Covid-19 : des risques de blanchiment de fraude fiscale majorés dans le secteur de l’immobilier

Publié le 07/08/2020 - mis à jour le 10/08/2020 à 9H22

Les professionnels de l’immobilier sont tenus de prendre part à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Le point sur leurs obligations et sur les risques spécifiques du secteur, lesquels sont amplifiés par la crise sanitaire.

Le secteur de l’immobilier constitue un des vecteurs de prédilection de l’évasion fiscale et de blanchiment de capitaux. La lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB/FT) constitue donc un enjeu majeur pour les professionnels concernés. Dès 2006, l’OCDE procède à une enquête auprès de 18 États membres afin de prendre la mesure du phénomène et fournir des indications pratiques aux administrations fiscales soucieuses de mettre en œuvre ou d’améliorer leurs stratégies de lutte contre cet état de fait. Cette enquête, qui a donné lieu à la publication d’un rapport d’étape en 2009 (OCDE, Rapport sur les risques de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux dans le secteur de l’immobilier) vient confirmer que si presque aucun État n’est à même de chiffrer l’ampleur du phénomène, l’immobilier est un des principaux secteurs de l’économie utilisés pour faire transiter clandestinement des capitaux. Des 18 États interrogés, seule l’Autriche a été à même de proposer un chiffrage, évaluant à 70 millions d’euros, le montant de la fraude au sein du secteur.

Des transferts de capitaux clandestins

La manipulation de prix, à la hausse, comme à la baisse, les non-déclarations de revenus et ou de transactions, et le recours à des propriétaires apparents ou de fausses identités, à des sociétés ou à des fiducies afin de dissimuler l’identité des propriétaires effectifs constitue les trois schémas les plus couramment utilisés. Dix ans après, ce constat reste inchangé et ces méthodes de transfert de capitaux illicites prennent une ampleur singulière dans le secteur de l’immobilier de luxe. Le rapport 2018-2019 de TRACFIN (la cellule de renseignement financier rattachée au ministère des Finances et des Comptes publics), présenté à la fin de l’année 2019, souligne ainsi que « des personnes politiquement exposées étrangères, qu’il s’agisse de chefs d’État, de leur entourage familial ou professionnel, exploitent les canaux bancaires traditionnels et le secteur de l’immobilier pour blanchir en France, le produit d’actes de corruption ou de détournement de fonds publics commis dans leur État d’origine ». TRACFIN pointe ainsi « de nombreux signalements liés à des achats immobiliers de standing, de la part d’acheteurs français comme étrangers, en particulier à Saint-Barthélemy et Saint-Martin ». Les hôtels particuliers parisiens, les châteaux du Val de Loire, les haras normands ou encore les somptueuses villas de la Côte d’Azur sont également des vecteurs prisés pour faire transiter clandestinement ces capitaux.

Les sommes peuvent être très importantes : 90 millions d’euros pour les biens immobiliers acquis en France et confisqués par la justice dans le cas du Syrien Rifaat al-Assad, reconnu coupable de blanchiment en bande organisée et de détournement de fonds publics syriens, ou encore 500 à 700 millions d’euros grâce à l’achat de villas de grand luxe sur la riviera française pour l’homme d’affaires russe, Suleyman Kerimov, mis en examen pour soupçon de blanchiment aggravé de fraude fiscale.

Les obligations des acteurs de l’immobilier

Les professionnels de l’immobilier sont assujettis au dispositif LAB/FT depuis 1998. Depuis cette date, ils doivent appliquer les obligations prévues par les textes en vigueur, en se dotant notamment de dispositifs internes d’évaluation et de gestion des risques visant à prévenir et détecter des opérations financières susceptibles d’être liées à des activités de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme et en déclarant à TRACFIN ces opérations, si, après une vigilance adéquate, il persiste un doute sur la licéité de l’opération ou de la tentative d’opération.

En pratique, pour chaque client ou opération, le professionnel doit effectuer une évaluation des risques de blanchiment ou de financement du terrorisme le conduisant à opérer des vérifications plus ou moins poussées. Il doit définir les critères d’évaluation des risques, et les classer en fonction de la nature des services offerts, des conditions de transaction, des caractéristiques des clients ou encore du pays, du territoire d’origine ou de destination des fonds. L’obligation de vigilance doit être modulée en fonction du niveau de risque présenté.

Des procédures de contrôles simples peuvent être mises en place, lorsque le risque est faible, comme la vérification de l’identité du client et du bénéficiaire effectif par la production d’un document écrit, y compris quand il s’agit d’un client déjà connu. Une obligation de vigilance renforcée s’impose au contraire lorsque le niveau de risque est élevé.

En tant qu’autorité de contrôle des obligations de vigilance et de déclaration en matière de LBC-FT auxquelles sont assujetties les professionnels de l’immobilier, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) participe à l’amélioration du dispositif et à son appropriation par les professionnels. Pour les accompagner, la DGCCRF a établi dès 2010, des lignes directrices, en coopération avec TRACFIN puis lancé plusieurs campagnes d’enquêtes auprès des professionnels concernés. Les campagnes menées de 2010 à 2012 ont essentiellement eu un but pédagogique. Depuis 2013, les obligations sont présumées mieux connues et les contrôles sont destinés à sanctionner les manquements.

Des critères d’alerte

La parution de nouvelles lignes directrices TRACFIN-DCCRF à l’automne 2018 vient encore faciliter l’appropriation du cadre normatif par les acteurs de l’immobilier. Ce document donne une liste indicative de critères d’alerte, non exhaustive. C’est notamment le cas lorsque l’opération immobilière s’inscrit dans une situation complexe, lorsque l’opération ne semble pas avoir de justification économique ou encore quand elle manque de cohérence ou de justification. Autres critères propres à alerter le professionnel de l’immobilier : l’opération soulève des complications financières, économiques ou juridiques, il s’agit d’une opération inhabituelle pour l’acheteur ou le vendeur au regard de ses activités normales ou bien ses conditions économiques ne sont pas en cohérence avec la situation familiale, économique ou sociale de la personne.

Les critères d’alerte relatifs aux fonds sont également nombreux. Le professionnel doit être vigilant lorsque le destinataire des fonds exige des espèces ou utilise sans explication de nombreux comptes, lorsqu’il demande que le versement des sommes qui lui sont dues soit effectué à une tierce personne ou effectué à destination d’établissements financiers, de sociétés ou de personnes résidant dans un pays à fiscalité privilégiée, ou dans un pays connu pour son instabilité politique ou encore le développement de certains trafics, ou bien dans un pays sensible compte tenu de l’actualité. La vigilance s’impose également en cas de demande de l’acquéreur de payer en espèces, de doute sur l’origine des fonds prêtés par des membres de la famille d’un acheteur, de l’apport par un particulier de fonds sans rapport avec son activité ou sa situation patrimoniale connue.

Plusieurs critères d’alerte sont relatifs aux clients ou aux bénéficiaires effectifs. Le destinataire final des fonds est inconnu ou est dissimulé, le comportement de la personne dont les biens sont vendus ou du bénéficiaire effectif est insolite. Une substitution de partie intervient au dernier moment. Le professionnel de l’immobilier observe l’utilisation de sociétés écran ou encore le recours à l’interposition de personnes physiques, des prête-noms. Une difficile identification des bénéficiaires effectifs et des liens entre l’origine et la destination des fonds ou le recours à des structures sociétaires complexes et à des montages juridiques et financiers peu transparents doivent également éveiller les soupçons du professionnel. L’organisation de l’insolvabilité par la vente rapide d’actifs à des personnes physiques ou morales liées ou à des conditions qui traduisent un déséquilibre manifeste et injustifié des termes de la vente constitue également un critère d’alerte. Il en est de même en cas de présence d’intermédiaire ou de tiers ou de l’existence d’un lien de parenté ou de proximité entre le vendeur et l’acheteur. Attention également au comportement et aux caractéristiques du vendeur et de l’acheteur (origine géographique, comportement, qualité, profession).

Autres critères d’alerte : une difficulté à obtenir des informations, des documents produits faux ou volés ou présentant des anomalies, une identité usurpée, le refus de produire des pièces justificatives quant à la provenance des fonds reçus, ou l’impossibilité de produire ces pièces, etc.

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L’impact de la crise sanitaire

La pandémie actuelle majore les risques de transferts de capitaux, souligne TRACFIN, qui se mobilise pour accompagner les professionnels concernés. La cellule de renseignement financier vient d’actualiser la cartographie des risques des professionnels de l’immobilier et met à leur disposition une analyse des signalements reçus et des principaux risques de fraude et de blanchiment des capitaux correspondants. Ces recommandations doivent permettre aux professionnels de renforcer leur vigilance sur les risques spécifiques liés à la pandémie et de préciser les critères d’alerte à intégrer. La situation économique doit conduire les professionnels à intégrer à leur cartographie des scenarii propres à des infractions économiques et financières spécifiques à la crise sanitaire actuelle ou dont l’acuité a été renforcée par cette dernière. Depuis le début du mois de mars dernier, TRACFIN a traité une centaine de déclarations de soupçon et externalisé une vingtaine de dossiers liés directement ou indirectement à la crise du Covid-19. Ces déclarations de soupçon sont adressées par les professionnels assujettis qui ont identifié des sommes dont ils savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou qu’elles sont liées au financement du terrorisme.

Points de vigilance

Concernant l’acquéreur, les professionnels de l’immobilier doivent se montrer particulièrement attentifs à l’origine des fonds. Cette composante qui fait déjà partie des fondamentaux à vérifier de la part des notaires et des professionnels de l’immobilier, devra faire l’objet de diligences supplémentaires et de manière systématique. En outre, l’activation d’une clause de substitution dans un délai très proche de la signature d’un acte constituera un critère d’alerte majeur.

Concernant le vendeur : les règles prévalant en matière de distanciation sociale, la limitation des déplacements dans des périmètres assez restreints ne constituent pas des éléments favorisant la dynamique immédiate du marché immobilier. Durant cette période, les notaires et agences immobilières pourront accorder une vigilance sur les particularités financières du vendeur (prêts-relais notamment) ou encore la surévaluation ou sous-évaluation d’un bien immobilier.

La profession se mobilise

Les acteurs de l’immobilier ont eu dans un premier temps des difficultés à se former à ces nouveaux risques et à mettre en place les processus de vigilance ad hoc. En juin 2016, TRACFIN (Lettre d’actualité, n° 13, juin 2016) soulignait que le volume des déclarations de soupçons transmises par les professionnels du secteur, une trentaine de déclarations de soupçon en moyenne au cours des dernières années et une progression de 6 % entre 2012 et 2015, étaient très en deçà des résultats des autres secteurs de l‘économie. Pour TRACFIN, « la faiblesse déclarative des professionnels de l’immobilier contraste avec la réalité économique de ce secteur ». Des régions dynamiques en matière immobilière et généralement propices à des transactions de montants élevés (régions PACA, Rhône Alpes, Corse et DOM-TOM en particulier) sont peu ou pas représentées dans le panel de ces déclarations de soupçon. Seule une quinzaine de professionnels ont établi une ou plusieurs déclarations de soupçon. Ils sont majoritairement liés aux grands groupes bancaires ayant des filiales dans le secteur immobilier et profitent de l’expérience de leur groupe en matière LAB/FT. A contrario, le nombre de déclarations de soupçon émises par des professionnels indépendants ou franchisés reste anecdotique. Les professionnels spécialisés dans les biens immobiliers de luxe et de prestige ont une activité déclarative très marginale en dépit du risque que présente cette branche en termes de blanchiment de capitaux.

Autre élément surprenant, les montants des opérations déclarées par la profession dépassent très rarement 500 000 €. Par comparaison un tiers des transactions déclarées par les notaires en matière immobilière, concernent des montants supérieurs à 500 000 €. Les informations mentionnant des flux financiers sont le plus souvent motivées par l’absence de précisions sur l’origine des fonds (acquisition sans prêt, fonds en provenance de l’étranger), la présence d’un montage juridique complexe ou un soupçon de donation déguisée au bénéfice de l’acquéreur. Dans la dernière édition de son rapport annuel, la Commission nationale des sanctions (CNS) relève que « la connaissance par les professionnels de l’immobilier de leurs obligations demeure insuffisante, une situation sans doute due à la petite taille de la majorité des acteurs du secteur ».

Depuis, la participation des professionnels de l’immobilier à la lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale a nettement progressée. D’après l’édition 2018 du rapport annuel de TRACFIN, qui fait une large place au secteur de l’immobilier, le nombre des déclarations de soupçon est passé de 84 déclarations de soupçon en 2016, à 178 déclarations de soupçon en 2017 et à 274 déclarations de soupçon en 2018. Une hausse significative de 54 % qui traduit la sensibilisation accrue des professionnels de l’immobilier à leurs obligations déclaratives, même si au regard de la dynamique des transactions, le secteur conserve une large marge de progression.

Le dynamisme du marché immobilier observé en 2018, soit 1 570 000 transactions enregistrées en 2018 (chiffres DGFiP), comparé au volume de déclarations effectuées par la profession « laisse entrevoir un gisement non négligeable d’informations », souligne le rapport. Si 67 % des signalements portent sur des montants inférieurs à 500 000 €, 2 % d’entre eux portent sur des montants supérieurs à 1 million d’euros, ce qui montre le degré d’exposition au risque que représentent les biens de prestige et sa prise en compte par la profession. L’activité déclarative de la région Île-de-France représente plus de 50 % des signalements adressés à TRACFIN par la profession. Celle de la région PACA atteint 15 %.

Le poids des sanctions

Pour le secteur de l’immobilier, les manquements à la réglementation LCB/FT sont sanctionnés par la CNS, une institution indépendante. Les enquêtes sont conduites par la DGCCRF auprès des établissements concernés. Les contrôles diligentés par les équipes de la DGCCRF ont deux objectifs essentiels : d’une part vérifier le respect par les professionnels de leurs obligations de vigilance et de déclaration prévues par la réglementation LCB/FT et d’autre part, s’assurer, à partir de l’examen du contenu d’un nombre représentatif de dossiers de transactions immobilières, de l’effectivité des mesures prises par les professionnels. Il a notamment été vérifié que les protocoles d’évaluation des risques mis en place conduisent effectivement à des déclarations de soupçon transmises à TRACFIN quand les données d’identification du client, les informations recueillies sur l’origine des fonds et la nature de la transaction les rendaient nécessaires. Lorsque des manquements sont relevés, la DGCCRF transmet les dossiers à la CNS.

D’après la dernière édition du rapport annuel du rapport de la CNS, en 2018, les trois quarts des sanctions prononcées par la CNS ont concerné les agences immobilières, incluant des interdictions d’exercer et des sanctions pécuniaires, dont trois relatives à des sommes supérieures à 10 000 €. Elles sont notamment relatives à des manquements à l’obligation de formation et d’information des collaborateurs sur la réglementation LCB/FT et de mise en place de systèmes d’évaluation et de gestion des risques ainsi qu’à l’obligation d’identifier et vérifier l’identité de son client et du bénéficiaire effectif de l’opération immobilière ou de recueillir des informations et d’exercer une vigilance constante sur la relation d’affaires.

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Référence : LPA 07 Août. 2020, n° 155p2, p.3

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