Obligation de délivrance du bailleur commercial : jusqu’où ?

Au motif de divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, la bailleresse commerciale l’assigne en résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Invoquant l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués, la locataire conclut au rejet des demandes dirigées contre elle et sollicite reconventionnellement l’autorisation de procéder à la consignation des loyers.

Aux termes de l’article 1184, alinéa 1^er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Prive sa décision de base légale au regard de ces textes la cour d’appel qui, pour rejeter les demandes de la bailleresse et ordonner la consignation des loyers, retient que, peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Sources :

• Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15923