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Étendue de la responsabilité contractuelle du maître d’oeuvre
Une maître d’ouvrage confie à un géomètre-expert, une mission incluant le dépôt d’une demande de permis d’aménager un lotissement et la maîtrise d’œuvre des VRD jusqu’à la réception des ouvrages. Le contrat prévoyait que les esquisses de faisabilité devaient épuiser au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées.
Une autorisation d’aménager est délivrée pour six lots avec une surface d’emprise au sol de quatre-vingts mètres carrés chacune. Des travaux de viabilité sont exécutés sous la maîtrise d’œuvre du géomètre-expert et la maître d’ouvrage confie la commercialisation des lots à plusieurs agences immobilières.
Se plaignant, notamment, de ce qu’elle ne parvenait pas à vendre les lots en raison d’une erreur du maître d’œuvre dans le calcul de l’emprise au sol maximale des constructions, elle résilie le contrat et obtient, par l’intermédiaire d’un autre géomètre-expert, un permis d’aménager modificatif avec des surfaces d’emprise au sol augmentées.
Le premier maître d’œuvre assigne la maître d’ouvrage en paiement de ses honoraires et celle-ci sollicite reconventionnellement la réparation de son préjudice résultant du retard de commercialisation.
La faute du géomètre-expert s’appréciant à la date de l’exécution de sa mission, l’effet rétroactif de l’annulation ultérieure d’un règlement d’urbanisme est sans incidence sur cette appréciation.
Par ailleurs, le principe selon lequel il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal ne permet pas au professionnel, chargé contractuellement d’établir un projet exploitant au maximum les possibilités offertes par les règles locales d’urbanisme, de se fonder, sans l’accord de son cocontractant, sur d’autres règles que celles en vigueur au moment de l’exécution du contrat.
La cour d’appel, qui constate que le maître d’œuvre s’était engagé à concevoir un projet qui « épuise au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées », retient que la demande d’autorisation établie par le géomètre-expert n’était pas conforme à cette obligation car, à la date à laquelle elle avait été déposée, le plan d’occupation des sols (POS) de la commune permettait de calculer le coefficient d’emprise au sol des constructions sur la surface de chaque lot plutôt que sur la totalité de la surface à lotir.
Malgré l’annulation ultérieure de la modification du POS qui permettait ce calcul, elle peut en déduire que le maître d’œuvre, qui n’a pas tenu compte de la règle en vigueur à la date du dépôt du permis d’aménager, a manqué à ses obligations contractuelles.
Sources :