Anne Muzard, notaire à Paris et présidente de la 3e commission du 116e Congrès des notaires relative à la protection du logement, analyse l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent.
Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation a des sources multiples et est également à géométrie variable selon la localisation du logement1. La décence est imposée en premier lieu par le Code civil, tel que modifié par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi « SRU »)2. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale3, un logement décent4. La décence du logement est définie à l’article 6 de la loi du 6 juillet 19895 qui renvoie au décret dit « décret Décence » du 30 janvier 20026, lequel en précise les critères nationaux.
La définition initiale du décret Décence ne visait que le respect des normes de sécurité, de salubrité, de confort et d’habitabilité7. La loi Alur a ajouté un critère de performance énergétique minimale et la loi Elan a précisé que le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».
La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 20198 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale, en ajoutant audit article 6, les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an », dont l’entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir, et au plus tard le 1er janvier 2023.
Décret Décence et Règlements sanitaires départementaux (RSD). Les dispositions du règlement sanitaire départemental (RSD) doivent être également respectées9. Une difficulté survient dans l’hypothèse où les dispositions du RSD diffèrent de celles du décret Décence de 2002. Il ressort de la jurisprudence que celles du RSD priment lorsqu’elles sont plus rigoureuses10 et non incompatibles11. Toutefois, en 2017, la Cour de cassation12 a estimé dans un arrêt non publié au Bulletin que les dispositions du décret du 30 janvier 2002, postérieur au RSD, prévalaient à raison de la hiérarchie des normes et de son entrée en vigueur postérieure au RSD13. Cet argument ne saurait prospérer, un texte spécial pouvant préciser un texte général. Nous préconisons d’appliquer en tout état de cause les dispositions les plus rigoureuses.
Cette situation de juxtaposition de normes nous amène à proposer, comme de nombreux auteurs et praticiens, à uniformiser les normes de décence et à en clarifier le champ d’application. La suppression des RSD, ayant pour objet des règles d’hygiène et de salubrité, pourrait être envisagée, tant leur consultation est peu aisée, leur teneur ancienne et non mise à jour, et leurs termes contradictoires avec le décret Décence, engendrant les difficultés de lisibilité et d’application soulignées.
Champ d’application. Le champ d’application varie selon le texte auquel on se réfère :
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Texte |
Champ d’application |
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Article 1719 du Code civil |
Habitation principale quelle que soit la nature du bail14 |
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Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 / décret du 20 janvier 2002 |
Locaux loués à usage de résidence principale ou à usage mixte. Logements-foyers15. Logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers16. Parties à usage d’habitation d’un local commercial constituant l’habitation principale du preneur17. Logements conventionnés18. Logements appartenant à des organismes HLM19. Logements soumis à la loi de 194820. Logement de fonction dépendant d’un bail commercial21. Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles sont soumis à des règlements spécifiques22. |
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Règlement sanitaire départemental (RSD) |
Locaux d’habitation23 |
La loi Alur avait prévu un décret visant à régir les règles de décence des locaux meublés constituant la résidence principale du preneur, situés dans les hôtels meublés24. Constatant la difficulté de définir des règles différentes de celles déjà applicables à tous les logements, la loi Elan a supprimé la disposition de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant la publication de ce décret. Désormais, les règles de décence de droit commun restent applicables à ces logements.
Définition de la décence résultant de l’article 6 de la loi de 1989. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les critères sont définis par un décret en Conseil d’État du 30 janvier 2002. La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale en ajoutant à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an », dont l’entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1er janvier 2023.
Cette obligation de décence est un des éléments de l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est obligé25, à savoir :
a) délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Critères. L’article 1719 du Code civil ne définit pas la notion de logement décent. Le décret Décence en précise les critères. Toutefois, ce décret a été pris pour l’application de l’article 6 de la loi de 1989 et ne serait donc pas applicable aux logements non visés par cet article, et notamment en présence d’un bail commercial portant également sur le logement du preneur. Néanmoins, les juges l’ont appliqué en pareil cas26 et donnent implicitement au juge du fond le pouvoir d’apprécier souverainement si le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués27.
Les critères résultant du décret Décence sont :
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Type |
Critères |
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Santé et sécurité28 : le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : |
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation29 ; 2. Performance énergétique (v. infra) ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé30 et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage31 et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement32 ; 6. Performance énergétique (v. infra) ; 7. Les pièces principales33 bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. |
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Éléments d’équipement et de confort34 : le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : |
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement35 ; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. |
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Consistance du logement36 |
Au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes37. Rappelons également que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux38. |
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Performance énergétique39 |
Depuis le 1er janvier 2018, le logement décent doit être étanche à l’air : ● il est protégé contre les infiltrations d’air parasites40 ; ● les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ; ● les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ; ● les cheminées doivent être munies de trappes. Depuis le 1er juillet 201841 : ● le logement doit permettre une aération suffisante ; ● les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. |
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Salubrité – Non péril |
Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent42. |
Décence et suroccupation. Le décret Décence impose soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. En revanche, ces minima sont déconnectés du nombre d’occupants. Une surface de 9 mètres carrés devient très exiguë, voire indécente pour plusieurs personnes. Pour percevoir les allocations logement, un critère supplémentaire est imposé : 9 mètres carrés minimum pour une personne vivant seule, 16 mètres carrés pour un couple, puis 9 mètres carrés par personne supplémentaire. Par ailleurs, le Code de la santé publique interdit la mise à disposition aux fins d’habitation de locaux, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation43 et sanctionne le fait de mettre à disposition un local dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation44. Il est paradoxal qu’un logement pour lequel une allocation logement ne peut être perçue ou indigne pour suroccupation ne soit pas indécent au sens du décret.
Application à la colocation. Les critères énoncés par le décret de 2002 n’étaient pas adaptés aux colocations pour lesquelles chaque locataire peut être titulaire d’un bail portant sur une chambre45. En effet, les chambres ne disposent pas de coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et d’évacuation des eaux usées46.
L’article 8-1, § 2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais qu’en cas de colocation à baux multiples, il est tenu compte, pour apprécier les conditions de décence, de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.
Par ailleurs, les colocations à baux multiples constituant une division de logements, les dispositions de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation qui imposent la mise à disposition de locaux d’une superficie et d’un volume habitables supérieurs, respectivement, à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes, sont applicables.
Ces superficies minimales sont incompatibles avec celles prévues par le décret relatif à la décence. Le décret en Conseil d’État qui devait adapter les règles de la décence aux colocations n’est toujours pas intervenu depuis 2014. L’article 8-1, § 2 précité, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais que par dérogation au même article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes.
Obligation d’ordre public. L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public, les parties ne pouvant pas y déroger en prévoyant par exemple la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit47.
Les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité48.
Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent même dans l’hypothèse de la connaissance par les locataires de cette information49.
L’ordre public étant de protection, il serait opportun de pouvoir convenir avec le locataire de l’exécution de travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité, moyennant une contrepartie, comme un loyer réduit, une franchise de loyer et/ou une durée du bail plus longue.
Tempéraments à l’obligation de mise à disposition d’un logement décent. L’obligation continue de mise à disposition d’un logement décent (fondée sur le décret Décence ou le RSD) peut être écartée si le bailleur apporte la preuve que l’état actuel du logement est la conséquence directe du manque d’entretien du locataire50.
Une super protection du locataire. Les développements qui précédent concernent essentiellement les rapports bailleur/preneur. Le décret Décence est applicable aux rapports locatifs. En pratique, la protection du locataire est supérieure à celle d’un acquéreur. La vente d’un bien non décent n’est pas prohibée, seule l’attention de l’acquéreur étant attirée s’il envisage de louer le bien. L’acquéreur futur occupant ne bénéficie d’aucune protection particulière, aucun diagnostic ne l’informant de la situation du bien au regard des différents critères. Les punaises de lit contre lesquelles le gouvernement a récemment annoncé un plan de prévention et de lutte ne vérifient pas si les occupants sont locataires ou propriétaires avant d’établir leur nid.
Sanctions
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Source |
Sanctions encourues |
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Code civil |
Impossibilité de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant51 Dommages-intérêts pour trouble de jouissance52 Possibilité de suspension du règlement des loyers53 |
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Loi 1989 / Décret Décence |
Demande de mise en conformité du logement54. À défaut d’accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation55 peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20 de la loi de 1989 Pas d’obligation de relogement, sauf si l’immeuble est frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril assorti d’une interdiction d’habiter56 Interdiction de location |
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Lutte contre les marchands de sommeil (Code de la construction et de l’habitation / Code pénal / Code de la santé publique)57 |
Le fait d’exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende58. Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende59. Les juges se fondent tant sur les critères issus du décret du 30 janvier 2002 que sur ceux résultant des dispositions du règlement sanitaire départemental. Peines complémentaires : interdiction60 pendant 10 années de se porter acquéreur61, à titre personnel, ou en tant qu’associé ou mandataire social d’une SCI ou d’une SNC, d’un bien immobilier à usage d’habitation62 ou sous la forme de « parts immobilières », sauf à des fins d’occupation à titre personnel, dans les cas suivants : délit de soumission d’une personne vulnérable ou en état de dépendance à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine63, infractions aux dispositions du Code de la santé publique relatives à la sécurité et la salubrité des immeubles64, infractions aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à la sécurité des établissements d’hébergement recevant du public en matière d’incendie et de panique65 ou aux bâtiments menaçant ruine66 ; confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l’infraction67 ; confiscation de tout ou partie des biens appartenant aux personnes coupables de l’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine prévue à l’article 225-14 du Code pénal. |
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Code de la santé publique |
Article L. 1337-4 et le fait de mettre à disposition un local : impropre, par nature, à l’habitation68 ; dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation69 ; dont l’utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants70 ; déclaré insalubre par arrêté préfectoral71. Article L. 1331-22 : mise en demeure par le préfet de la personne qui a mis à disposition des locaux tels que caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation qui ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux72. |
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Règlement sanitaire départemental (RSD) |
Contravention de troisième classe73. |
Rôle du notaire. Le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement doit vérifier si l’acquéreur ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, a fait l’objet d’une interdiction d’acquérir74.
À cette fin, il doit consulter le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’acquéreur au casier judiciaire national automatisé.
Lorsque l’acquéreur a fait l’objet d’une telle condamnation, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur75. Dans ce cas, le maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien en est informé76.
L’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation au profit d’un acquéreur ayant fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine mentionnée au I peut toutefois être signé si l’acquéreur atteste, dans l’acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l’acte de vente et l’attestation sont notifiés à l’administration fiscale par le notaire77.
Mesures préventives
Interdiction de louer. L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prohibe :
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la location des appartements au sein d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres, ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
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toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes78, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;
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toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.
Permis de diviser. La loi Alur a introduit79 un dispositif d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant80. Il visait à empêcher les « divisions pavillonnaires » consistant à diviser des pavillons ou maisons de ville en logements et les louer à des personnes isolées ou vulnérables dans des conditions indignes81. En effet, ces divisions échappaient à tout contrôle, faute d’autorisation d’urbanisme requise. Les interdictions résultant de l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peuvent intervenir qu’a posteriori.
Ce dispositif a été modifié par l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014, portant diverses mesures relatives à la création de la métropole de Lyon, puis par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, relative à l’égalité et à la citoyenneté82, et complété par le décret n° 2017-1431 du 3 octobre 201783 permettant l’articulation entre les autorisations d’urbanisme et l’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
Ce permis de diviser concerne deux types de secteurs, le régime variant en fonction de la localisation :
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Texte applicable |
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Zones concernées |
Zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer. |
Secteurs84 situés dans les zones urbaines ou à urbaniser et définis par le règlement du PLU, dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale fixée par le règlement. |
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Organe compétent pour instituer la mesure |
Organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le conseil municipal. |
Organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal. |
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Demande d’autorisation |
Dans les formes fixées par l’arrêté du 8 décembre 201685. |
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Liste des éléments que doit contenir la demande d’autorisation et dont le demandeur doit attester |
a) L’identité et l’adresse du ou des demandeurs, son numéro Siret lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique. b) Le nom du ou des propriétaires s’il ne s’agit pas du demandeur. c) La localisation et la désignation de l’immeuble s’il est soumis au statut de la copropriété et s’il s’agit d’un immeuble collectif. d) La nature et la consistance des travaux pour lesquels l’autorisation est demandée. e) La surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies. f) Un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux. g) Dossier technique amiante mentionné à l’article R. 1334-29-5 du Code de la santé publique. h) Le constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article R. 1334-12 du Code de la santé publique. |
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Autorité compétente pour délivrer l’autorisation |
Président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire. |
Président de l’EPCI compétent en matière d’urbanisme ou, à défaut, le maire. |
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Motifs de refus ou d’autorisation sous conditions |
Division contrevenant à l’article L. 111-6-1 = refus impératif. Locaux à usage d’habitation issus de division susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique = refus possible ou autorisation sous conditions. |
Locaux à usage d’habitation issus de division ne respectant pas les proportions et taille minimales fixées par le PLU = refus possible. |
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Procédure (CCH, art. L. 111-6-1-3) |
Le président de l’EPCI ou le maire notifie sa décision dans les 15 jours de la réception de la demande. Le défaut de réponse dans le délai de 15 jours vaut autorisation. |
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Conséquences sur le bail |
Le défaut d’autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi un local à usage d’habitation né d’une division. |
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Sanctions |
Amendes versées à l’Anah. |
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Articulation |
Lorsque le projet porte sur des travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant, dans une zone où a été instituée l’autorisation préalable prévue par l’article L. 111-6-1-1 ou l’article L. 111-6-1-2 du Code de la construction et de l’habitation, le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de cette même autorisation préalable dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de l’autorité compétente pour délivrer cette même autorisation préalable86. |
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Permis de louer. Le « permis de louer » a été introduit dans le Code de la construction et de l’habitation par la loi Alur87, en vue de lutter contre les pratiques des marchands de sommeil. Ce « permis » est composé de deux outils offerts aux collectivités en vue de vérifier la qualité des logements mis en location sur leur territoire88, le terme « offert » étant choisi à dessein, les collectivités conservant la liberté d’instaurer ces démarches préalables et de délimiter les zones concernées89. Il s’agit, au choix de la collectivité, soit d’une déclaration préalable de mise en location, soit d’une autorisation préalable de location. Ces dispositifs ne s’appliquent ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui font l’objet d’une convention prévue à l’article L. 351-290. Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat pourront déléguer aux communes qui le souhaitent la mise en œuvre de ces dispositions pour la durée de validité du plan local de l’habitat91.
Ces dispositions ont été complétées par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 rendant la mesure effective et modifiées par la loi Elan.
Ces dispositifs sont présentés dans le tableau ci-après92.
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Déclaration de mise en location |
Autorisation préalable à la mise en location |
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Texte applicable |
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Champ d’application |
Location nue ou meublée à titre de résidence principale93 à l’exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d’un avenant à ce contrat. |
Idem |
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Logements exclus |
Logements sociaux et logements qui font l’objet d’une convention prévue à l’article L. 351-2 |
Idem |
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Délimitation des zones concernées par l’habitat dégradé au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne |
Par l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal. La délibération peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration. |
Par l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal. La délibération peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. |
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Contenu de la délibération |
Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à 6 mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration. |
Elle précise la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation. |
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Conséquences au regard de la mise en location des logements situés dans les zones |
Déclaration dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l’EPCI ou, à défaut, au maire de la commune. |
Autorisation préalable de mise en location par le président de l’EPCI ou, à défaut, par le maire de la commune. |
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Motivation du refus ou de l’autorisation sous conditions |
Sans objet |
Logement susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité. |
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Procédure |
Déclaration dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, au président de l’EPCI ou, à défaut, au maire de la commune. Le dépôt de la déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire. Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location. |
Le silence gardé pendant un mois par l’autorité compétente vaut autorisation préalable de mise en location94. L’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, et être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation. L’autorisation devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de 2 ans suivant sa délivrance. |
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Mentions obligatoires |
1° Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées. 2° Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration. 3° Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle. 4° La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat. |
1° Pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées. 2° Pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration95. 3° Dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle. 4° La localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé. |
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Sanctions pénales |
Amende |
Amendes |
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Sanctions civiles |
Aucun effet sur le bail |
Aucun effet sur le bail |
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En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement |
Aucune disposition prévue |
Transfert de l’autorisation si en cours de validité. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l’autorité compétente, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation. |
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Au regard de la décence et de la dignité du logement |
Aucune disposition prévue |
L’autorisation délivrée à titre tacite est sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat96. |
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Au regard de la police de la salubrité ou de la sécurité publique |
Aucune disposition prévue |
L’autorisation est inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer cette police, et aux occupants. L’autorisation ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation. |
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Aides au logement |
Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location. |
La décision de refus d’une demande d’autorisation est transmise à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux. |
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Signalement |
Aucune disposition prévue |
Les refus d’autorisation ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et sont inscrits à l’observatoire des logements indignes mentionné à l’article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. |
Autres dispositifs de prévention :
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le droit à l’allocation-logement (et non l’APL) est subordonné à la délivrance d’un logement décent97 à peine d’obligation de restitution des allocations directement perçues98 ;
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les organismes ou services débiteurs de prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place si le logement est décent99 ;
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l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement100 tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire101 ;
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l’obligation des syndics de copropriété et des agents immobiliers de signalement au procureur de la République des logements indignes102.
