Promesse de vente : rétractation des acquéreurs par courriel

Un propriétaire consent devant notaire une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement à deux époux qui, dix jours après la notification de cette promesse, font savoir par courriel au notaire qu’ils exercent leur droit de rétractation. Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, datée du même jour et envoyée le lendemain, ils confirment cette rétractation et demandent la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de l’article L. 271-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation, l’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

La cour d’appel de Paris, pour dire que l’envoi d’un courriel par les époux ne leur a pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation, retient que ce mode de notification ne présente pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’en effet, l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester sa date de réception, que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirment l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel.

L’arrêt est cassé pour défaut de base légale, faute pour la cour d’appel d’avoir recherché, comme il le lui était demandé, si l’envoi d’un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice la date de réception du courriel, ne présente pas des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sources :

• Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-23468