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Des prix immobiliers plus élevés dans les zones denses et touristiques
La dernière publication d’INSEE Première révèle que les prix immobiliers sont plus élevés en moyenne quand la densité de population augmente. Le tourisme est un autre facteur de tensions locales qui tire les prix vers le haut.
Si entre 2020 et 2022 le prix médian au m² d’une maison ancienne s’élève à 2 040 € et celui d’un appartement ancien atteint 3 170 €, ces niveaux médians masquent des situations très hétérogènes. D’un côté, une maison sur dix est vendue à moins de 850 € le m² ; de l’autre, une sur dix l’est à plus de 4 360 € le m². Les prix des appartements sont encore plus différenciés : un appartement sur dix est vendu à moins de 1 350 € et un sur dix à plus de 8 240 € le m².
Des prix de plus en plus différenciés selon les régions. Le prix des maisons est particulièrement bas dans les communes allant du sud du Massif central aux Ardennes, jusqu’à l’est des Hauts-de-France, ainsi qu’à l’intérieur de la Bretagne. À l’opposé, le prix médian au m² dépasse 3 000 € dans les départements d’Île-de-France, les Alpes-Maritimes, la Corse-du-Sud, la Haute-Savoie, les Bouches-du-Rhône, le Rhône, la Gironde et le Var. La proximité de la frontière suisse tire également les prix vers le haut dans le Genevois et le canton de Gex, et dans une moindre mesure dans le Jura ou le Doubs.
Des prix plus élevés dans les grandes villes. L’attractivité économique et démographique des très grandes aires d’attraction des villes (AAV) de plus de 700 000 habitants conduit à une forte demande de logements que l’offre ne parvient pas toujours à suivre. Les logements sont ainsi plus chers dans les aires de plus grande taille. Le prix médian au m² d’une maison ancienne s’échelonne de 1 390 € en dehors des AAV, à 3 430 € dans l’aire de Paris, qui englobe la région Île-de-France et une partie des départements limitrophes.
Les prix dans les zones touristiques. Les prix peuvent également être très élevés dans les zones touristiques, notamment là où la densité de résidences secondaires au m² est la plus forte. En dehors des métropoles touristiques, les zones où se concentrent les résidences secondaires se situent en général en dehors des AAV, ou bien dans les plus petites AAV, notamment dans le Sud-Est, ainsi que sur le littoral. Ce phénomène est plus marqué pour les appartements. Par exemple, Val-d’Isère est l’AAV où les appartements sont les plus chers ; la moitié des appartements y ont un prix au m² supérieur à 11 400 €. Ainsi, le prix médian au m² des appartements est plutôt plus élevé hors attraction des villes (2 770 €) et dans les petites aires (2 430 €) que dans les AAV de taille moyenne (1 830 €). Par ailleurs, comme pour les maisons, c’est dans l’aire de Paris, qui s’étend au-delà de l’Île-de-France, que le prix médian au m² des appartements est le plus haut (5 680 €).
Des appartements souvent plus chers dans les pôles… mais pas toujours. Au sein d’une AAV, les prix sont généralement plus élevés dans les espaces proches du centre. À l’inverse, dans les aires plus petites, le prix médian au m² des appartements est plus élevé dans les couronnes. C’est particulièrement le cas dans les aires de petite ou moyenne taille. D’une part, les appartements vendus dans les couronnes ont une surface moyenne inférieure de 8 % aux appartements vendus dans les pôles. Or, le prix au m² augmente quand la surface diminue. D’autre part, les appartements des couronnes sont plus chers car plus souvent à vocation touristique que ceux des pôles. En effet, ce sont les nombreuses petites aires touristiques, où les ventes sont souvent localisées dans la couronne, qui tirent le prix des appartements vers le haut.
Sources :