Le financement de l'accession à la propriété et la responsabilité du banquier

La responsabilité du banquier prêteur et le dispositif Pinel

Publié le 27/01/2021 - mis à jour le 28/01/2021 à 10H33

Depuis plusieurs années, des dispositifs de défiscalisation immobilière se succèdent dans notre pays. Ceux-ci, et notamment le dispositif Pinel actuellement applicable, ont amené un grand nombre de personnes à investir dans ce type d’opérations. Mais ces dernières sont-elles sans risque juridique pour les établissements de crédit qui y participent ? La jurisprudence rendue sur cette question témoigne du fait qu’une réponse négative s’impose ici, même s’il n’est pas évident de dégager avec certitude les principes applicables en la matière. Il semble néanmoins acquis que, du point du vue des tribunaux, ce sera avant tout le degré d’implication du professionnel de la banque dans l’opération qui déterminera son niveau de responsabilité.

1. Le dispositif Pinel, du nom Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement, est un régime juridique particulier figurant dans le Code général des impôts, introduit par la loi de finances pour l’année 20151.

2. Il s’agit, plus précisément, d’un dispositif de défiscalisation. Il offre ainsi aux particuliers la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif. Ce n’est, bien sûr, pas le premier encadrement juridique prévoyant cela en matière d’opérations immobilières. Il succède, notamment, aux dispositifs Scellier, Demessine, Robien, ou encore Duflot.

3. Ce dispositif Pinel a plusieurs objectifs : non seulement stimuler la construction de logements dans les zones du territoire à forte demande locative, mais aussi encourager l’investissement dans la pierre et étendre l’offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas accès à un logement social mais qui rencontrent toutefois des difficultés pour louer un logement sur le marché libre.

4. Il présente alors des avantages indiscutables pour le contribuable :

  • une réduction d’impôt. On notera que le montant de l’avantage fiscal dépendra ici de la durée de location (12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans ; 18 % du prix du bien pour une durée de 9 ans et enfin 21 % pour une durée de 12 ans)2 ;

  • la constitution d’un patrimoine immobilier3 ;

  • et enfin la possibilité de louer le bien à sa famille (à la différence du dispositif Duflot). Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux précités4.

5. Ce dispositif, codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts5, est néanmoins soumis au respect d’un grand nombre de conditions, et notamment :

  • l’acquisition ou la construction d’un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (voire de l’ancien sous le respect d’autres conditions tenant à la réalisation de travaux) ;

  • la limite d’un investissement total de 300 000 € par an ;

  • le plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable ;

  • l’acquisition d’un bien immobilier situé en zone éligible (ces zones se sont réduites depuis 2018) ;

  • une mise en location du logement pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans ;

  • le respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement ;

  • le respect du plafond de ressources du ou des locataire(s) ;

  • le fait que, lorsque le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne soit pas membre du foyer fiscal de ce dernier ;

  • le respect des normes de performance énergétique et thermique RT 2012 ;

  • le respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 €/an ;

  • la signature du contrat de location dans les 12 mois suivants la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.

N’est donc pas éligible à la défiscalisation Pinel qui veut. Surtout si l’une des conditions précitées n’est finalement pas respectée, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration fiscale.

6. Mais il y a encore plus grave que cette succession de conditions. Ce dispositif de défiscalisation (et surtout ceux qui l’ont précédé) a parfois entraîné des désagréments à ceux qui y avaient souscrit. D’abord, il est arrivé que les prix des biens immobiliers aient été surévalués par rapport à ceux du marché. De même, le montant des loyers devant être perçus a été, dans quelques cas, exagéré. De plus, certains investissements ont été opérés dans des lieux à faible demande de logements, ruinant alors la perspective de défiscalisation qui nécessite, nous l’avons vu, une période de location. Parfois encore, les travaux de construction n’ont jamais été achevés alors que les promoteurs-vendeurs avaient fait l’objet, pour leur part, d’une liquidation judiciaire.

7. Finalement, si beaucoup d’opérations de défiscalisation se sont révélées opportunes pour les contribuables ayant opté pour un tel dispositif, d’autres ont été plus décevantes. Ainsi, même si l’on ne dispose pas de statistiques fiables sur les clients satisfaits d’avoir profité de telles opérations et ceux qui en sont « revenus », un constat objectif s’impose : le contentieux en justice relatif à des opérations de défiscalisation immobilière s’est développé depuis une douzaine d’années.

8. Les personnes estimant avoir subi un préjudice dans le cadre de ces opérations ont logiquement cherché à obtenir réparation de celui-ci en exerçant des actions à l’encontre, principalement, de la société de gestion de patrimoine leur ayant proposé le produit en question, des promoteurs-vendeurs, des intermédiaires ou encore des notaires intervenus à l’opération.

9. Mais qu’en est-il pour le banquier ? Objectivement, celui-ci est une partie importante pour les différents dispositifs de défiscalisation envisagés par le législateur. Son rôle sera d’ailleurs variable selon les situations. Parfois, il sera simplement prêteur des fonds utiles à l’acquisition. Mais, dans d’autres cas, son action aura été plus importante : il aura soit initié lui-même le montage, soit commercialisé le produit, soit encore agi « objectivement » comme partenaire du promoteur-vendeur.

10. Des actions sont-elles alors menées en pratique contre le banquier par les clients déçus ? Quels en sont les fondements juridiques ? Prospèrent-elles en pratique ? Peu d’études ont été menées jusqu’ici sur ces questions6.

11. La réponse à ces interrogations implique alors de se référer aux sites internet recensant la jurisprudence « notable ». Plusieurs décisions attirent l’attention. Certes, la plupart ne relève pas du dispositif Pinel ; néanmoins les solutions retenues sont souvent parfaitement transposables à ce dernier.

12. Sans surprise, une distinction s’impose selon le rôle joué par le banquier dans l’opération de défiscalisation. Les solutions ne seront en effet pas les mêmes selon qu’il a été simplement prêteur (I), ou plus que cela (II).

I – Les actions contre le banquier simple prêteur

13. Deux hypothèses « classiques » peuvent être envisagées ici à la lecture de la jurisprudence : les actions fondées sur le non-respect du devoir de mise en garde pesant sur le professionnel de la banque (A), mais aussi, plus largement, celles reposant sur un manquement à son devoir d’information (B)7.

A – Le manquement au devoir de mise en garde

14. Le devoir de mise en garde du banquier impose, pour mémoire, à ce dernier d’attirer l’attention de l’emprunteur non averti, c’est-à-dire insuffisamment connaisseur en matière de crédit, du risque d’endettement excessif auquel il s’expose en concluant le contrat de prêt. Ce devoir, dégagé par les juges il y a une quinzaine d’années, donne lieu à une jurisprudence abondante8.

15. En pratique, le devoir de mise en garde va imposer au prêteur un certain nombre d’obligations successives que l’on peut décomposer. Le professionnel du crédit devra ainsi :

  • vérifier si le crédit consenti ne présente pas un risque pour l’emprunteur, et plus précisément un risque d’endettement excessif. Il sera alors dans l’obligation de s’assurer des capacités financières de son client et du risque d’endettement né de l’octroi du crédit en question ;

  • puis, en présence d’un tel risque, relever la qualité d’averti ou de non-averti de l’emprunteur. La caractérisation de la qualité de non-averti de l’intéressé découlera le plus souvent d’un faisceau d’indices tenant notamment à l’expérience de l’intéressé en la matière, sa profession, les études suivies, la complexité de l’opération projetée, etc. ;

  • enfin, si la qualité de non-averti du client est avérée, attirer l’attention de ce dernier sur ces mêmes risques, c’est-à-dire l’alerter afin qu’il puisse accepter ou refuser l’offre de crédit en pleine connaissance de cause. Ce devoir doit être accompli au moment de la souscription du prêt.

16. Si le professionnel de la banque a bien respecté ce « devoir d’alerte », on ne pourra alors pas lui reprocher, par la suite, d’avoir accordé un crédit excessif ou risqué à un emprunteur profane. Ce sera néanmoins au banquier de démontrer qu’il en a été ainsi9, sauf s’il prouve que son client avait la qualité d’emprunteur averti. À l’inverse, le manquement au devoir de mise en garde entraînera la responsabilité du prêteur à qui les juges reprocheront d’être à l’origine d’un préjudice particulier pour son client : la perte d’une chance, pour l’intéressé, de ne pas contracter10. L’idée est ainsi que si l’emprunteur non-averti avait été correctement informé, il n’aurait peut-être pas contracté (sans que cela soit totalement certain pour autant). Il reviendra aux magistrats d’apprécier souverainement le montant de ce préjudice.

17. Or la lecture de certaines décisions de justice permet de constater que, parfois, les juges ont retenu, sur ce fondement, un manquement du banquier prêteur étant intervenu pour financer l’acquisition du bien nécessaire à la réalisation d’une opération de défiscalisation.

18. Citons, par exemple, une décision de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 avril 201411. En l’espèce, une banque, chargée de financer une opération immobilière de défiscalisation, avait présenté une offre de prêt immobilier à un acquéreur pour 109 600 €. Pour lui reprocher une violation de son devoir de mise en garde, la cour d’appel de Versailles avait constaté que l’emprunteur n’était pas averti, et que pour la banque il avait une capacité à épargner allant jusqu’à 300 € par mois. Or le prêt consenti en l’espèce était remboursable par échéances de 393,30 € pendant 24 mois, puis de 629 € pendant 276 mois. Dès lors, pour les magistrats versaillais, la caisse ne pouvait ignorer les capacités financières limitées de M. X ni la saturation du marché locatif du type de celui de l’immeuble en cause, à Limoges, de sorte que la capacité de M. X à rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier. La Cour de cassation estime pour sa part que la cour d’appel a décidé à bon droit que la banque n’avait pas exercé le devoir de mise en garde auquel elle était tenue à l’égard de l’intéressé. Quelques autres décisions, assez proches, pourraient également être signalées12.

19. Toutefois, il convient de garder à l’esprit que l’engagement de la responsabilité du prêteur n’est absolument pas automatique sur le fondement de ce devoir de mise en garde. Cette solution ne s’imposera, d’une part, que si le crédit présentait effectivement des risques13 et, d’autre part, que si l’emprunteur était non-averti en la matière14.

20. Par ailleurs, les juges du fond écartent parfois la responsabilité de la banque, dans ce type d’hypothèse, en prenant en considération le fait qu’elle n’a pas initié l’opération de montage financier15. La responsabilité de l’intermédiaire est ainsi privilégiée16.

21. Cette jurisprudence, objectivement hostile à la caractérisation d’un manquement au devoir de mise en garde du banquier, s’est renforcée ces derniers mois. Citons, par exemple, une décision de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 janvier 201817. Les faits concernaient un crédit immobilier souscrit par des époux dans le cadre d’une opération de défiscalisation proposée par un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement. Or, pouvait-on retenir la responsabilité de la banque pour ne pas avoir respecté son devoir de mise en garde alors que le crédit s’était révélé risqué pour le couple ? La Cour de cassation répond à cette question par la négative en déclarant que ce banquier avait pu se fier aux informations recueillies par l’intermédiaire auprès des emprunteurs sur leurs capacités financières. La banque n’avait donc pas, en l’absence d’anomalie apparente, à vérifier l’exactitude des informations ainsi données.

22. De même, pour une décision de la même chambre du 4 juillet 201818, l’établissement prêteur est en droit de donner du crédit aux éléments figurant sur la fiche signée par les emprunteurs et, compte tenu de leur situation financière et patrimoniale communiquée, d’estimer que le crédit octroyé n’était pas de nature à constituer pour les intéressés un risque d’endettement. La banque n’était donc pas tenue, dans ce cas de figure, à un devoir de mise en garde. Cette solution parait désormais bien établie19.

23. Plus près de nous encore, un arrêt de la Cour de cassation en date du 13 février 2019 s’est montré hostile à l’action exercée, sur le fondement du devoir de mise en garde, à propos d’un crédit in fine lorsque celui-ci est encore en cours20. Face à de telles limites, une autre piste doit alors être explorée : le non-respect d’une obligation d’information.

B – Le manquement au devoir d’information

24. Les établissements de crédit sont soumis, à de nombreuses occasions, à un devoir d’information, c’est-à-dire au fait de devoir transmettre des données objectives, généralement sur l’opération passée, à l’autre partie au contrat. Cette obligation est souvent d’origine légale et se retrouve pour différentes opérations passées par le banquier21. Mais cela n’est pas tout. La jurisprudence impose également, parfois, le respect de cette obligation dans des hypothèses dans lesquelles la législation ne dit mot22.

25. Or ce devoir a parfois été retenu par les juges pour appréhender la responsabilité d’un banquier prêteur dans une opération de défiscalisation. Il convient, plus particulièrement, de mentionner une décision remarquée de la première chambre civile de la Cour de cassation du 16 avril 201523.

26. En l’espèce, un crédit avait été accordé à deux époux afin qu’ils puissent effectuer un achat immobilier destiné à la location et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt. Les loyers perçus devaient logiquement servir à rembourser la banque prêteuse. Or la location s’était révélée désastreuse, l’entreprise locataire faisant finalement l’objet d’une liquidation judiciaire. Si les juges du fond n’avaient trouvé rien à redire à l’attitude de la banque en l’espèce, il en allait différemment de la Cour de cassation qui casse la décision de la cour d’appel. Ainsi, pour la haute juridiction, en ne recherchant pas, « comme elle y était invitée, si la banque avait informé ses clients de ce que, au regard du tableau d’amortissement, l’effort financier attendu de leur part pourrait être supérieur à celui initialement prévu et que, en l’absence de différé et dans l’attente de la livraison du bien immobilier, ils seraient tenus de supporter le remboursement de leur emprunt sans percevoir de loyers en contrepartie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

27. Il ressort alors de cette décision, certes non publiée au Bulletin civil, une obligation d’information étendue pesant sur le banquier dispensateur de crédit intervenant dans une opération complexe permettant une défiscalisation. En effet, que reprochait, en l’occurrence, la haute juridiction aux juges du fond ? D’une part, le fait de ne pas avoir recherché si la banque avait informé les clients que « l’effort financier » pourrait être plus important que prévu, mais aussi, d’autre part, que même en cas de non-perception des loyers les emprunteurs seraient tout de même tenus de rembourser leur crédit. En revanche, l’arrêt n’étant pas fondé sur le devoir de mise en garde, les magistrats n’avaient logiquement pas à rechercher l’existence d’un risque, ni la qualité d’averti ou de non-averti du client.

28. Mais cette décision a-t-elle fait « jurisprudence » ? Dit autrement, la solution qu’elle contient peut-elle être vue comme un outil juridique « fiable » à la disposition de personnes insuffisamment informées ayant souscrit un crédit à l’occasion d’une opération de défiscalisation leur ayant occasionné des pertes ? Absolument pas.

29. D’une part, les juridictions du fond n’ont, jusqu’ici, dégagé aucune jurisprudence uniforme à propos de ce devoir d’information24.

30. D’autre part, et surtout, la Cour de cassation ne s’est plus jamais prononcée, à notre connaissance, comme dans la décision précitée. Au contraire, sa chambre commerciale a pu considérer, par un arrêt du 30 juin 2015, que la banque n’avait pas à informer son client de faits connus de tous, comme par exemple le risque de déconfiture de l’exploitant de la résidence du titulaire du bail25.

31. Enfin, et ce n’est pas la moindre des critiques, on a du mal à comprendre sur quels éléments précis devrait porter l’information pesant, peut-être, sur le prêteur en la matière. Logiquement, cela devrait uniquement concerner les spécificités du crédit. Cependant, l’analyse des décisions « accessibles » sur les sites de jurisprudence ayant, semble-t-il, relevé un manquement du banquier prêteur26, démontre que l’information attendue est variable selon les arrêts concernés27. Tout cela manque d’uniformité et, partant, de cohérence.

32. Force est donc de constater que, aujourd’hui, le manquement au devoir d’information ne saurait être vu comme un fondement susceptible d’être utilement opposé au banquier ayant octroyé un crédit pour financer une opération de défiscalisation s’étant révélée préjudiciable. L’arrêt du 16 avril 2015 n’est qu’une décision « d’espèce »28, restée sans lendemain.

33. Finalement, le banquier prêteur intervenant dans une opération de défiscalisation a juste à craindre du devoir de mise en garde, mais uniquement si plusieurs conditions strictes sont cumulativement réunies. Le risque de condamnation est donc bien faible.

34. Mais qu’en est-il si l’établissement de crédit a eu un rôle plus important dans l’opération de défiscalisation passée, notamment sur le fondement du dispositif Pinel ? Le droit est-il plus protecteur, dans ce cas, à l’égard du client invoquant un dommage résultant de l’opération en question ?

II – Les actions contre le banquier plus que prêteur

35. Nous envisagerons ici le cas du banquier ayant joué un rôle plus actif dans l’opération de défiscalisation, soit qu’il ait lui-même initié le montage, soit qu’il l’ait commercialisé, soit encore qu’il ait agi « objectivement » comme partenaire du promoteur (notamment en permettant au client de rencontrer ce dernier).

36. Le banquier en question est-il susceptible d’être poursuivi par un client déçu ? Quelques décisions ont répondu à cette question par la positive en se fondant, parfois, sur un devoir d’information et de conseil (A) et, dans d’autres hypothèses, sur le dol (B).

A – Le manquement au devoir d’information et de conseil

37. La jurisprudence est à l’origine de la création d’une nouvelle obligation à la charge du banquier : un devoir d’information et de conseil. Ce dernier a pu ainsi apparaître en matière de contrat d’assurance de groupe29, mais aussi à l’égard des contrats de construction de maison individuelle (CCMI)30. Or, ce devoir a également fait une apparition en cas d’intervention « active » d’un banquier en matière d’opération de défiscalisation31.

38. Il convient de citer, d’abord, une décision de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 janvier 201332. Ici, une banque avait été jugée comme ayant manqué à son « devoir d’information et de conseil » en proposant un investissement immobilier défiscalisé, sans informer complètement ses clients dont il n’était pas établi qu’ils disposaient de connaissances solides leur permettant d’appréhender les aléas de l’opération. En l’espèce, il ne leur avait pas été communiqué le fait que « le coût des travaux à titre estimatif pouvait évoluer dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue même des non spécialistes, pour atteindre 37 % ». On notera qu’outre la banque, les juges avaient retenu la responsabilité solidaire d’une société d’agence immobilière qui appartenait au même groupe financier. La banque n’était donc pas que prêteuse. Elle avait objectivement des liens avec l’agence ayant proposé le « produit ».

39. Ensuite, une solution proche est à observer dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 11 septembre 201333. Ici, la banque avait, d’une part, proposé et personnalisé l’investissement locatif litigieux dont la nature était manifestement inadaptée à la situation des bénéficiaires, et, d’autre part, assorti son offre de prêt de longue durée d’un taux variable accentuant les risques d’une opération périlleuse. Dès lors, pour la haute juridiction, « la cour d’appel en a exactement déduit que la banque avait manqué tant à son devoir d’information et de conseil au titre de l’investissement locatif, qu’à son devoir de mise en garde au titre de l’octroi du prêt ».

40. Certaines juridictions du fond se sont alors, à leur tour, fondées sur ce devoir original pour retenir la responsabilité de banques intervenues dans des opérations de défiscalisation. On peut citer, notamment, une décision de la cour d’appel de Colmar du 8 février 201734. Nous étions ici en présence d’un dispositif de défiscalisation Scellier. M. X avait souscrit auprès de la banque A un « pack » portant sur un ensemble de services de gestion locative d’un bien qu’il comptait acquérir devant permettre une défiscalisation partielle de ses revenus. Or pour les juges, s’agissant d’une opération relativement complexe d’investissement locatif en vue d’une défiscalisation, la banque est tenue à l’égard de son client « d’une obligation d’information consistant à fournir les renseignements nécessaires à la compréhension de l’opération, mais également de conseil sur l’adéquation entre l’opération envisagée, la situation personnelle de l’intéressé et ses attentes ».

41. En l’occurrence, le banquier avait, semble-t-il, fourni à M. X les renseignements nécessaires à la bonne compréhension de l’opération. L’établissement de crédit produisait en effet une notice d’information détaillant les caractéristiques juridiques générales de l’opération, et notamment la réduction d’impôt. De plus, il apparaissait que le banquier s’était aussi informé sur la situation financière de son client. Mais cela suffisait-il ? Manifestement pas. La cour d’appel observe ainsi qu’au moment de l’opération d’investissement en cause, M. X était âgé de 62 ans, de sorte que son départ à la retraite était prévisible dans un avenir proche, ce que la banque aurait dû prendre en compte dans le cadre de la mise en œuvre de son devoir d’information et de conseil, s’agissant en outre d’une opération de réduction d’impôt devant se dérouler sur 9 ans. La réduction d’impôt pouvait alors perdre tout intérêt pour M. X s’il décidait, dans l’ignorance des incidences de son choix, d’anticiper ce départ à la retraite. Or c’était ce qu’il s’était produit. Dès lors, pour les juges, l’établissement en question était en faute puisqu’il ne démontrait pas avoir évoqué avec M. X son départ à la retraite et s’être inquiété de son intérêt dans l’opération dans un avenir proche. Ainsi, la banque ne justifiait pas « avoir pleinement rempli son devoir d’information et de conseil à l’égard » de son client.

42. Mais que recouvre exactement ce devoir que l’on a retrouvé dans quelques (rares) autres décisions des juges du fond35 ? Cette interrogation suscite bien des incertitudes. On trouvera, d’abord, une obligation pour le banquier d’informer son client sur les caractéristiques de l’opération passée. Cette communication portera bien évidemment sur le crédit conclu (caractéristiques, particularités, éventuels dangers, etc.), mais aussi sur l’ensemble de l’opération (défiscalisation attendue, conditions requises pour qu’elle prospère, etc.). Il s’agira ici de données objectives, tant positives que négatives d’ailleurs. Ensuite, le professionnel de la banque se devra d’orienter le choix du client, c’est-à-dire le conseiller, vers l’opération qui devrait lui être la plus profitable, voire même le cas échéant lui déconseiller de contracter. Bien évidemment, une telle orientation, nécessairement subjective, ne sera possible que si le banquier a bien perçu les besoins et les attentes du client. Une obligation de se renseigner est donc logiquement attendue au préalable de la part du professionnel en la matière.

43. Mais ce devoir d’information et de conseil est-il aujourd’hui encore attendu en matière d’opération de défiscalisation ? On peut légitimement se le demander à la vue de la jurisprudence actuelle qui n’y fait plus référence36. Un autre fondement doit-il alors être cherché ailleurs ? Quid, dans ce cas, du dol ?

B – La caractérisation du dol

44. L’article 1137, alinéa 1, du Code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». On se souvient qu’antérieurement à la réforme du droit des contrats du 10 février 201637, l’ancien article 1116 du code prévoyait déjà que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ».

45. De longue date, la jurisprudence déclare que ce dol peut prendre la forme d’une rétention abusive d’information38. La sanction encourue est alors la nullité du contrat et, éventuellement, le versement de dommages et intérêts.

46. Or, à quelques (rares) reprises39, le fait que le prêteur ait agi comme partenaire du promoteur ou du conseiller financier et fiscal a pu être pris en considération pour pouvoir retenir un dol de sa part en présence d’une opération de défiscalisation ayant occasionné un préjudice à l’intéressé40. Encore faut-il, cependant, que ce vice du consentement émane bien de la banque et non pas d’un tiers41. De même, le dol ne sera pas retenu si l’emprunteur disposait d’une réelle expérience en matière de produit de défiscalisation et qu’il a joué un rôle déterminant dans l’opération en question42.

47. On peut penser, en outre, que dans les cas les plus graves, c’est-à-dire ceux dans lesquels les faits commis par le professionnel de la banque reflètent une mauvaise foi manifeste de sa part, des actions de nature pénale devraient pouvoir être exercées. Selon les circonstances, le délit d’escroquerie43 ou, plus vraisemblablement, celui de pratiques commerciales trompeuses44, pourrait peut-être être retenu45. Cela ne s’est cependant jamais produit à ce jour.

Conclusion

48. Pour conclure cette présentation, on peut dire que les actions menées par des investisseurs déçus contre les agissements prétendument fautifs de banquiers étant intervenus dans des opérations de défiscalisation ratées, et notamment fondées sur le dispositif Pinel, demeurent entourées d’incertitudes. D’une part, la loi ne dit mot sur ces questions. D’autre part, les décisions de justice rendues n’ont toujours pas dégagé un principe fort de nature à être appliqué de façon quasi-certaine en la matière. Cette jurisprudence demeure constituée de décisions d’espèces, dont il est bien difficile de tirer des enseignements généraux. Certains46 ont pu parler, avec raison, de « jurisprudence circonstanciée ».

49. Qu’en sera-t-il demain ? Le droit pourrait évoluer. Tout d’abord, un arrêt de principe pourrait bien sûr être dégagé par la haute juridiction. Mais, surtout, un fondement légal pourrait être désormais trouvé dans le Code civil. Rappelons en effet que, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1112-1 prévoit que : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (…) ». Est ici consacrée une obligation générale d’information dont le non-respect engage la responsabilité extracontractuelle de celui qui en était tenu, mais aussi, le cas échéant, l’annulation du contrat s’il est à l’origine d’un vice du consentement, c’est-à-dire une erreur ou un dol47.

50. Voilà dès lors un nouvel outil qui pourrait, éventuellement, se révéler utile pour l’hypothèse qui nous intéresse. Toutefois, il convient de garder à l’esprit que cette solution n’a vocation à régir que les contrats passés à partir du 1er octobre 2016. Elle ne nous est, par conséquent, d’aucun secours pour les opérations déjà conclues à cette date. Pour ces dernières, l’incertitude continue…

Notes de bas de pages

  • 1.
    L. fin. 2015 n° 2014-1654, 29 déc. 2014, art. 5. Pour une présentation détaillée, « Réduction d’impôt. Investissement locatif (Dispositifs Duflot et Pinel) », JCl. Fiscal Impôts directs Traité, fasc. 1032-95.
  • 2.
    Des caractéristiques spécifiques s’appliquent à l’outre-mer. Les pourcentages précités sont notamment plus élevés : 23, 29 et 32 %.
  • 3.
    À l’expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire disposera de son bien comme il le souhaite. Il pourra alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l’occuper en tant que résidence principale ou secondaire.
  • 4.
    Une condition existe néanmoins ici : que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.
  • 5.
    Cet article a fait l’objet, au fil du temps, de nombreuses modifications. Cela a été par exemple le cas par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, de finances pour 2019 ou, plus près de nous, par la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, dite loi PACTE.
  • 6.
    Lasserre Capdeville J., « Opérations de défiscalisation et responsabilité du banquier », RD bancaire et fin. 2017, p. 100, n° 3, dossier 22 ; Le Fur A.-V., « La responsabilité dans les opérations immobilières de défiscalisation », JCP E 2017, 1611, n° 46 ; Magne P., La responsabilité du banquier dans le cadre des opérations de défiscalisation immobilière, Mémoire de M2 droit bancaire et financier, 2018, Strasbourg.
  • 7.
    Il est en revanche aujourd’hui acquis que le banquier dispensateur de crédit n’est pas tenu de respecter un devoir de conseil, v. Cass. com., 13 janv. 2015, n° 13-25856 : Banque et droit 2015, p. 34, n° 160, obs. Bonneau T. ; RD bancaire et fin. 2015, comm. 71, obs. Crédot F.-J. et Samin T. ; LEDB mars 2015, n° 45, p. 6, obs. Lasserre Capdeville J. – Cass. com., 18 mai 2016, n° 14-15988. De même, en matière d’opération de défiscalisation, CA Paris, 15 déc. 2017, n° 16/10977 ; CA Angers, 30 oct. 2018, n° 15/02989.
  • 8.
    Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, nos 1885 et s.
  • 9.
    Cass. com., 11 déc. 2007, n° 03-20747 : Bull. civ. IV, n° 260 ; D. 2008, p. 220, obs. Avena-Robardet V. ; RTD com. 2008, p. 165, obs. Legeais D. ; JCP 2008, II 10055, note Gourio A.
  • 10.
    Cass. com., 20 oct. 2009, n° 08-20274 : Bull. civ. I, n° 127 ; D. 2009, p. 2607, obs. Delpech X. ; JCP E 2009, 29, n° 48, note Piedelièvre S. ; JCP E 2009, 12, n° 46, note Legeais D. ; RD bancaire et fin. 2010, comm. 7, obs. Legeais D. ; RDC 2010, p. 30, obs. Mazeaud D. – Cass. com., 26 janv. 2010, n° 08-18354 : D. 2010, p. 578, obs. Avena-Robardet V. ; D. 2010, p. 934, note Lasserre Capdeville J. – Cass. 1re civ., 11 sept. 2013, n° 12-15897 : Gaz. Pal. 14 nov. 2013, n° 153v7, p. 10, note Lasserre Capdeville J.
  • 11.
    Cass. 1re civ., 30 avr. 2014, n° 13-10582 : D. 2015, p. 2145, obs. Martin D.-R. et Synvet H.
  • 12.
    Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 14-30011.
  • 13.
    Pour des cas d’absence de situation de risque pour des prêts accordés en matière d’opération de défiscalisation, CA Bourges, 28 févr. 2013, n° 12/01872 ; CA Lyon, 29 oct. 2013, n° 12/08926 ; CA paris, 18 juin 2015, n° 14/11848 ; CA Paris, 24 sept. 2015, n° 14/09133 : selon cette dernière décision, on ne saurait reprocher à une banque de ne pas avoir su que, concomitamment, les emprunteurs réalisaient une autre opération immobilière à usage locatif dans le cadre de la loi Robien avec un autre établissement bancaire générant une charge d’emprunt supplémentaire. – V. plus réc. Cass. com., 15 nov. 2016, n° 15-12535 ; Cass. com., 18 janv. 2017, n° 15-17126 : AJCA 2017, p. 131, obs. Boucard F. – CA Paris, 15 déc. 2017, n° 16/10977 ; CA Paris, 26 janv. 2018, n° 16/082717.
  • 14.
    CA Aix-en-Provence, 21 avr. 2016, n° 14/00052. Il s’agissait ici d’une emprunteuse qui était en mesure d’apprécier l’étendue des engagements financiers pris à l’égard de la banque ainsi que les risques inhérents aux opérations immobilières de défiscalisation. V. CA Orléans, 25 févr. 2016, n° 14/02680. Selon ce dernier, des emprunteurs ayant déjà acquis un bien à but locatif et de défiscalisation trois ans auparavant ne pouvaient se prévaloir d’une faute de la banque qui aurait manqué à son obligation de mise en garde. V. CA Nouméa, 9 mai 2018, n° 16/00535 ; CA Paris, 26 nov. 2018, n° 17/07475.
  • 15.
    CA Paris, 5 févr. 2015, n° 14/03971 ; CA Paris, 26 janv. 2018, n° 16/082717.
  • 16.
    Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 13-19759 : RTD com. 2015, p. 571, obs. Legeais D. – Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-22763 : RTD com. 2015, p. 571, obs. Legeais D. Il est ainsi parfois précisé que le banquier prêteur n’a pas à s’interroger sur la rentabilité ou l’opportunité d’une opération de défiscalisation alors qu’il n’est pas à l’origine de son montage. V. CA Paris, 21 sept. 2018, n° 16/18348.
  • 17.
    Cass. com., 10 janv. 2018, n° 16-23845 : LEDB mars 2018, n° 111d8, p. 2, obs. Lasserrre Capdeville J.
  • 18.
    Cass. com., 4 juill. 2018, n° 17-13128 : Dalloz actualité, 24 sept. 2018, obs. Delpech X. ; D. 2018, p. 2124, note Lasserre Capdeville J. ; RDI 2018, p. 594, obs. Heugas-Darraspen H. ; RTD com. 2018, p. 997, obs. Legeais D.
  • 19.
    Cass. 1re civ., 24 oct. 2019, n° 18-17697 : LEDB janv. 2020, n° 112t8, p. 4, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 20.
    Cass. com., 13 févr. 2019, n° 17-14485 : JCP G 2019, obs. Lasserre Capdeville J. ; LEDB avr. 2019, n° 112a6, p. 1, obs. Mignot M.
  • 21.
    V. par ex., au bénéficie de la caution, C. mon. fin., art. L. 313-22. De même, en matière d’ouverture de compte, C. mon. fin., art. L. 312-1-1.
  • 22.
    Il en a été ainsi, notamment, en présence de la modification d’un projet de crédit, Cass. com., 3 déc. 2013, n° 12-23976 : LEDB févr. 2014, n° 001, p. 1, obs. Routier R. ; LPA 13 mai 2014, p. 7, note Lasserre Capdeville J.
  • 23.
    Cass. 1re civ., 16 avr. 2015, n° 14-16536 : LEDB juin 2015, n° 100, p. 7, obs. Routier R. ; Gaz. Pal. 8 juill. 2015, n° 231u2, p. 12, note Lasserre Capdeville J.
  • 24.
    Pour un engagement de la responsabilité de la banque sur le fondement du devoir général d’information précontractuelle prévu par l’article L. 111-1 du Code de la consommation, v. TGI Strasbourg, 2 avr. 2019, n° 15/00114.
  • 25.
    Cass. com., 30 juin 2015, n° 14-17907.
  • 26.
    Mais n’est-il pas, parfois, plus qu’un banquier prêteur ? Les décisions ne sont pas toujours explicites sur ce point.
  • 27.
    Lasserre Capdeville J., « Opérations de défiscalisation et responsabilité du banquier », RD bancaire et fin. 2017, n° 3, dossier 22, n° 27.
  • 28.
    On apprend d’ailleurs, à la lecture des moyens annexés, que la banque avait élaboré et proposé l’opération complète de défiscalisation. Cette circonstance n’est cependant pas mentionnée dans l’attendu de l’arrêt.
  • 29.
    Cass. ass. plén., 2 mars 2007, n° 06-15267 : JCP G 2007, II 10098, note Gourio A. ; JCP E 2007, 1375, note Legeais D. ; D. 2007, p. 863, obs. Avena-Robardet V. ; D. 2007, p. 985, note Piédelièvre S. – Cass. 1re civ., 27 mars 2019, n° 18-13920 ; CA Rennes, 15 mai 2018, n° 15/08707.
  • 30.
    Lasserre Capdeville J., « Contrat de construction de maison individuelle et responsabilité du banquier prêteur », JCP E 2020, à paraître.
  • 31.
    Cette obligation peut aussi peser sur le conseiller en gestion de patrimoine, Cass. 1re civ., 26 sept. 2019, nos 18-21404 et 18-23167 ; Cass. 1re civ., 26 sept. 2019, nos 18-21402 et 18-23165.
  • 32.
    Cass. com., 8 janv. 2013, n° 11-19387 : RDI 2013, p. 146, note Heugas-Darraspen H. ; JCP E 2013, 1304, obs. Causse H.
  • 33.
    Cass. 1re civ., 11 sept. 2013, n° 12-15897 : LEDB oct. 2013, n° 147, p. 7, obs. Routier R. ; Gaz. Pal. 14 nov. 2013, n° 153v7, p. 10, note Lasserre Capdeville J.
  • 34.
    CA Colmar, 8 févr. 2017, n° 15/02861 : Gaz. Pal. 23 mai 2017, n° 293z1, p. 18, note Lasserre Capdeville J.
  • 35.
    V. par ex., CA Bordeaux, 30 janv. 2012, n° 10/05742. Ici la banque avait favorisé la souscription d’un placement qui revêtait manifestement un caractère inadapté voire périlleux compte tenu de l’aléa affectant le paiement des loyers du bien financé. Or, il était notamment pris en considération le fait que l’établissement de crédit avait mis en relation les emprunteurs avec une société à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche d’un investissement immobilier de défiscalisation sous le régime Robien. Cette société se trouvait d’ailleurs condamnée in solidum avec la banque à indemniser les investisseurs.
  • 36.
    V. par ex., Cass. com., 20 sept. 2017, n° 15-14176 : LEDB déc. 2017, n° 111a1, p. 7, obs. Lasserre Capdeville J. – Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-11707.
  • 37.
    Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations : JO, 11 févr. 2016, texte n° 26.
  • 38.
    Cass. 3e civ., 15 janv. 1971, n° 69-12180 : Bull. civ. III, n° 38 ; RTD civ. 1971, p. 839, obs. Loussouarn Y. – Cass. 3e civ., 2 oct. 1974, n° 73-11901 : Bull. civ. III, n° 330. – Cass. 3e civ., 10 févr. 1999, n° 97-18430 : Contrats, conc. consom. 1999, comm. 90, obs. Leveneur L. Désormais, l’article 1137, alinéa 2, prévoit que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».
  • 39.
    Les vices du consentement sont très rarement retenus en matière de contrat de crédit : Lasserre Capdeville J., « Le prêt bancaire et les vices du consentement », RLDC 2019, p. 46, n° 171.
  • 40.
    Cass. 1re civ., 15 juin 2016, nos 15-14192, 15-17370 et 15-18113.
  • 41.
    Ainsi, dans la célèbre affaire Apollonia, les juges ont pu estimer que c’était cette dernière société qui avait « fait croire aux emprunteurs que les banques accordaient leur crédit en toute connaissance des prêts accordés par les autres, validant ainsi la rentabilité économique de l’opération, alors qu’elle trompait chacune des banques sur l’endettement réel des emprunteurs afin d’obtenir les crédits », v. CA Paris, 29 juill. 2016, n° 14/25154. De même, pour un dol commis par une société de conseil en optimisation fiscale et d’une société d’expertise comptable, Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n° 16-19389. En l’occurrence, cette situation entraîne la nullité du prêt conclu avec la banque, celui-ci étant jugé accessoire et interdépendant du contrat de vente.
  • 42.
    Cass. com., 22 mai 2013, n° 11-20398.
  • 43.
    C. pén., art. 313-1.
  • 44.
    C. consom., art. L. 121-2 et s. Ce délit de pratiques commerciales trompeuses a déjà été caractérisé contre des banques ayant émis certains produits financiers en les présentant sous un jour « bien trop optimiste » ou de façon incomplète, V. par ex., CA Lyon, 18 sept. 2013, no 13/000651 : Banque et droit 2013, p. 48, n° 152, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 45.
    La question s’est notamment posée dans la célèbre affaire Apollonia, Cass. crim., 5 janv. 2017, n° 16-83255. Dans le cadre de cette information, certains des établissements de crédit avaient été mis en examen du chef de complicité d’escroquerie en bande organisée. Toutefois, par trois arrêts rendus le 6 décembre 2012, la chambre de l’instruction a prononcé l’annulation de ces mises en examen aux motifs, notamment, que la mise en évidence d’anomalies résultant de la violation des dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier ne permettait pas de caractériser l’élément intentionnel du délit de complicité d’escroquerie en bande organisée.
  • 46.
    Le Fur A.-V., « La responsabilité dans les opérations immobilières de défiscalisation », JCP E 2017, 46, 1611, n° 4.
  • 47.
    Grimaldi C., « Quand une obligation d'information en cache une autre : inquiétudes à l'horizon... », D. 2016, p. 1009.

À lire également

Référence : LPA 27 Jan. 2021, n° 150w6, p.9

Plan
X