Vente des locaux et opposabilité au locataire des accords de subrogation

Publié le 24/05/2024

Vente des locaux et opposabilité au locataire des accords de subrogation

Une société, propriétaire de locaux commerciaux louée à Maisons du monde délivre à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail au titre, notamment, des charges appelées par le syndicat des copropriétaires du centre commercial.

La locataire acquitte les sommes visées au commandement en précisant qu’il s’agit d’un règlement à titre conservatoire pour éviter la résiliation du bail.

À la fin de la même année, la propriétaire vend les locaux, le contrat de vente précisant que l’acquéreur fera son affaire personnelle, d’une part, de la continuation ou de la résiliation des baux dont les biens sont l’objet ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé, d’autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.

Quelques années plus tard, la locataire assigne son ancienne propriétaire en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes qu’elle lui a indûment payées.

Il résulte de la combinaison des articles 1165 et 1376, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1743, alinéa 1er, du Code civil que le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Viole ces textes la cour d’appel qui, pour mettre hors de cause l’ancienne propriétaire, retient qu’il importe peu que celle-ci ait perçu les fonds dont la restitution est demandée par la locataire, dès lors que l’acte de vente des locaux loués stipulait une clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété même si la cause en était directement ou indirectement antérieure et qu’au jour de la délivrance de l’assignation par la locataire, c’est la société acquéreuse des locaux qui avait seule la qualité de bailleresse, alors que la locataire avait versé les sommes prétendument indues au titre de charges locatives antérieurement à la vente.

Sources :
Rédaction
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