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Locations de tourisme : échéance du bail commercial
Une société locataire donne congé à son bailleur commercial pour la deuxième échéance triennale. Les propriétaires assignent la locataire en nullité du congé et en paiement des loyers jusqu’au terme du bail.
Aux termes de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du Code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.
Ce texte, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du Code de commerce, est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. 3e civ., 9 févr. 2017, n° 16-10350).
En l’absence de précision textuelle, il y a lieu de déterminer si cette impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale s’applique aux baux renouvelés.
Il résulte des travaux parlementaires que l’objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans.
Par ailleurs, selon l’article L. 145-12 du Code de commerce, également d’ordre public (Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02781), sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé.
Il en résulte que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code.
Sources :