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Vademecum de la contestation de l’offre d’une SAFER
Un couple, propriétaire de biens agricoles ayant assigné une SAFER en annulation de la décision de préemption et, à titre subsidiaire, en révision judiciaire du prix offert par cette dernière, la SAFER assigne l’épouse survivante en constatation de la perfection de la vente à son profit aux prix et conditions de sa décision de préemption.
Selon le Code rural et de la pêche maritime, lorsque la SAFER déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions. Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la SAFER, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la SAFER au tribunal compétent de l’ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L. 412-7 de ce code. Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la SAFER, qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération.
Lorsqu’en application de l’article L. 143-10, la SAFER estime que le prix et les conditions de l’aliénation sont exagérés, elle adresse au notaire chargé d’instrumenter, selon la procédure prévue au premier alinéa de l’article R. 143-6, sa décision de préemption assortie de l’offre d’achat établie à ses propres conditions. L’offre ferme d’achat de la SAFER doit être parvenue au notaire dans un délai de deux mois à compter de la date de réception par la société de la notification prévue à l’article R. 143-4 ou, le cas échéant, de la notification adressée dans les délais prévus au 2° de l’article R. 143-7. Si le vendeur accepte l’offre d’achat ou retire le bien de la vente, sa décision doit être portée à la connaissance de la SAFER, par le notaire chargé d’instrumenter. Le délai de six mois à l’expiration duquel le vendeur, en cas de silence de sa part, est réputé avoir accepté l’offre d’achat de la société à ses propres conditions court du jour de la réception par le notaire de la notification prévue au premier alinéa de ce texte. La décision de retrait doit être parvenue à la société avant l’expiration de ce délai. S’il décide de demander la révision du prix et des conditions proposées par la société, le vendeur assigne celle-ci devant le TGI, qui se prononce dans les conditions prescrites à l’article L. 412-7. Dans le délai d’un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif, la décision de la SAFER doit être parvenue au notaire chargé d’instrumenter. La décision du vendeur est notifiée par le notaire à la société et doit lui être parvenue dans le délai de trois ans à compter du même jour. Le silence de l’une ou de l’autre des parties pendant le délai dont elles disposent respectivement vaut renonciation, selon le cas, à l’acquisition ou à la vente aux prix et conditions fixés par le tribunal.
Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter.
Encourt la cassation l’arrêt qui, pour constater la perfection de la vente au profit de la SAFER, l’arrêt constate, d’abord, qu’aux termes de ses conclusions de désistement d’instance, la propriétaire survivante a indiqué qu’elle entendait finalement retirer le bien de la vente, que la procédure n’avait plus lieu d’être dans ces conditions et qu’elle se désistait, dès lors, de l’intégralité de la procédure pendante devant le tribunal.
Il relève, ensuite, que la procédure en fixation judiciaire du prix n’a pas abouti, la propriétaire s’étant désistée de sa demande et ayant ainsi renoncé à l’option initialement choisie, en application de l’article L. 143-10 du Code rural et de la pêche maritime, et que, si la venderesse pouvait renoncer à son projet de vente après la fixation judiciaire du prix et, partant, sans considération du délai de six mois, le retrait de la vente du bien préempté, tel qu’envisagé à l’alinéa 2 du texte précité, devait, quant à lui, intervenir dans le délai de six mois et selon les modalités prescrites aux dispositions susvisées.
Il retient, enfin, que le retrait de la vente du bien préempté n’a pas été réalisé dans les formes et délai prescrits puisqu’il n’a pas été porté à la connaissance de la SAFER par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter et que la venderesse n’était plus autorisée à exercer une quelconque option passée le délai de six mois après l’offre de la SAFER.
Sources :