Manquement du courtier en crédit à son obligation de diligence

A – La reconnaissance d’une obligation de diligence à la charge du courtier

13. Il est d’abord noté par la décision étudiée que, pour le premier juge, le courtier se définit comme étant « un professionnel rapprochant des parties éventuelles à un contrat et que la prestation caractéristique du contrat de courtage consiste à favoriser par ses démarches la conclusion du contrat recherché pour le compte de son donneur d’ordres ».

14. Ce même juge avait alors considéré, concernant l’efficacité du contrat dont il est chargé de favoriser la conclusion que « le courtier doit s’acquitter de son obligation de moyens avec diligence et rester fidèle aux instructions reçues, sous peine de voir engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du donneur d’ordres, à supposer que sa faute ait causé un préjudice ».

15. Ce passage retient l’attention. Le premier juge, non contesté en cela par la cour d’appel de Paris, met à la charge du courtier une obligation de diligence, alors même que cette dernière n’est pas expressément prévue par les textes8. L’intéressé doit donc agir au mieux dans l’intérêt de son cocontractant. Il s’agit d’une obligation de moyens.

16. Le magistrat avait, semble-t-il, trouvé un fondement à cette obligation dans le contrat de « Mandat d’intermédiation en opération de banque et services de paiement » conclu par la société AFPP avec le couple R. Il résultait, en effet, de son article 3, que « le mandataire s’engage à étudier avec sincérité et loyauté la demande du Mandant et agir au mieux de ses intérêts, à sélectionner l’établissement de crédit le plus approprié en fonction des intérêts et des attentes exprimées par le Mandant, à déposer le dossier de demande de prêt, auprès d’au moins un établissement de crédit, dans un délai de 7 jours suivant sa complète constitution ».

17. Il est en revanche souligné qu’il ne ressortait pas des stipulations contractuelles en question que M. et Mme R. aurait mandaté la société AFPP pour conclure le contrat de prêt en leur nom et pour leur compte. Ils lui avaient simplement confié une mission de courtage. Les juges en concluent que les articles 1984 et suivants du Code civil n’avaient pas vocation à s’appliquer en l’espèce, l’appellation du contrat conclu le 26 novembre 2018 étant ainsi, pour les magistrats, « manifestement erronée ».

18. Ce passage ne nous convainc pas totalement. Les textes régissant les IOBSP emploient bien l’expression « mandat »9. Il n’est donc pas faux de parler de « mandat de recherche de financement » ou, comme en l’occurrence, de « mandat d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement ».

19. En revanche, et de longue date, la jurisprudence considère que le mandat visé par l’article L. 519-2 du Code monétaire et financier est exclusif de toute autre qualification10, et notamment de celle de mandat au sens du Code civil. Cette dernière qualification ne pourrait être retenue que si l’IOBSP avait le pouvoir d’accomplir des actes juridiques engageant son mandant, ce qui n’est pas le cas en pratique11. Il n’est donc pas surprenant que la décision étudiée écarte en l’occurrence les articles 1984 et suivants du Code civil.

B – Le manquement de la société de courtage à son obligation de diligence

20. Le premier juge avait estimé que la société AFPP ne pouvait ignorer la teneur du projet immobilier de M. et Mme R., compte tenu, d’une part, de la teneur de leur mail du 26 octobre 2018, rédigé en ces termes clairs : « Nous envisageons de détruire notre maison pour reconstruire une maison plus grande sur le même terrain », et, d’autre part, de l’arrêté en date du 19 octobre 2018 accordant le permis de construire requis portant sur la suppression de 131,63 m² de surface de plancher, la création de 274,93 m² de surface de plancher et la création de deux emplacements de parking non clos et non couverts, arrêté dont il était constant qu’il avait été porté à la connaissance de la société AFPP.

21. Le tribunal avait alors retenu qu’en considération de ces divers éléments, en sa qualité de courtier tenu à une obligation de diligence, la société AFPP se devait d’attirer l’attention de la banque sur la spécificité du projet immobilier de M. et Mme R.

22. Or, il était constant que la banque BNP Paribas avait donné son accord de principe pour un prêt d’un montant de 972 000 euros, ainsi que cela résultait de la « Fiche conseil » que la société AFPP avait fait signer au couple le 19 juillet 2019, et que le 31 juillet 2019 la banque avait finalement manifesté son refus de conclure ledit contrat.

23. Le tribunal avait alors considéré, et ce de façon pertinente pour la cour d’appel de Paris, que ce changement brutal de position de la banque, en un si court laps de temps, accréditait la déclaration de M. et Mme R. selon laquelle la banque avait découvert la teneur exacte de leur projet immobilier le jour prévu pour la signature du contrat12.

24. La cour d’appel de Paris estime alors, à l’instar du tribunal, que la découverte par la banque de la teneur exacte du projet immobilier du couple le jour de la signature du prêt suffisait à établir que la société AFPP avait « manqué à son devoir de diligence, auquel elle était tenue en sa qualité de courtier, caractérisant à tout le moins un manquement fautif au sens de l’article 1231-1 du Code civil engageant sa responsabilité contractuelle ». Elle ne pouvait, en outre, se contenter d’indiquer que la banque BNP Paribas n’avait elle-même pas pu ignorer les circonstances de l’opération à la vue des pièces produites au soutien de la demande de prêt.

25. Que penser de la solution retenue par l’arrêt ? Sur les réseaux sociaux, certains praticiens se sont montrés très critiques à son égard. La décision a ainsi pu être vue comme une « démolition consternante des règles légales de responsabilité civile du courtier ».

26. Il est vrai que si le courtier voit peser sur lui un grand nombre d’obligations légales et réglementaires13, aucun devoir de diligence n’y figure expressément.

27. Cependant, il revient également au juge de faire appliquer le contrat qui tient lieu de loi aux parties14. Alors, certes, la convention conclue par les parties ne visait pas non plus, de façon explicite, un tel devoir de diligence, mais son article 3 mentionnait l’obligation pour le mandataire d’« agir au mieux » des intérêts du mandant. On pouvait donc percevoir ici une telle exigence de diligence. L’interprétation explicative opérée par les magistrats ne nous paraît donc pas contestable15.

28. On pourrait même se demander s’il n’est pas possible de rattacher cette obligation de diligence aux différentes exigences prévue par l’article L. 519-4-1 du Code monétaire et financier. Ce dernier indique en effet que les IOBSP doivent se comporter d’une manière « honnête, équitable, transparente et professionnelle »16. Or, l’équité et le professionnalisme n’impliquent-ils pas une certaine diligence de la part de l’intermédiaire concerné ? On peut, selon nous, le penser17.

A – La caractérisation d’un préjudice matériel

30. La cour d’appel de Paris se fonde sur les constats opérés par le premier juge. En effet, comme l’avait relevé le tribunal, il résultait des pièces et explications produites aux débats que les dépenses engagées par le couple R. pour la finalisation de leur dossier de demande de prêt l’avaient été sur instructions de leur courtier, leur demandant d’avancer sur le projet de travaux avec plans et devis chiffrés, ce qui les avait conduits à solliciter de leur architecte la rédaction, notamment, d’un dossier de consultation des entreprises, mais aussi à solliciter une étude du sol d’un géotechnicien.

31. M. et Mme R. justifiaient alors que ces frais s’étaient élevés à la somme totale de 24 108 euros, décomposée comme suit : 19 701 euros au titre des honoraires d’architecte, 3 000 euros au titre des frais d’étude du sol, 1 000 euros au titre des frais d’agence immobilière, et 407 euros au titre de la vérification Verifimmo.

32. Or, il est observé qu’à hauteur d’appel, la société appelante n’avait produit au débat aucune pièce nouvelle qui pouvait remettre en question ce qu’avait constaté le premier juge.

33. La cour d’appel de Paris confirme par conséquent le jugement déféré en ce qu’il avait condamné le courtier à payer à M. et Mme R. la somme principale de 24 108 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 9 novembre 2020, date de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement.

34. Cette solution a fait l’objet de critiques sur les réseaux sociaux. Il est vrai que l’on peut se demander si tous les préjudices relevés présentaient bien un lien de causalité certain avec la faute reprochée à la société de courtage, c’est-à-dire le manquement à son obligation de diligence.

35. En effet, il était reproché à cette société de ne pas avoir informé la banque « de la teneur exacte du projet immobilier », et plus particulièrement du fait que la maison actuelle du couple serait démolie pour permettre la construction d’un nouveau bien immobilier. Or, les dépenses engagées par les époux R. avaient surtout pour origine des instructions du courtier en question, qui leur aurait demandé d’avancer sur le projet de travaux.

36. La solution retenue par la cour d’appel de Paris peut dès lors paraître particulièrement sévère et, partant, risquée pour l’activité d’IOBSP. Il conviendra d’observer si les décisions à venir, intéressant les courtiers, seront aussi larges quant à l’appréciation du préjudice subi par leurs clients.

B – La caractérisation d’un préjudice matériel

37. Le tribunal avait jugé, par ailleurs, que le manquement fautif imputable à la société AFPP avait nécessairement causé au couple un préjudice moral, compte tenu « de l’ampleur de leur projet immobilier finalement avorté et compte tenu de la brutalité de leur déconvenue, le refus de la banque intervenant le jour où le prêt aurait dû être signé ». Cela avait alors justifié que leur soit allouée la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

38. Cette solution est confirmée par la cour d’appel de Paris à la vue de l’ensemble des pièces produites. Le préjudice moral avait donc bien été caractérisé, et le tribunal avait disposé « d’éléments suffisants pour en apprécier tant l’existence que l’ampleur ».

39. On regrettera, pour notre part, l’absence de précisions de la décision des juges parisiens concernant l’existence de ce préjudice moral et sa quantification. Une réelle motivation était logiquement attendue.