L’emphytéote d’un bien exproprié a droit à une indemnisation

Publié le 08/03/2021 - mis à jour le 08/03/2021 à 18H03

La prise de possession intervenue sans fixation ni paiement préalable d’une indemnité d’expropriation constitue-t-elle une emprise irrégulière ouvrant un droit à indemnisation au profit des titulaires de droits réels immobiliers sur le bien exproprié dont l’expropriant connaissait l’existence ? 

La Cour de cassation répond positivement à cette question, en matière de bail emphytéotique, par un arrêt publié du 28 janvier 2021. 

Les faits étaient les suivants. La SCI conclut un bail emphytéotique sur une parcelle appartenant aux consorts Y. Après expropriation partielle au profit de la commune, cette parcelle fut divisée en deux parcelles cadastrées, l’une X, correspondant à la partie expropriée, sur laquelle la commune construisit un parc de stationnement public, et l’autre Z, demeurée hors emprise. Le 14 novembre 1991, la SCI conclut avec la SCI T un sous-bail emphytéotique portant sur la parcelle Z. Après déclaration d’utilité publique, les consorts Y consentirent à la commune la cession amiable d’une partie de la parcelle Z, laquelle a été divisée en deux parcelles cadastrées, l’une V, cédée à la commune, et l’autre W, conservée par les consorts Y. Les SCI P et T assignèrent la commune aux fins, notamment, d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant de leur expropriation sans indemnité et de faire constater l’état d’enclave de la parcelle W. 

Concernant la demande de désenclavement. Les SCI firent grief à la cour d’appel de rejeter leur demande de désenclavement. La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ce point décidant que :

–  l‘article 684 du Code civil, qui prévoit que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes, ne s’applique pas en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds par suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique ; 

– la cour d’appel ayant constaté que la parcelle W était issue de la division d’un fonds par suite d’une expropriation pour cause d’utilité publique, a légalement justifiée sa décision. 

Concernant les demandes d’indemnisation à la suite de l’expropriation. Les SCI firent grief à la cour d’appel de rejeter leurs demandes d’indemnisation 

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel sur ce point. Elle décide que : 

 – aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ; 

 – aux termes de l’article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; 

 – aux termes de l’article L. 13-2, alinéa 2, devenu L. 311-2, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publiquele propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes ; 

 – il résulte de ces dispositions que la prise de possession intervenue sans fixation ni paiement préalable de l’indemnité d’expropriation constitue une emprise irrégulière qui ouvre droit à indemnisation au profit des titulaires de droits réels immobiliers sur le bien exproprié dont l’expropriant connaissait l’existence. 

La haute juridiction ajoute que pour rejeter les demandes des SCI, la cour d’appel : 

 – ayant relevé qu’elles fondent leur demande d’indemnisation sur l’existence d’une voie de fait commise et retenant que, en l’espèce, pour la prise de possession des parcelles expropriées, la commune n’a procédé à aucune exécution forcée et n’a pas procédé de manière irrégulière, l’ordonnance d’expropriation ayant éteint, par elle-même et à sa date, tout droit réel ou personnel existant sur les parties de parcelles expropriées, que, de plus, l’atteinte à un droit réel immobilier ne saurait être assimilée à une atteinte au droit de propriété lui-même, de sorte que les emphytéotes, qui ne peuvent se prévaloir d’un droit de propriété, ne peuvent invoquer une voie de fait, et que, enfin, la commune n’a pris de décisions que dans le cadre de ses pouvoirs en sa qualité d’autorité expropriante ; 

– en statuant ainsi, alors que, même en l’absence de voie de fait, les emphytéotes, dont le droit était éteint par l’ordonnance d’expropriation, avaient droit à indemnisation , la cour a violé les textes susvisés. 

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