Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce étalant l’augmentation du loyer déplafonné du bail commercial renouvelé est conforme à la Constitution

Le Conseil constitutionnel a été saisi par la troisième chambre civile de la Cour de cassation1 d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, selon lequel « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour 1 année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

La requérante soutient que ces dispositions porteraient atteinte au droit de propriété du bailleur. Elle soutient que :

• cette limitation de l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ne serait justifiée par aucun motif d’intérêt général et pourrait avoir pour effet d’imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant ainsi une perte financière importante pour le bailleur ;

• que si ces dispositions peuvent être écartées par les parties dès lors qu’elles ne sont pas d’ordre public, leur application aux baux en cours, conclus avant leur entrée en vigueur mais renouvelés postérieurement, conduit dans ce cas à priver, en pratique, les bailleurs de la possibilité d’y déroger.

Le Conseil constitutionnel rappelle que l’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative du bien loué et que, à défaut d’accord des parties, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et le prix couramment pratiqué dans le voisinage. Le premier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce instaure un plafonnement du loyer ainsi renouvelé, en prévoyant que son taux de variation ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenu depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Toutefois, le plafonnement ne s’applique pas aux baux initialement conclus pour une durée de plus de 9 années, ni aux baux dont la durée n’est pas supérieure à 9 ans lorsqu’est intervenue, entre la prise d’effet du bail initial et celle du bail à renouveler, une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Dans ces cas, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que la variation du loyer ne peut toutefois conduire à des augmentations supérieures, pour 1 année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ainsi, pour le Conseil constitutionnel, ces dispositions, – qui empêchent le bailleur de percevoir, dès le renouvellement de son bail et le cas échéant jusqu’à son terme, un loyer correspondant à la valeur locative de son bien lorsque ce loyer est supérieur de 10 % au loyer acquitté lors de la dernière année du bail expiré –, portent ainsi atteinte au droit de propriété.

Mais le Conseil constitutionnel rappelle qu’il est loisible au législateur d’apporter aux conditions d’exercice du droit de propriété des personnes privées des limitations liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l’intérêt général, à la condition qu’il n’en résulte pas d’atteintes disproportionnées au regard de l’objectif poursuivi.

Ainsi, par ces dispositions, le législateur entend éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il poursuit donc, selon le Conseil constitutionnel, un objectif d’intérêt général.

De plus, pour le Conseil constitutionnel, elles permettent au bailleur de bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.

Enfin, selon le Conseil constitutionnel, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas les appliquer, soit lors de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement. En outre, s’agissant des baux conclus avant la date d’entrée en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l’application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d’entrée en vigueur déterminées à l’article 21 de la loi du 18 juin 2014.

Le Conseil constitutionnel estime donc que le législateur n’a pas porté une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

C’est pourquoi le Conseil constitutionnel décide que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, est conforme à la Constitution.