Retour sur le tiers évincé de l’article 555 du Code civil

L’article 555 du Code civil a donné lieu à un contentieux fourni. Néanmoins, l’arrêt rendu le 21 septembre 2023 est digne d’intérêt en ce qu’il s’attarde sur les conditions d’applications du troisième alinéa de l’article 555 et la situation tiers constructeur. En outre, l’espèce était loin d’être simple et illustre bien les imbroglios juridiques qui peuvent résulter d’arrangements familiaux non formalisés.

L’article 555 du Code civil fixe les règles d’indemnisation de celui qui a construit un ouvrage sur le terrain d’autrui. Le texte a bien évidemment vocation à régler la situation de celui qui, se croyant propriétaire d’un fonds, y édifie une construction mais se retrouve évincé par le véritable propriétaire du terrain. Mais cette situation n’est pas la plus courante. En réalité au fil des années, les hypothèses de construction sur le terrain d’autrui se sont diversifiées. Parfois le constructeur est lié au propriétaire du fonds par un contrat de bail ou bien il s’agit juste de liens d’affection. Ainsi il n’est pas rare que des parents construisent sur un terrain appartenant à leur enfant1, ou inversement qu’un fils construise une maison sur une parcelle appartenant à ses parents2, comme ce fut le cas dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 21 septembre 2023. Toutefois, la situation était loin d’être simple.

D’une part, la construction avait été faite non par le fils seul mais par celui-ci et son épouse, et seule l’épouse sollicitait l’indemnisation de sa part des travaux. Ce premier élément n’est cependant pas une source de difficulté pour mettre en œuvre l’article 555 du Code civil puisqu’il a été jugé que l’indemnisation du constructeur n’est pas subordonnée au caractère exclusif de sa participation3. Toutefois ce point n’était pas dans les débats.

D’autre part, les époux avaient divorcé. Certes, il n’est pas rare qu’un couple construise sur le terrain appartenant à l’un d’eux. Or par le jeu de l’accession, l’époux propriétaire du terrain se retrouve propriétaire de la construction. Dans ce cas, l’indemnisation qui en résulte à l’égard de la communauté, si l’investissement provient de fonds communs, ou à l’égard de l’autre époux, si l’investissement provient de ses fonds propres, prend la forme d’une récompense à la communauté4 ou d’une créance entre époux5 calculée conformément à l’article 1469 du Code civil. Néanmoins la situation sous commentaire ne correspondait pas à ce cas de figure. Les deux conjoints avaient contribué à l’édification d’une maison sur le terrain d’un tiers, à savoir le père de l’époux. On peut supposer qu’après le divorce l’époux est resté dans les lieux tandis que l’épouse est partie, bien que cela ne ressorte pas du texte de l’arrêt. Toujours est-il que, cette dernière souhaitant obtenir une indemnisation à raison de la construction, elle ne pouvait que se prévaloir de l’article 555 du Code civil à l’encontre du père de son ex-époux.

Les juges du fond ont manifestement accueilli favorablement cette action en accordant à la demanderesse une indemnité correspondant à la moitié du remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement. Pour s’opposer au paiement de cette somme, le propriétaire du terrain souligne que l’application de l’article 555 du Code civil suppose que le tiers soit évincé par le propriétaire du terrain. La Cour de cassation rejette le pourvoi. « L’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du Code civil, n’est pas subordonnée à son éviction ».

Jusqu’à présent c’est surtout la question de savoir si le constructeur pouvait être considéré comme un tiers vis-à-vis du propriétaire du terrain qui a suscité des débats et des précisions par la Cour de cassation. Ainsi, le tiers est-il celui qui a construit sans être lié avec le propriétaire du sol par un contrat se référant aux ouvrages élevés. Dès lors le constructeur peut être un locataire6 ou le concubin du propriétaire du sol7 ou encore un occupant à titre gratuit8.

La Cour de cassation utilisant tour à tour l’expression de tiers évincé9, de tiers possesseur des travaux10, de tiers constructeur11 ou simplement de tiers12, pour désigner l’auteur des travaux sur le terrain d’autrui, l’affirmation selon laquelle l’action en indemnisation du tiers qui a édifié une maison sur le fonds d’autrui n’est pas subordonnée à l’éviction du tiers mérite l’attention (I) car il semble possible d’en donner une signification et partant une portée différente (II).