« Une totale transformation de la consommation du mètre carré d’entreprise vient de s’enclencher »

Le secteur de l’immobilier d’entreprise emprunte un tournant majeur. Une transformation renforcée par l’année 2020 et la crise sanitaire. Des nouvelles méthodes et organisations de l’activité, le télétravail entraînent des modifications dans l’utilisation de l’espace par les entreprises. Une situation d’autant plus importante pour les 50 millions de mètres carrés d’immobilier d’entreprise tertiaire en Île-de-France. Créateur et opérateur d’espace tertiaire et de sièges sociaux, la société Dynamic Workplace, créée en janvier 2019 et basée à Paris, participe à cette évolution. Son cofondateur, Philippe Morel, analyse les facteurs de cette métamorphose de l’immobilier d’entreprise.

Actu Juridique : Quelle est la tendance dans le secteur de l’immobilier d’entreprise pour l’année 2021 ?

Philippe Morel : Pour 2021, il y a une véritable rupture qui est en train de se confirmer et de s’organiser. Cette rupture a connu son moment d’affection en 2020, avec l’irruption massive du télétravail. La première tendance c’est « un travail, des lieux de travail multiples ». C’était déjà présent mais c’est en train de se confirmer. Deuxième point : l’entreprise devient réellement une communauté de collaborateurs et collaboratrices, qui ont besoin de travailler ensemble. Avant, cela se faisait dans un espace tertiaire ou un siège social. Maintenant le site devient le lieu de la communauté. Au travail, on fera beaucoup moins de tâches strictement individuelles, mais beaucoup plus de tâches collectives. On va créer un lieu de rassemblement, d’événements, de moments forts qui constituent la culture de l’entreprise. Le site de travail va devenir un lieu à haute qualité d’usage. Dans sa structure, on va beaucoup plus travailler sur les fonctionnalités et la vie à l’intérieur du bâtiment tertiaire. Au lieu d’en faire une boîte, que l’on remplit avec des personnes à l’intérieur, quel que soit leur métier et la culture de l’entreprise. Ce sont des lieux plus petits, qui vont concentrer une qualité d’usage plus importante à l’intérieur dans les aménagements, dans les espaces collaboratifs, puis dans la dimension humaine et digitale. Aujourd’hui, la tendance, c’est globalement entre 25 % et 30 % de mètres carrés qui n’ont pas d’usage ou de nécessité pour l’entreprise.

AJ : Comment s’est illustrée la rupture en 2020, engendrée par la crise sanitaire de la Covid-19 ?

P. M. : 2020 a été une année de chute très importante dans la consommation de mètres carrés. Globalement, on atteint une baisse entre 40 et 45 % des prises à bail, en Île-de-France. C’est une tendance de très forte décroissance. La question est de savoir si cette évolution est structurelle ou conjoncturelle. Notre conviction c’est qu’elle est structurelle. On n’a plus besoin d’un certain nombre de mètres carrés, qui n’ont plus d’usage.

« On atteint une baisse entre 40 et 45 % des prises à bail, en Île-de-France »

Depuis de nombreuses années, les entreprises ont été amenées à consommer un nombre de mètre carré trop important et coûteux au niveau économique et environnemental, par rapport à leur besoin. Les sociétés se sont horizontalisées. Les strates hiérarchiques se sont réduites. Il y a beaucoup plus d’autonomie donnée aux équipes. Puis collectivement et individuellement, les collaborateurs veulent de plus en plus travailler de façon nomade, dans des environnements de travail multiples. Il y a une vraie déconnexion entre le fait de travailler et le fait d’aller dans son lieu de travail, y compris à son domicile. Le télétravail a d’ailleurs été une nouveauté pour 2020 dans sa proportion.

AJ : Vous parlez du développement du télétravail mais en même temps du renforcement du travail collectif. Comment ces deux phénomènes ont-ils été possibles ?

P. M. : Tout cela est porté par la technologie digitale, extrêmement puissante. Elle permet de déconnecter le fait de travailler individuellement ou collectivement et le fait d’aller au travail. On a besoin de se retrouver seul pour travailler seul sur un dossier, sur un document, sur une réflexion avant d’aller ensuite se projeter et brainstormer avec d’autres collaborateurs ou d’autres équipes. Là, ce moment de travail est collectif. Il y a donc une intensification du travail individuel et une intensification du travail collectif. Auparavant, tout se faisait dans un même lieu, qui était le lieu de travail de l’entreprise. Aujourd’hui, cette dynamique peut se faire partout. La technologie le permet. L’organisation de l’entreprise évolue avec beaucoup plus d’autonomie des collaborateurs et des équipes. La hiérarchie ne vous impose plus de venir au travail pour travailler. Elle demande simplement de travailler. Vous pouvez donc travailler à votre domicile, dans des tiers-lieux, espaces de co-working ou autres lieux.

AJ : Quelle est la situation de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France et ne sommes-nous pas au début d’une crise de ce secteur ?

P. M. : Il y a 50 millions de mètres carrés d’immobilier d’entreprise tertiaire en Île-de-France. On le constate aujourd’hui, il y a un nombre de mètres carrés qui ne va pas retrouver d’entreprise car ces espaces ont une piètre qualité d’usage. Ils répondent peu aux nouveaux besoins et aux nouveaux modes de travail des entreprises et de leur organisation. Ces mètres carrés vont rester vacants, dans des proportions qu’on ne connaît pas actuellement. Après, quand on parle de crise, c’est négatif. Ma conviction c’est qu’une totale transformation de la consommation du mètre carré d’entreprise vient de s’enclencher. Et quand on consomme mieux, on consomme moins de mètre carré. Les acteurs de l’immobilier ont leur modèle économique qui repose sur un volume de mètres carrés transacté ou consommé. Ces volumes sont en train de décroître. On peut imaginer ou se transposer vers une crise, si ces acteurs restent postés sur un modèle focalisé sur le nombre de mètres carrés. La situation risque d’être compliquée. Tous les acteurs sont en train de réfléchir sur la transformation de leur modèle : moins travailler sur un nombre de mètres carrés consommé mais beaucoup plus sur une qualité du mètre carré consommé.

AJ : Concrètement comment seront structurés les futurs bâtiments des entreprises ?

P. M. : Nous pensons que ces grands bâtiments tertiaires vont se transformer rapidement en maison commune de l’entreprise. C’est vraiment le lieu de rassemblement, le lieu de création et le lieu de fondation des symboles de l’entreprise. Cette maison commune, au sens physique du terme, sera moins grande. Il y aura l’intégration des nouveaux usages et forcément du télétravail. Elle sera aussi beaucoup plus servicielle, animée, humaine, collective et où se crée l’histoire de l’entreprise. Dans notre activité, nous sommes opérateur pour à la fois concevoir et animer ces maisons communes. Nous avons des projets notamment avec les grandes entreprises et un accompagnement pour créer leur maison commune. Par exemple, nous créons pour le groupe Vinci leur opérateur de siège social à Nanterre sur 74 000 mètres carrés pour 4 000 collaborateurs. Ce siège social ouvrira en septembre 2021. Puis la maison commune est aussi ouverte aux autres parties prenantes, à l’écosystème. D’ailleurs on appelle ce modèle maison commune écosystème.

« Les entreprises se cherchent sur la façon dont elles ont envie de faire vivre l’expérience à leur collaborateur et de créer une culture commune qui va porter leur performance »

Aujourd’hui, les entreprises se cherchent sur la façon dont elles ont envie de faire vivre l’expérience à leur collaborateur et de créer une culture commune qui va porter leur performance. Dans la réflexion se pose la question de l’endroit où elles souhaitent la créer. On accompagne à la fois les entreprises en phase de conception de leur besoin et l’intégration de cela dans la construction de leur maison commune.

AJ : Quelles sont les demandes des entreprises sur leur besoin en immobilier d’entreprise ?

P. M. : Chez tous nos clients, 100 % des directions immobilières, quand il y en a, ou des directions générales sont concentrés aujourd’hui sur l’immobilier. En 2020, c’était une phase de réaction : l’immobilier inutilisé coûte trop cher, il faut s’en débarrasser. Des arbitrages extrêmement massifs ont eu lieu sur la consommation de mètres carrés. Elles savaient que structurellement, elles n’en avaient plus besoin. Au second semestre 2020, elles voulaient rendre plus flexible le reste de mètres carrés restant, qui représente 70 % de l’espace du départ. Sur ces 70 %, un tiers de l’espace a intégré des solutions de corpo-working en l’ouvrant à d’autres entreprises.

AJ : Comment les collaborateurs des entreprises reçoivent-ils ces évolutions d’organisation du travail ?

P. M. : Il y a plusieurs tendances. Il y a le collaborateur urbain travaillant dans les sociétés de services et le collaborateur moins urbain et travaillant dans des secteurs d’activité plus physiques, qui nécessitent du présentiel. Si on se focalise sur le collaborateur urbain, en 2020, ces salariés ont fait preuve d’une résilience incroyable. Du jour au lendemain, passer de zéro ou un jour de télétravail à cinq jours, ça a été un choc sismique. La capacité d’intégration des outils technologiques, du savoir-faire qui va avec, a été extrêmement violente et rapide. Il y a eu un effet positif sur le gain de temps disponible, à cause de la réduction importante du temps de transport. Ce gain-là a été consommé par le temps de travail. Finalement, on se déplace moins mais on travaille plus. Puis il y a eu une usure avec la croissance des risques psycho-sociaux. C’est une usure du travail individuel.

« Du jour au lendemain, passer de zéro ou un jour de télétravail à cinq jours, ça a été un choc sismique »

À partir du moment où on reste seul à son domicile travailler de façon importante, malgré les visioconférences, il manque un aspect collectif. Tout ce qui fait l’intérêt de la collaboration, qui nourrit la personne en lui donnant de la reconnaissance et de l’énergie collective, a disparu. C’est un vrai manque pour une grande partie de la population de salariés. Aujourd’hui, il faut mesurer les choses. Le télétravail à cinq jours par semaine n’est pas possible, ni pour le salarié, ni pour la société. De mon point de vue, l’entreprise y voit une décroissance de son efficacité. On peut gérer les choses à distance mais on ne crée pas, n’innove pas ou ne transforme pas une entreprise à distance. Il faut se voir, brainstormer ensemble et après on repart sur le travail personnel. La tendance est donc à un mix entre des jours de télétravail et des jours de présence au sein de l’entreprise.

AJ : Quel rôle ont les collectivités territoriales dans cette évolution de l’immobilier d’entreprise ?

P. M. : La prise de conscience est extrêmement forte de la part des agglomérations. Nous travaillons historiquement beaucoup avec l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et globalement avec la région Île-de-France et Haut-de-France. L’impact pour les agglomérations est immédiat. À partir du moment où les entreprises consomment moins de mètres carrés, il y a des enjeux financiers derrière avec un impact sur les budgets des agglomérations. Puis c’est aussi une condition sine qua non de l’attractivité du territoire. Quand on consomme moins de mètres carrés et qu’il y a moins de collaborateurs qui viennent travailler la journée sur ces territoires, il y a des enjeux de mise à disposition et de financement de services communs comme les transports qui sont importants. Aujourd’hui les agglomérations sont inquiètes mais très engagées sur l’accompagnement des entreprises.