Un bail commercial de sous-location peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail commercial principal

Publié le 27/06/2016

Un sous-locataire d’un bail commercial, qui a délivré un congé par LRAR contesté, croit pouvoir invoquer que la durée de son bail étant inférieure à la seconde période triennale du bail principal cela démontre la renonciation de son bailleur au statut des baux commerciaux et donc d’un congé par huissier. Il n’en est rien. Pour la Cour de cassation, un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal de sorte que sa durée ne constitue pas une renonciation au statut des baux commerciaux imposant la délivrance d’un congé par acte extrajudiciaire.

Cass. 3e civ., 17 mars 2016, no 14-24748, FS–PB

Un preneur à bail commercial sous-loue les locaux loués. Le sous-locataire délivre alors un congé par lettre recommandée avec accusé de réception et non par acte d’huissier. Celui-ci étant contesté par le preneur/bailleur, le sous-locataire croit pouvoir invoquer que la durée du sous-bail commercial étant inférieure à la seconde période triennale du bail principal cela démontre la renonciation du preneur/bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux et donc à se prévaloir d’une dénonce par huissier. Il n’en est rien. Pour la Cour de cassation, en effet, un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal de sorte que la durée du sous-bail ne constitue pas une renonciation aux dispositions du statut des baux commerciaux imposant la délivrance d’un congé par acte extrajudiciaire.

Le statut des baux commerciaux prévoit que la durée minimale d’un bail commercial est de neuf années (C. com, art. L. 145-4), sauf à prévoir un bail dérogatoire d’une durée maximale, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, de trois ans (C. com, art. L. 145-5). Restait alors à savoir quelle pouvait être la durée d’une sous-location commerciale régie par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce muet sur ce point. Le principe est désormais clair, la sous-location commerciale peut être conclue pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail commercial, comme nous le précise la Cour de cassation dans son arrêt en date du 17 mars 2016, qui aura les honneurs d’une publication au Bulletin.

En l’espèce, les faits sont relativement simples. Le preneur de locaux, en vertu d’un bail commercial à effet du 27 mai 2003, les donne en sous-location commerciale par un bail du 18 mai 2005 devant s’achever le 26 mai 2009. Le sous-locataire, par lettre recommandée en date du 26 janvier 2009, a donné un congé à effet du 26 mai 2009. Suite à une contestation de la validité de ce congé, il a, par acte extrajudiciaire du 26 juin 2009, délivré un congé à effet au 31 décembre 2009. Le preneur-bailleur assigne alors le sous-locataire en nullité du congé délivré le 26 janvier 2009 et en paiement de loyers et charges jusqu’au 18 mars 2011, date d’échéance de la période triennale du bail de sous-location à laquelle le congé du 26 juin 2009 doit produire ses effets.

La cour d’appel prononce la nullité du congé du 26 janvier 2009 et condamne le sous-locataire au paiement des sommes dues jusqu’au 31 décembre 2009. Elle motive sa décision en retenant que, en substance, en fixant la durée du sous-bail à une période inférieure à celle de neuf années, les parties n’ont pas en soi implicitement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux et que c’est donc à bon droit que le premier juge a, faisant application des dispositions statutaires, estimé que le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception en violation des dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce était nul et de nul effet et qu’en tout état de cause, le sous-bail commercial ne pouvait donc être conclu que pour la durée restant à courir du bail principal et ceci par dérogation aux articles L. 145-4 et L. 145-12 du Code de commerce, soit au maximum jusqu’au 31 mai 2009.

Le sous-locataire forme alors un pouvoir en cassation, dans lequel il soutient, en substance, que le preneur-bailleur en calquant la durée du bail de sous-location à celle de la seconde échéance triennale du bail principal du 27 mai 2013 qui ne correspondait donc pas à l’expiration d’une période triennale du bail secondaire de sous-location à effet du 18 mai 2005, le preneur-bailleur avait donc renoncé au statut des baux commerciaux.

La question qui se pose à la Cour de cassation est donc de savoir si la durée de la sous-location commerciale inférieure à la durée légale prévue par le statut des baux commerciaux vaut renonciation au statut des baux commerciaux, ou autrement dit de savoir si le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception et non par voie d’huissier pouvait être valable.

La Cour de cassation, en rejetant le pourvoi, répond par la négative. Elle estime que, en effet, un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal. Dès lors la cour d’appel pouvait retenir que la durée prévue du sous-bail ne constituait pas une renonciation de l’une ou l’autre des parties aux dispositions du statut des baux commerciaux qui imposaient la délivrance d’un congé par acte extrajudiciaire.

La solution posée par la Cour de cassation doit être approuvée. En effet, le Code de commerce, qui régit le statut des baux commerciaux aux articles L. 145-1 et suivants, consacre un chapitre cinquième à la sous-location, qui s’attarde bien plus à l’autorisation du bailleur principal à la sous-location et à ses effets qu’à la formation du sous-bail entre le preneur principal/bailleur et son locataire. Contrairement au droit commun des baux posé par l’article 1717 du Code civil, le principe est, en matière commerciale, l’interdiction de la sous-location commerciale et l’autorisation n’est que dérogatoire1. En effet, il résulte de l’article L. 145-31, alinéa 1er du Code de commerce que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Le preneur doit donc obtenir l’agrément du bailleur à la sous-location. Dès lors que la sous-location est autorisée, le bailleur doit encore concourir à l’acte de sous-location. Ces deux conditions de l’autorisation du bailleur et de son concours à l’acte s’imposent à toutes les sous-locations, même non soumises au statut des baux commerciaux2 et même pour une sous-location au second degré3. Dès lors que la sous-location est autorisée, le bailleur peut prétendre à une augmentation du loyer du preneur principal. En effet, il résulte de l’article L. 145-31, alinéa 3 du Code de commerce que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56 du Code de commerce. Le bailleur peut aussi être tenu d’un droit au renouvellement du bail envers le sous-locataire, puisqu’il résulte de l’article L. 145-32, alinéa 2 du Code de commerce que, à l’expiration du bail principal, le propriétaire est tenu au renouvellement dès lors qu’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

En ce qui concerne les relations preneur principal/bailleur et sous-locataire, le Code de commerce ne prévoit que l’hypothèse du droit au renouvellement du sous-locataire dans ses rapports avec le preneur principal/bailleur. En effet, l’article L. 145-32, alinéa 1er du Code de commerce dispose que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. S’il ne semble pas faire de doute que, dès lors que la sous-location commerciale peut se définir comme étant la mise à disposition totale ou partielle par le preneur des locaux loués à un tiers au bail moyennant une contrepartie4, un bail de sous-location commerciale est un bail commercial avant tout entre le preneur principal qui devient bailleur de son sous-locataire, et par-là soumis au statut des baux commerciaux, il ne faut pas oublier que le preneur principal/bailleur tient ses droits d’un bail principal. Il ne peut donc pas conférer plus de droit à la jouissance des lieux au sous-locataire qu’il n’en a lui-même. S’il peut arriver que les échéances coïncident, lorsque le bail principal et le bail de sous-location commerciale sont conclus le même jour pour une même date d’effet, il est illusoire de croire que la durée d’un bail de sous-location corresponde a minima à la durée légale. En effet, admettre le contraire cela aurait conduit en pratique à ce que le bail de sous-location ait un terme plus lointain que le bail principal, le risque étant que le bailleur, ne voulant se voir opposer un droit au renouvellement direct du sous-locataire, qui de plus pourrait présenter des garanties moins fiables de paiement que le preneur principal, même en cas de sous-location partielle, refuse purement et simplement la sous-location. Or, en pratique, il ne faut pas négliger l’intérêt que peut représenter la sous-location partielle comme un moyen pour le preneur de gérer son espace pris à bail et de diminuer de fait le coût de son loyer sans avoir à résilier le bail principal en réduisant la surface exploitée donnée à bail au sous-locataire.

En dehors de la durée du bail qui peut être inférieure à la durée légale, il est donc acté que pour le reste la sous-location commerciale est un bail commercial, conclu entre le preneur principal et son sous-locataire soumis au statut des baux commerciaux. Dès lors, le formalisme relatif au congé doit être respecté. De sorte que désormais, en vertu du décret n° 2016-296 du 11 mars 2016, faisant suite à la loi dite Pinel de 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, puis à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite Macron, le preneur qui voudra délivrer congé pour une période triennale de la sous-location commerciale pourra se contenter d’une notification par lettre recommandée avec avis de réception (C. com, art. L. 145-4), mais, comme pour le bailleur (C. com., art. L. 145-4 et L. 145-9), devra procéder par acte extrajudiciaire pour le terme du bail (C. com., art. L. 145-9).

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. com., 20 déc. 1965 : Bull. civ. IV, n° 660.
  • 2.
    Cass. 3e civ., 11 juill. 1990 : Loyers 1990, n° 482 – Cass. 3e civ., 1er mars 1995, n° 93-11445 ; CA Paris, 26 mai 1983 : Loyers et copr., n° 306 – CA Paris, 3 avr. 1991.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 16 avr. 1973 : Bull. civ. III, n° 290 ; Rev. Loyers 1973, n° 322 ; Gaz. Pal. Rec. 1973, 1, som. 30.
  • 4.
    Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 93-10924 ; Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-18057 ; Cass. 3e civ., 26 févr. 1992, n° 90-19710.

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Référence : LPA 27 Juin. 2016, n° 116y7, p.16

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