, modifie ces articles.
  • 93.
    C’est-à-dire les baux soumis aux titres Ier et Ier bis de la loi de 1989.
  • 94.
    L’autorité saisie n’a pas d’obligation formelle de s’assurer que le logement ne présente pas de danger.
  • 95.
    Il faut comprendre « demande d’autorisation ».
  • 96.
    Comme l’a souligné le sénateur auteur du projet de loi visant à améliorer la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, une autorisation peut être tacitement délivrée pour un logement indigne. Dans le même sens, v. G. Durand-Pasquier, Constr.-Urb. mars 2017, alerte 14.
  • 97.
    CSS, art. L. 542-2-2° nouv. et CSS, art. L. 835-2, al. 2.
  • 98.
    Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, n° 11-20091 : Loyers et copr. 2013, comm. 37.
  • 99.
    CSS, art. L. 542-6, al. 1er, nouv., et CSS, art. L. 831-7, al. 1er, nouv.
  • 100.
    Telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale.
  • 101.
    L. n° 89-462, 6 juill 1989, art. 200-1, al. 2.
  • 102.
    L. 10 juill. 1965, art. 18-1-1.
LPA 12 Oct. 2020, n° 156m8, p.8

Référence : LPA 12 Oct. 2020, n° 156m8, p.8

Référence : AJU74879

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