Constatation de l’existence d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire : imprescriptibilité de l’action

A – Les incertitudes levées quant au choix de la prescription

L’article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi de 2008, prévoit que les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux, à la condition que le bail soit conclu pour une durée n’excédant pas deux ans. À l’expiration de cette durée, si le preneur reste et est maintenu dans les lieux, il s’opère un nouveau bail, statutaire. La question s’est alors posée du délai de prescription à respecter afin de faire constater l’existence d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire, et du seul fait d’être resté en possession.

Par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 1er octobre 2014, les juges avaient énoncé que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale »1. Les juges de cassation n’avaient fourni qu’une solution négative. Énonçant que la prescription biennale ne s’appliquait pas, les juges de cassation se gardaient bien de donner le délai de prescription applicable.

L’article L. 145-60 du Code de commerce prévoit en effet que toutes les actions, qui sont exercées en vertu du statut des baux commerciaux, se prescrivent par deux ans. Le bail dérogatoire ayant précisément pour objet de déroger au statut des baux commerciaux, le délai de prescription du statut ne pouvait pas s’appliquer. Ainsi face à l’impossibilité d’appliquer la prescription biennale, des juges du fond ont alors conclu à l’application du droit commun. De sorte que la demande en constatation de l’existence d’un bail commercial est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil2.

Néanmoins, l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 mai 2023 coupe court à cette interprétation des juges du fond. Dorénavant, la « demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription ». On ne peut que remarquer le mimétisme de la formulation entre l’arrêt de 2014 et celui de 2023, qui n’est en rien dû au hasard. La réutilisation de la formule permet, cette fois-ci, aux juges de cassation d’affirmer que l’action en constatation n’est pas soumise à prescription.

B – L’imprescriptibilité, résultante de l’effet de la loi

Si la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce ne s’applique pas à la demande en constatation d’un bail commercial, certains auteurs en avaient alors conclu que « le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil s’applique »3. En énonçant que l’action n’est pas soumise à prescription, la Cour de cassation écarte également l’application du droit commun. Outre l’ironie de certains auteurs4, peu avaient prévu l’imprescriptibilité de l’action5.

La justification de l’arrêt se trouve dans une partie de la solution que la Cour met en évidence en le plaçant entre deux virgules. En effet, la Cour précise que la demande en constatation de l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire n’est pas soumise à prescription, « du seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce ». Cette disposition prévoit expressément que si, à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail qui est un bail statutaire. En l’espèce, le bail dérogatoire avait expiré le 30 septembre 2006 mais le preneur était resté dans les lieux passé cette date. Il avait été laissé en possession, ce qui dans les faits se traduit notamment par la délivrance de quittances par le bailleur jusqu’au 31 décembre 2016. Les conditions de l’article étant réunies, il y avait donc un bail statutaire et cela de plein droit. Il s’agit d’un automatisme. N’est pas soumis à prescription ce qu’offre la loi6, le preneur ne demandant que l’application de la loi, ce qui ne se prescrit pas7.

C’est à ce titre que les juges de cassation censurent partiellement l’arrêt d’appel pour violation de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Cette action en constatation de l’existence d’un bail commercial tire son succès du maintien en possession et, in fine, de la stricte application de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Cette analyse est encore appuyée par l’énonciation, dans la réponse de la Cour, d’une reformulation de cet article. Tout comme les juges de première instance8, la Cour de cassation constate l’existence d’un bail commercial par stricte application de l’article L. 145-5 du Code de commerce et permet un gain de lisibilité quant à la prescription applicable.