Arriérés de loyers et allocation logement : office du juge

Arguant de l’indécence du logement, une locataire assigne en exécution de travaux, suspension du paiement des loyers et indemnisation de son préjudice de jouissance la bailleresse qui forme une demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré de loyers.

La locataire reproche à l’arrêt de la condamner au paiement d’une certaine somme au titre de l’arriéré de loyers, incluant le montant de l’allocation de logement retenu par l’organisme payeur.

Selon l’article L. 822-9 du Code de la construction et de l’habitation, pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article L. 842-1, l’allocation de logement est versée, sur sa demande, au bailleur. Elle ne peut l’être que si le logement répond aux exigences prévues aux articles L. 822-9 et L. 822-10 du même code.

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 843-1 et L. 843-2 du Code de la construction et de l’habitation que, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. À défaut de mise en conformité, le montant de l’allocation de logement n’est pas récupéré par le propriétaire, lequel ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé.

Selon l’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Ainsi, lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif en application de l’article L. 825-1 du Code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.

Viole ces textes la cour d’appel qui, pour condamner la locataire au paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif, relève que, si la dette locative était de 908 euros au 7 novembre 2020, elle s’établit à 2 339,60 euros au 1^er juillet 2021 du fait de l’arrêt des versements de l’allocation de logement par la caisse d’allocations familiales en raison de l’indécence supposée du logement et énonce que ces sommes non versées sont retenues par la caisse d’allocations familiales, et que si la situation évolue et permet le versement de l’allocation de logement, le bailleur aura l’obligation de déduire le montant qui lui sera alors versé du montant dû par la locataire pour retenir qu’à la date du dernier décompte produit, la locataire est débitrice de la somme de 2 339,60 euros, alors qu’il lui revenait de déduire de la somme réclamée par le bailleur celle correspondant au montant des allocations de logement.

Sources :

• Cass. 3e civ., 14 déc. 2024, n° 22-23267