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Bail emphytéotique : modalités d’imputation sur le prix de vente du bien des paiements effectués par le preneur devenu acquéreur
Par un arrêt du 17 décembre 2020, la Cour de cassation précise les modalités d’imputation des paiements effectués par le preneur d’un bail emphytéotique sur le prix de vente du bien qu’il acquière.
Les faits étaient les suivants. Par acte du 15 janvier 1997, une congrégation donna, d’une part, à bail emphytéotique à une association une maison d’habitation pour une durée de 55 ans à compter du 15 mars 1997 moyennant un droit d’entrée de deux millions de francs (304 898,06 €) ainsi qu’une redevance mensuelle de 100 000 francs indexée pendant 20 ans qui fut mise sous séquestre, puis de 5 000 francs à partir de la 21e année et, d’autre part, promit unilatéralement de vendre ce bien au prix indexé de quatre millions de francs (609 796, 06 €) payable par échéances mensuelles égales jusqu’au 15 janvier 2017, les paiements au titre du bail s’imputant sur le prix, seules restant dues les échéances à courir jusqu’au 15 janvier 2017. Par acte du 11 janvier 2017 l’association leva l’option.
La congrégation exprimant son désaccord et réclamant une somme au titre du solde du prix de vente, l’association l’assigna en perfection de la vente.
L’association fit grief à la cour d’appel de la condamner à payer à la congrégation une certaine somme au titre du solde du prix de vente.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle décide que la cour d’appel :
– ayant relevé que le contrat contenait une clause selon laquelle, si la vente se réalisait, elle se ferait moyennant un prix indexé sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant le dernier connu lors de la signature de la vente ;
– a correctement retenu que, tous les paiements effectués au titre du bail emphytéotique s’imputant sur le prix convenu, l’association, qui avait levé l’option à la fin de la période de réalisation, soit le 11 janvier 2017, ne pouvait plus bénéficier du paiement du prix par échéances mensuelles ou par anticipation, le prix indexé étant exigible à cette date et que l’imputation du paiement du droit d’entrée et des redevances du bail devait s’opérer sur le prix indexé dont le montant n’était contesté par aucune des parties.
Sources :